A propósito de la Resolución de 26 de mayo de 2001
| Autor | César-Carlos Pascual de la Parte |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 57 - 62 |
En el número Junio - 2001 de la Revista La Notaria, se resumía la doctrina de esta Resolución diciendo que: «No es posible que la hipoteca constituida en garantía de un préstamo pueda aplicarse posteriormente, a modo de una reserva de rango disponible, a la cobertura de otro distinto (en este caso, la ampliación del primero)».
Pues bien, a propósito de esta Resolución, el compañero de Reus, José-María Navarro Viñuales, hacía unos comentarios (que él mismo califica de «unas primeras notas, un tanto apresuradas» -siempre el problema del tiempo-) que yo considero muy certeros, e invita al lector interesado a remitir su punto de vista sobre este particular. Que es lo que yo pretendo hacer (aunque sea, también, un tanto apresuradamente).
Recordemos el supuesto, que el propio José-María extracta de esta manera: «El punto de partida es un préstamo hipotecario cuyo capital es de 7,5 millones; tal préstamo, de conformidad con su cuadro de amortización, está parcialmente pagado, de modo que ahora se adeuda (redondeando cantidades) 5,9 millones.
Pues bien lo que pretenden las partes, a través del otorgamiento de una denominada escritura de novación modificativa, es entregar una nueva cantidad de dinero al prestatario -3,1 millones-, a sumar a la que ya se debe.
La nueva cantidad entregada se entiende cubierta por la hipoteca preexistente, pues, en cuanto al tramo existente entre 5,9 y 7,5 millones, ya tenemos la hipoteca originaria que ahora se aplica al préstamo novado; y, en cuanto al exceso sobre la última cifra, se pacta una ampliación de la garantía hipotecaria (la ampliación se refiere también a la cobertura de intereses y costas)».
Es decir, se trata de dilucidar si una hipoteca constituida en garantía de un préstamo, puede servir para acoger en su seno y garantizar una ampliación del mismo.
Navarro Viñuales, siguiendo el criterio del registrador que calificó el documento (calificación ésta un tanto turbia) y de la propia Dirección General, opina que tal posibilidad NO es viable en nuestro Derecho. Y él mismo explica, sencilla pero correctamente, su opinión: «En mi opinión, si se produce la ampliación del préstamo originario, tenemos, en realidad, dos préstamos, o dos obligaciones: la inicialmente pactada y la posterior. Es cierto que la voluntad de las partes, acreedora y deudora, refunden ambos préstamos en uno; pero entonces, se producen las siguientes consecuencias:
-La novación propuesta, no es modificativa, sino extintiva, en cuanto que produce la extinción del primer préstamo y el surgimiento de un segundo por el importe global (lo debido en la actualidad más lo ampliado). Por tanto, el surgimiento del segundo préstamo supone la extinción del primero: no hay acumulación de ambos, sino sustitución de uno por otro.
- La hipoteca es accesoria de la obligación principal garantizada, luego la extinción novatoria de la obligación inicial, provoca la extinción de la hipoteca originaria (ver art. 1.207 CC...)».
Todo lo cual es coherente, dice, con el concepto de hipoteca existente en nuestro Derecho que rechaza la hipoteca de propietario, de manera que, como pone de manifiesto la Dirección General, no cabe la reserva de un rango registral a favor de su titular.
Pues bien, siendo las cosas así de simples y sencillas, cuesta creer que ésta o parecida cuestión hayan planteado tantas dudas en la práctica sobre el particular; en especial, en relación al RANGO registral de esta posterior ampliación. Quizás haya contribuido a ello la errónea práctica bancaria de no llamar a las cosas por su nombre, inventando términos jurídicos que no se corresponden con la realidad. Tal es el caso, en otro orden de cosas, de la palabra «gerentes», término extrajurídico que dejaba en la duda si se refería a apoderados o a consejeros delegados; habiendo declarado la D.G. (siguiendo los dictados del T. Supremo de que los actos o negocios jurídicos son los que son, independientemente del nombre que le hayan dado las partes) que, en tales casos, habría que estar a las concretas facultades y/o poderes conferidos para poder determinar ante qué clase de persona nos encontrábamos: un representante orgánico o un simple apoderado.
Y lo mismo ocurre en el caso de la Resolución que nos ocupa: porque, vamos a ver: ¿Qué significa o quiere decir una «ampliación» de préstamo hipotecario? En realidad, no caben nada más que dos posibilidades: 1.a.) Que se trate de un NUEVO préstamo y, por consiguiente, estemos ante una segunda hipoteca: o 2.a.) Que se trate, por convenirlo así las partes, del mismo préstamo original que es ampliado en una nueva...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba