El problema social de acceso a la vivienda y sus posibles soluciones
| Autor | Victor Gonzalez de Buitrago |
El desmesurado aumento que, en nuestro país, ha experimentado el precio de la vivienda en los últimos años es un fenómeno inflacionario que ha dañado profundamente la economía de muchas familias que se han visto obligadas a destinar al gasto de vivienda una parte excesiva de sus ingresos con el resultado de un empobrecimiento del poder adquisitivo familiar.
La causa de esa situación hay que atribuirla, fundamentalmente, a la vertiginosa subida del precio del suelo, objeto de una a desenfrenada especulación, que ha encarecido el precio de la vivienda libre y provocado una fuerte caída de la promoción de viviendas de protección pública que, al tener limitados sus precios de venta, no ha podido asumir el alto coste del suelo.
Por otro lado, la oferta de viviendas en régimen de alquiler, que podría compensar en parte los problemas del mercado de compraventa, es escasa y se ofrece a precios inasequibles circunstancias a las que se unen las exageradas garantías exigidas por el arrendador al formalizar el contrato de arrendamiento para cubrir los perjuicios derivados de la lentitud de los procesos de desahucio de los inquilinos morosos y el mal trato que pueda sufrir la vivienda alquilada
El riesgo y elevado costo de tales perjuicios, sin un tratamiento fiscal favorable al arrendador que los contemple, explica el recelo a la explotación de pisos en régimen de alquiler por parte de sus propietarios que, conscientes del tiempo que tardarían en librarse de un inquilino conflictivo (no menos de un año) y de los desperfectos que éste pudiera causar en el piso antes de abandonarlo, prefieren mantenerlo desocupado contribuyendo con ello a incrementar el numero ya considerable de pisos vacíos, mientras se benefician de la fuerte subida de precios en el mercado de compraventa al que pueden acceder, con el piso libre de arrendatarios, en el momento que les convenga.
Por esas razones nuestra oferta de viviendas en alquiler, en contra de lo que recomiendan los economistas y ocurre en otros países europeos, se encuentra muy lejos de aproximarse a la de pisos en venta, lo que no facilita precisamente la solución del problema de acceso a la vivienda que, lógicamente, sería menor si se dispusiese de una oferta más razonable de viviendas en régimen de arrendamiento.
Al calor de situaciones como la descrita surge la fraudulenta práctica de compraventa de viviendas protegidas a precios superiores a los legalmente establecidos, con la finalidad de su descalificación posterior, desarrollándose una vez más un mercado real al margen del que rigen las disposiciones legales con el apoyo financiero de entidades crediticias que conceden préstamos para la adquisición de viviendas en tales condiciones.
Corruptelas como la señalada, que han afectado igualmente a las viviendas en alquiler con limitación legal de renta, han contribuido a desvirtuar los programas de promoción de viviendas protegidas seguidos durante años que no han dado los resultados esperados por perdida del destino o finalidad social para el que fueron concebidos.
No es de extrañar, por tanto, que el problema de la vivienda (especialmente en periodo de elecciones) empiece a preocupar seriamente a los poderes públicos, responsables de seguir políticas desacertadas que han llevado a una situación como la actual en la que el acceso a la vivienda familiar resulta cada vez más difícil, tanto en alquiler como en régimen de propiedad donde queda el recurso de asumir los riesgos que conlleva la autopromoción en forma de comunidades o cooperativas que con cierta frecuencia no llegan a buen término por irregularidades en su gestión.
Pero la falta de acierto seguiría acompañando a la intervención pública con una instrumentalización del urbanismo que permita su utilización como fuente de financiación de los Ayuntamientos porque de esta forma, paradójicamente, serían organismos teóricamente enfrentados con la especulación del suelo los que más ventajas podrían obtener de su florecimiento, situándose la actuación pública en una posición de presunta incompatibilidad que la Ley no puede amparar.
Por otra parte, el proyecto de algunas Comunidades de reservar grandes superficies de suelo (de hasta el 50 %) para la construcción de viviendas protegidas resultaría de difícil viabilidad por falta de disposición de fondos públicos suficientes para subvencionar las viviendas (sin contar con los medios de financiación antes no recomendados) por los problemas jurídicos de posible vulneración del derecho de propiedad que conllevaría, y porque, debido a la disminución de su oferta, se produciría un sobreencarecimiento del precio de la vivienda libre a la que tendría que renunciar un sector importante de población.
Por todo ello, no parece prudente aferrarse a una política de proliferación excesiva de la vivienda de protección oficial que, necesariamente, debe recuperar el protagonismo perdido, superando claramente las bajas cotas de desarrollo que hoy alcanza, pero mantenerse dentro de unos límites razonables para no romper el equilibrio del mercado.
En contra de este criterio, de no afectar la promoción de la vivienda libre con un desarrollo desproporcionado de la pública, se manifiestan quienes no ven más salida que recurrir a ultranza y de forma exhaustiva a ese último tipo de promoción como único medio de frenar la escalada de precios de la vivienda, sin considerar que en realidad al ser múltiples y muy diversas las causas del problema su solución exige un conjunto de actuaciones a distintos niveles.
Si analizamos la evolución que en los últimos veinte años han experimentado nuestros precios de vivienda se observa que éstos han desbordado ampliamente el incremento del I P C en ese periodo y son los que más han crecido en comparación con otros países, fenómeno que se debe a motivos ya expuestos en relación con los regímenes en alquiler y de protección pública pero también a una serie de factores, que han incidido igualmente en la subida del precio de la vivienda, entre los que cabe destacar:
- La falta de orientación de las disposiciones y actuaciones de orden legislativo, judicial y fiscal que rigen o se producen en nuestro país hacia una postura de mayor identificación con el problema de la vivienda al que la Administración hasta ahora no ha prestado suficiente atención.
- La utilización del urbanismo como medio indirecto o complementario de financiación de algunos organismos administrativos que, como ya se ha dicho, no se considera una práctica recomendable por las consecuencias negativas que de ella pueden derivarse.
- La lentitud o falta de diligencia en la tramitación de los procesos y...
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