Artículo 17, Norma 1ª, párrafo 1º. Acuerdos sobre aprobación del título constitutivo o de los estatutos
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Artículo 17, norma 1.ª, párrafos 1.º, 4.º y 5.º . Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1.ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impli-quen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comu-nicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de trein ta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
El nuevo texto tan sólo añade, después de la palabra >, la >, en cuanto al párrafo 1.º Los párrafos 4.º y 5.º de la misma norma son nuevos.
La lectura de la norma transcrita indica:
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Que sólo será aplicable si lo que el acuerdo tiene por objeto es la aprobación o modificación de una regla contenida en el título constitutivo o en los estatutos por los que se rige la comunidad.
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Que no exista oposición de ningún propietario asistente a la Junta.
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Que notificado el acuerdo a los propietarios ausentes, siguiendo al efecto lo dis puesto en el artículo 9, ninguno de estos manifieste su discrepancia por comunicación al Secretario o quien ejerza sus funciones, en el plazo de 30 días naturales por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Problemática
1) ¿Es derecho necesario esta norma?
Constituye doctrina jurisprudencial, referida a la norma 1 del artículo 16 de la Ley 49/ 1960, pero de aplicación también al artículo que comentamos, que dicha norma es de dere cho necesario, no siendo posible su modificación por los propietarios si no existe acuerdo unánime, ni tampoco por el constructor del edificio al redactar el título constitutivo. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1976 (Ar. 4194).
2) ¿Cuándo habrá que entender que el acuerdo supone la aprobación o modificación del títu lo constitutivo?
Nos remitimos a lo que decimos al comentar el artículo 5.
3) ¿Ídem de una aprobación o modificación de una norma estatutaria? Nos remitimos al comentario que hemos hecho en el artículo 5.
4) ¿Será aplicable la norma si la aprobación o modificación lo es de una norma que forma parte de un reglamento interno?
Entendemos que no, salvo que la naturaleza de dicha norma sea de tipo estatutario, como a veces ocurre.
5) ¿Será preciso que en esta unanimidad intervengan, además de los presentes, los ausentes? Estimamos que no. Y prueba de ello es que el párrafo 4.º de la norma, después de la Ley de reforma, declara que >.
D OMÍNGUEZ L UELMO (p. 324 de la obra citada) llega a la conclusión de que el precep-to es aplicable a los supuestos de propietarios asistentes a la Junta que se ausenten antes de la adopción del acuerdo, visto que el nuevo texto se refiere a propietarios ausentes en el momento de tomar el acuerdo y no sólo a aquellos que no hayan asistido a la Junta.
6) ¿Será necesario que los propietarios que se opongan al acuerdo ejerciten la acción impugnatoria prevista en el apartado 3 del artículo 18?
Nos inclinamos por la tesis afirmativa a la vista del párrafo último de la norma que estudiamos al declarar que >.
7) ¿Qué ocurrirá en el supuesto de que la unanimidad no exista y no obstante el acuerdo se produzca? ¿Tendrían los disidentes que ejercitar la acción impugnatoria, o habrá que entender que el acuerdo no existió y por tanto les obliga?
Para nosotros el acuerdo no puede producir efectos por ser nulo de pleno derecho. Por lo que el disidente no tiene por qué impugnarlo, salvo que le interese en orden a evitar la posible ejecución del mismo.
Ésta no es, sin embargo, la doctrina que surge de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, conforme diremos más adelante al hablar de >.
8) ¿Deben todos los propietarios dar su conformidad expresa al acuerdo adoptado en la Junta para que pueda considerarse como por unanimidad?
Entendemos que sí, porque después de la Ley de reforma de 6 de abril de 1999, la unanimidad se produce al no existir oposición expresa al acuerdo por los asistentes a la Junta ni tampoco la de los no asistentes a ella, por no manifestar su disconformidad dentro de los 30 días.
No se olvide que después de dicha Reforma, los propietarios no asistentes a la Junta debidamente citados, se entiende que emiten voto favorable, y sólo oponiéndose den tro del plazo citado hay que entender que no están conformes con él.
9) Cómputo de los votos favorables.
El párrafo 4 de la norma 1.ª del artículo 17 que estudiamos se ocupa del tema dicien do que >.
La interpretación de este párrafo plantea la duda de si la discrepancia u oposición del propietario ha de llevarse a caso forzosamente aunque ejercite la acción impugnatoria dentro del plazo legal del año y de los tres meses en su caso.
LOSCERTALES (p. 359) dice que la impugnación en el plazo de tres meses sólo será posible si consta el voto negativo del asistente o la contestación en el mismo sentido del ausente; pudiendo equipararse a la negativa si se presenta la acción judicial en el plazo de los 30 días, aunque disponga de tres meses conforme al artículo 18. No obstante lo cual, aconseja se remita a la vez una notificación indicando que la postura del propie tario es negativa y que se ha presentado la acción judicial.
10) ¿Se computarán también como favorables los votos, si los propietarios asistentes a la Junta se abstienen de votar?
Entendemos que sí, porque también se entienden como favorables los de los no asis tentes a la Junta, si no manifiestan su discrepancia dentro de los 30 días naturales siguientes al recibo de la notificación.
La duda podrá surgir en relación a si estos propietarios asistentes que se abstienen deben manifestar su oposición también dentro de dichos 30 días; siendo nuestra res puesta afirmativa.
11) Notificación del acuerdo a los no asistentes.
El precepto puntualiza que debe estarse a lo dispuesto sobre ello en el artículo 9 de la propia ley, a cuyo comentario nos remitimos.
12) Validez en cuanto a terceros de los acuerdos que modifican el título pero que no se inscriben en el Registro de la propiedad.
En una Encuesta Jurídica que recoge la revista Sepin (n.º 173), las respuestas fueron las siguientes: ALCALÁ N AVARRO cree que dichos acuerdos han de ser aceptados por los nuevos compradores; A RIAS BERRIOATEGORTUA, que no afectan a los nuevos comprado-res registrales, siquiera se trate de una presunción iuris tantum que puede ser destruida por la prueba en contrario; A RROYO FIESTAS, que serán válidos aunque no estén inscri tos, siempre que se encuentren recogidos en Libro de actas; FERRER GUTIÉRREZ , que no afectan a los nuevos compradores mientras puedan tener la condición de terceros; pero el tercer adquirente pasará a quedar vinculado por el acuerdo desde el mismo momen to en que tras la adquisición de la vivienda pasa a formar parte de la comunidad como un miembro más; G ARCÍA S ÁNCHEZ, que el párrafo 4.º del artículo 5 de la Ley de pro piedad horizontal exige los mismos requisitos para modificar el título que para crearlo, entre los cuales no se encuentra la obligatoriedad de la inscripción en el Registro de la propiedad, por lo que los nuevos compradores están obligados a respetarlos. En análo go sentido, otro de los encuestados.
13) Oposición al acuerdo.
El párrafo 4.º de la norma 1.ª del artículo 17 que comentamos dispone que los pro pietarios ausentes de la Junta han de manifestar su discrepancia, una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
En cuanto a la forma de efectuar la oposición, hemos de estar a las reglas generales, no olvidando nunca que el precepto no exige que la oposición sea por medio fehacien te. Lo importante es que se produzca la fehaciencia utilizando el medio que sea.
14) ¿Que concepto tiene la abstención manifestada por los presentes o ausentes al contestar en los 30 días?
En una encuesta jurídica efectuada por la revista Sepin que aparece en el uno de marzo del año 2000, bajo el título
18.2; ¿que concepto tiene la abstención manifestada por los presentes o ausentes al con testar en los 30 días? Las respuestas fueron las siguientes: A LCALÁ N AVARRO cree que en cuanto a los ausentes a la Junta no bastará con abstenerse sino que será necesario el voto en contra para que se entienda salvado el voto para impugnar; B AENA R UIZ, el comune ro, que en un concreto acuerdo votase en la Junta a favor del acuerdo o se abstuviese, no esta legitimado para acudir a la vía judicial a fin de impugnarla; B ARCALA F ERNÁN
DEZ DE PALENCIA , que la abstención al no contestar en el plazo de 30 días desde la noti ficación no les impide formular la acción impugnatoria; G ARCÍA -C HAMON, que el que se abstiene no muestra discrepancia con el acuerdo aprobado por lo que debe entenderse que su voto es favorable; no pudiendo impugnar los acuerdos los...
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