La propietat horitzontal

Autor:Adolfo Lucas Esteve
Pàgines:289-342
 
EXTRACTO GRATUITO
DRET CIVIL CATALÀ IV | DRETS REALS
CAPÍTOL 13
LA PROPIETAT HORITZONTAL
Cert és que en l’actualitat la normalitat, sobretot a les grans ciutats, convida a viure
pisos integrats dins d’un edici però aquesta normalitat no sempre ha estat així, es a dir,
tot ha estat resultat d’un procés a què el legislador ha hagut de fer front i que mostra una
evolució legislativa en matèria de propietat horitzontal. En un primer moment la realitat
creixent d’habitatges integrats en edicis en els quals coexistien elements privatius (pisos o
locals) amb una sèrie d’elements comuns presentaven situacions i necessitats que el legis-
lador havia de resoldre. Per tal de donar resposta a aquestes necessitats la primera acció
legislativa la trobem a l’àmbit estatal, concretament, a la Llei de 26 d’octubre de 1939 que
paral·lelament va donar una nova redacció a l’article 396 del Codi Civil (CC). Després
de diverses modicacions és la Llei 49/1960, de 21 de juliol (LPH), modicada per la Llei
8/1999, de 6 d’abril, la que proporciona a l’àmbit estatal una àmplia regulació en matèria
de propietat horitzontal.
Al dret civil català el règim jurídic de propietat horitzontal es va regular per primera
vegada a la Llei 5/2006, de 10 de maig, per la que s’aprova el llibre cinquè del Codi Civil
de Catalunya (CCCat). Malgrat tot, aquesta regulació amb el temps va presentar una sèrie
de disfuncions, mancances i imprecisions que el legislador català va corregir amb la Llei
5/2015, de 13 de maig, de modicació del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu
als drets reals. Aquesta reforma no suposa una modicació dels principis que van inspirar
el règim de la propietat horitzontal tal com es va regular l’any 2006, però sí la modicació
d’aquelles qüestions contingudes en aquella regulació i que la pràctica s’havien posat de
manifest com a mereixedores d’una reforma. Les principals modicacions s’introdueixen a
les disposicions generals i a la propietat horitzontal simple.
Concretament, la regulació de la propietat horitzontal la trobem al Capítol Tercer del
CCCat (arts. 553-1 a 553-59). Però no podem deixar de banda l’establert al Capítol Primer
relatiu a les disposicions generals en matèria de comunitat. L’article 551-1 deneix les si-
tuacions de comunitat i disposa que aquestes situacions de comunitat no es presumeixen,
llevat disposició legal expressa en contrari, però en el cas de trobar-nos en una situació de
comunitat es presumeix iuris tantum que estem davant d’una comunitat ordinària indivisa.
Per la seva part, l’article 551-2 es refereix als diferents tipus de comunitat, i pel que fa
a la comunitat en règim de propietat horitzontal estableix el sistema de fonts. Malgrat que
la Llei de Propietat Horitzontal estatal és imperativa, el legislador català sembla que ha
volgut apartar-se d’aquesta imperativitat permetent que el sotmetiment a la normativa en
matèria de propietat de manera voluntària i així ho demostra el Preàmbul de la Llei 5/2006,
290 MARÍA DEL MAR ESCUTIA
DRET CIVIL CATALÀ IV | DRETS REALS
de 10 de maig, pel que s’aprova el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya i en el que
es parla d’aquest règim com a règim voluntari. Per tant l’atorgament del títol constitutiu
és voluntari, però si s’opta per aquest atorgament el títol, s’haurà d’adequar a les normes
contingudes al Capítol III que només podran ser modicades en els casos permesos.
Dins d’aquesta regulació de la propietat horitzontal al Capítol III, hem de diferenci-
ar unes disposicions generals (arts. 553-1 a 553-32), una regulació de la propietat horitzon-
tal simple (arts. 553-33 a 553- 47) per aquells casos en què ens trobem amb un sol edici,
i una regulació de l’anomenada propietat horitzontal complexa (arts. 553-48 a 553-52)
doncs és així com el legislador català es refereix als complexos immobiliaris privats que ja
estaven regulats amb aquesta última denominació a la LPH des de la reforma introduïda
per la Llei 8/1999, de 6 d’abril. La propietat horitzontal complexa regula aquells casos en
què ens trobem amb un conjunt immobiliari integrat per diversos edicis amb uns espais
o elements comuns a tots ells el que requereix certes especialitats com una dualitat de quo-
tes i una dualitat de sistemes de govern. La propietat horitzontal per parcel·les es regula
separadament als articles 553-53 a 553-59 CCCat per regular aquelles situacions en què
existeixen un conjunt de nques independents que tenen la consideració de solars, estiguin
edicats o no, però que formen part d’una actuació urbanística i que participen de forma
inseparable d’uns elements de titularitat comuna.
LA PROPIETAT HORITZONTAL SIMPLE
1. Què és i quan ens trobem davant d’un
règim de propietat horitzontal?
L’article 553-2 CCCat disposa que poden ser objecte de propietat horitzontal els edi-
cis i qualssevol altres immobles, ns i tot en construcció, en els que coexisteixin elements
privatius amb elements comuns. Aquest mateix precepte inclou com a elements privatius
els habitatges, locals i qualsevol altre espai físic sempre que disposi d’independència fun-
cional i amb possibilitat de ser atribuïts en exclusiva a una persona/propietari, i com a
elements comuns aquells necessaris per fer un ús i gaudi adequat dels elements privatius i
que són de propietat inseparable respecte dels elements privatius. Ens ajudaran a precisar
els conceptes d’elements privatius i comuns els articles 553-33 i 553-41 CCCat, així com
l’article 396 CC.
Amb la reforma operada per la Llei 5/2015 s’utilitza, juntament amb el terme edici,
el d’immoble per encabir totes les situacions compreses en la propietat horitzontal.
L’article 553-1.1 CCCat estableix, de la mateixa manera que feia la LPH, un dret
de propietat exclusiva sobre els elements privatius i d’una situació de comunitat sobre els
elements comuns. Així, el CCCat parteix d’aquesta dada física: un edici en el que coexis-
teixen elements comuns i privatius, per tal de determinar la possibilitat d’existència d’un
règim de propietat horitzontal. Malgrat que és el supòsit fàctic més habitual, el legislador
català no oblida altres situacions i, l’apartat segon de l’article 553-2 CCCat, permet esten-
dre l’aplicació del règim de propietat a realitats físiques diferents de la d’un edici com són
els casos de coexistència en sòl, vol o subsòl d’edicacions o usos privats i domini públic,
de ports esportius amb relació als punts d’amarratge, mercats amb relació a les parades o
els cementiris amb relació a les sepultures, entre d’altres, a les que determina que es poden
LA PROPIETAT HORITZONTAL 291
DRET CIVIL CATALÀ IV | DRETS REALS
aplicar voluntàriament les disposicions generals en matèria de propietat horitzontal ma-
tisades per la seva pròpia naturalesa jurídica i per la normativa administrativa aplicable
(art. 553-2.2 CCCat). Aquesta enumeració, per tant, no és taxativa i es pot estendre a altres
casos.
En primer lloc, l’article 553-2.1 CCCat permet que sigui objecte de propietat ho-
ritzontal un edici i qualsevol altres immobles encara que aquesta estiguin simplement
en construcció. És el que tradicionalment s’havia conegut com una situació de preho-
ritzontalitat, situació respecte a la qual en temps anteriors s’havia plantejat si li era o
no d’aplicació la LPH. Aquest debat ja va quedar sense sentit a l’àmbit estatal, perquè
la LPH permet expressament l’aplicació de la llei a aquestes situacions de prehoritzon-
talitat i es conrma a la normativa catalana amb l’article 553-7.1 CCCat que permet
sotmetre al règim de propietat horitzontal un immoble encara que la seva construcció
no estigui acabada.
Per tal de determinar quan un edici està en construcció haurem d’aplicar el que
disposa l’article 8.4 de la Llei Hipotecària (LH) que permet la inscripció de la propietat ho-
ritzontal merament començada, els articles 46.2 (inscripció de l’obra començada) i 51 (ali-
enació de pisos o locals d’un edici en construcció) ambdós preceptes del RD 1093/1997,
de 4 de juliol, que aprova el Reglament d’inscripció al Registre de la Propietat d’Actes de
Naturalesa Urbanística. Finalment, l’article 20 del Reial Decret Legislatiu 2/2008, de 20 de
juny, pel que s’aprova el text refós de la Llei del Sol. Per tant serà sucient haver obtingut
la llicència d’obra o de construcció.
Hem vist doncs quina és la situació fàctica que permet donar un primer pas necessari
per determinar l’existència d’un règim de propietat horitzontal, però no és l’únic requisit
exigit pel legislador perquè s’entengui constituït un règim de propietat horitzontal.
En segon lloc, serà necessari l’existència, present o futura, de dos o més propietaris
d’un element privatiu (art. 553-1.2.a) CCCat). Malgrat aquesta armació legal, és perfec-
tament possible que el propietari únic d’un edici el divideixi en propietat horitzontal, es a
dir, atorgui per si sol el títol constitutiu en previsió de què un futur algun o tots els elements
privatius d’aquest es transmetin a terceres persones. És per tant possible l’atorgament del
títol constitutiu per part del propietari únic de tot l’edici, però per tal de poder aplicar
la normativa en matèria de propietat horitzontal serà necessària l’existència de dos o més
propietaris i això és lògic perquè la normativa adquireix sentit si ens trobem en aquesta
situació de pluralitat de propietaris. Per exemple, no tindria raó de ser la convocatòria de
juntes si el propietari de tot l’edici és la mateixa persona. Pel que fa al termini en què
s’han de transmetre els departaments per tal que es pugui donar compliment a aquest
requisit, el CCCat no estableix cap termini.
En tercer lloc, serà necessari l’atorgament del títol de constitució perquè l’edici s’en-
tengui sotmès al règim de propietat horitzontal encara que l’edici no estigui acabat (arts.
553-1.2 i 553-7.1 CCCat). Aquest tercer requisit constitueix una novetat de la legislació
catalana en matèria de propietat horitzontal. Amb la LPH estatal de 1960 una de les qües-
tions debatudes era si s’admetia l’aplicació de la LPH als edicis quan, malgrat comptar
amb tota la resta de requisits exigits, no s’havia atorgat el títol constitutiu del règim de
propietat horitzontal. És que el que es denominava la propietat horitzontal de fet i que va
donar lloc a nombrosa jurisprudència en aquest sentit (STS de 29 d’abril de 1979, 19 de
febrer de 1971 i 3 de febrer de 1975, així com les RDGRN de 18 de juny de 1991 i 18 de
juliol de 1995). Finalment, amb la reforma de l’any 1999 de la LPH estatal, es va admetre,
al seu article 2, l’aplicació de la LPH a les comunitats que complien els requisits de l’article
396 CC encara que no s’hagués atorgat el títol constitutiu, és a dir, es conrma a l’àmbit

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA