Obligación de pago de los gastos generales: sujetos obligados a su contribución

Autor:Carmen Muñoz García
Cargo del Autor:Doctora en Derecho. Profesora de Derecho Civil U.C.M.
Páginas:33-60
RESUMEN

1. El propietario o copropietario 1.1. Alcance de la obligación 1.2. Cotitularidad dominical 1.3. La responsabilidad del propietario que no debe en connivencia con la obligación de quien usa 1.3.1. "Deber moral" de quien usa 1.3.2. Asunción cumulativa o de refuerzo 2. El arrendatario 3. El usufructuario 4. Transmisión del piso o local 4.1. Antecedentes del supuesto ... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 33

La Exposición de Motivos LPH 1999 no deja lugar a dudas de la ratio que ha servido de base al legislador, en cuanto que, una de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas; lo que se viene denominando «lucha contra la morosidad». Tampoco deja lugar a dudas el despliegue de medidas que ha utilizado, para con todos los medios posibles, lograr el fin último: que las comunidades de propietarios gocen de plena efectividad para, con recursos propios, a través de sus órganos de gobiernos, e incluso amparados por una muy peculiar tutela judicial efectiva, lograr el adecuado uso de los distintos «elementos, pertenencias y servicios comunes». Por lo que, lo pretendido con esta reforma, determina la creación en unos casos y el reforzamiento en otros, de una serie de medidas dirigidas a tal fin: creación de fondo de reserva, publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en acta de la Junta de propietarios, establecimiento de Page 34 un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas de la comunidad, etc.

Ciertamente, y haciendo alusión al último párrafo de la Exposición de Motivos: gana la Ley en flexibilidad y dinamismo, pero también en eficacia, acomodándose así a los nuevos requerimientos sociales. Especialmente por lo que se refiere a la necesidad de que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los distintos copropietarios (sin dejar al margen los créditos que las Comunidades puedan tener frente a terceros). Por ello, como refiere DÍEZ-PICAZO y GULLÓN 33, y para corregir las graves dificultades que pueden derivarse de la morosidad de los propietarios en el pago de los llamados «gastos de comunidad», ha sido precisa la reforma por la Ley 8/1999, de 6 de abril, que lleva a que la propiedad horizontal esté cada vez más ligada a un mayor número de obligaciones, de las que el pago de los gastos, entiendo, no sólo es meramente exigible, sino absolutamente ejecutable.

Ello no obsta, para que la nueva Ley que da respuesta a nuevas situaciones creadas y a interrogantes planteados a tenor de la primera, deje al criterio de estudiosos e intérpretes la labor de resolver cuestiones que deja sin determinar. Por lo que creemos oportuno centrarnos en los diferentes puntos que en el título de este trabajo contemplamos. Estos diferentes aspectos son los siguientes:

1. El propietario o copropietario
1.1. Alcance de la obligación

El artículo 9.5.º LPH. 1960 establecía, entre las obligaciones de cada propietario, una de las de mayor relevancia de los copropietarios para con la comunidad: «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado Page 35 sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». En principio pues, la obligación recae sobre quien ostente la titularidad del piso o local.

El artículo 9.6.º, in fine LPH 1960, concretaba que se consideran gastos generales, los que no sean imputables a uno o varios pisos, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes. No obstante, como ya señalaban antes de la Reforma, entre otros, DÍEZPICAZO y GULLÓN 34 haciéndose eco de múltiples sentencias, cabe la posibilidad de que los estatutos eximan a determinados propietarios (por ejemplo, de locales comerciales), del pago de gastos de servicios que no le sean de utilidad, como ascensor, escalera, etc.

Por lo que se refiere a la LPH 1999, artículo 9.1 e), p.º1.º, en los mismos términos que la anterior, establece la obligación de: «contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble; sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».

En cuanto al sujeto obligado a contribuir a los gastos generales, el artículo 20.1 LPH 1960, con poco acierto señalaba que: «Las obligaciones a que se refiere el número quinto del artículo 9.º serán cumplidas por el que tenga la titularidad del piso o local, en el tiempo y forma determinados por la Junta...».

Sin embargo, el artículo 21.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, tras reforma por LPH 1999, como clara expresión de la voluntad del legislador de salvar la ambigüedad del término «titularidad», reproduce casi literalmente la redacción dada por la anterior ley, si bien modifica el término confuso por otro que no ofrece dudas, en cuanto la obligación está dirigida a quien ostente la titularidad dominical: «Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o administrador, si así lo acordase la Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del procedimiento establecido en este artículo».

Page 36Sirva de apoyo para incidir en la ineludible obligación del propietario de contribuir a los gastos generales, la subsistencia del contenido del artículo 3, p.º 2.º LPH en cuanto, de manera contundente, declara que: «la transmisión del derecho de disfrute no afecta a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad».

1.2. Cotitularidad dominical

El cumplimiento de la obligación del pago de los gastos generales (y de la contribución al fondo de reserva), corresponde en todo caso al propietario o copropietarios del bien, a tenor literal del art. 21.1 LPH 1999: «Las obligaciones a que se refieren los apartados e) (contribución al pago de los gastos generales) y f) (contribución al fondo de reserva) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local...», respondiendo en caso de impago frente a la Comunidad. Sin embargo, en este supuesto de existencia de varios copropietarios, DE CASTRO advierte de la necesidad de separar dos aspectos: el interno entre sujetos, que debe regirse por el artículo 393 Cc, en cuanto «el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas»; y el externo, el de la determinación de quién ha de aparecer como titular en el exterior» 35.

Ineludiblemente estamos ante una cuestión de si se trata de una obligación mancomunada o solidaria. Para GÓMEZ DE LA ESCALERA 36, cuando el piso o local pertenece pro indiviso a varios titulares, cada uno de ellos estará obligado a satisfacer los gastos generales en proporción a su cuota. Sin embargo, entiendo, la obligación entre los distintos titulares y a tenor del artículo 393 Cc, es de índole mancomunada, en cuanto responden de las cargas de forma proporcionada a sus respectivas cuotas, pero esta constituye una obligación que no puede hacerse valer frente a la comunidad de propietarios, que tiene derecho a percibir el crédito en su totalidad, con independencia de quién cumpla con la obligación de pago. Por lo que podemos afirmar que es mancomunada en el ámbito interno entre los distintos propietarios, pero solidaria en su alcance externo, en cuanto a la comunidad de propietarios. En esta Page 37 línea se pronuncia con absoluta claridad la SAP DE Madrid, de 12 de mayo de 1992 (Sección 20), y que tuvo por Ponente a PÉREZ LÓPEZ, al concluir que la Ley de Propiedad Horizontal obliga a todos los condueños a contribuir a los gastos generales conforme a la cuota de participación o a lo especialmente determinado en los Estatutos o por la Junta, correspondiendo el pago al titular o cotitulares dominicales del piso o local, con independencia de que el disfrute corresponda a uno de éstos, lo que constituye una cuestión ajena a la comunidad.

Sirva también de argumento para postular la solidaridad frente a la comunidad de propietarios: primero, el carácter de indivisible de la cuota de participación en los elementos comunes del inmueble; segundo, la preferencia del crédito en su conjunto y a la afección del bien al cumplimiento de la obligación (art. 9.1 e), párrfs. 2.º y 3.º LPH 1999); tercero, el litisconsorcio pasivo necesario que exige traer al proceso a los condueños del piso o local (además de a otros sujetos), derivados de la propia afección del bien que proclama el art. 9.1 e), p.º 3.º, in fine, en coherencia con el tracto registral y el principio de legitimación (arts. 20 y 38 Ley Hipotecaria).

1.3. La Responsabilidad del propietario que no debe en connivencia con la obligación de quien usa

Ciertamente la redacción anterior (LPH 1960), con gran ambigüedad, establecía que las obligaciones del artículo 9 debían ser cumplidas por quien ostentase «la titularidad» 37. Este término ocasionó dudas y discrepancias en cuanto al...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA