La transformación del Registro de la Propiedad
| Autor | Luis Javier Arrieta Sevilla |
| Cargo | Profesor Ayudante de Derecho Civil Universidad de Navarra |
| Páginas | 450-485 |
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El Registro de la Propiedad* es una institución fundamental para el tráfico jurídico porque a través de él se tiene noticia de las titularidades y las cargas que afectan a las fincas. La información que proporcionan los Libros regis- trales es una fuente de seguridad jurídica para los adquirentes y acreedores hipotecarios que no tendrán que investigar la situación extrarregistral de las fincas.
El Real Decreto de 10 de agosto de 1855 constituye el detonante definitivo de nuestro actual sistema hipotecario porque condenó las normas entonces vigentes, ya que no cumplían de modo apropiado sus fines. «No garantizan —afirma el Real Decreto— suficientemente la propiedad, ni ejercen saludable influencia en la prosperidad pública, ni asientan en sólidas bases el crédito territorial, ni dan actividad a la circulación de la riqueza, ni moderan el interés del dinero, ni facilitan su adquisición a los dueños de la propiedad inmueble, ni dan la debida seguridad a los que sobre aquella garantía prestan sus capitales».
Ante la referida insuficiencia se impulsó la redacción de una Ley especial en materia inmobiliaria e hipotecaria. Los trabajos legislativos dieron su fruto y el 8 de febrero de 1861 se aprobó la primera Ley Hipotecaria, que creó una nueva institución basada en los principios de publicidad y especialidad cuya función era la inscripción y anotación de los derechos reales inmobiliarios.
Para el conocedor del Registro de la Propiedad español no resultará una novedad que, en lo esencial, el sistema vigente siga los pasos del elaborado en 1861. Muestra de ello es que una parte importante del articulado de la Ley Hipotecaria de 1946 proviene directamente de la Ley de 1861 1. No obstante, el hecho de que el sistema tabular en vigor siga las líneas marcadas por la primera Ley Hipotecaria no implica que el Registro no haya evolucionado. Entre las modificaciones más relevantes están, por ejemplo, la positivización del principio de legitimación ignorado por nuestros primeros legisladores hipotecarios y la de los requisitos de la buena fe y carácter oneroso para la aplicación de la fe pública registral.
El propósito de estas páginas no es llevar a cabo un análisis exhaustivo y de detalle de la evolución del Registro desde su creación hace ya casi 150 años, sino uno mucho más humilde. A lo largo de este trabajo se analizará cómo el desarrollo tecnológico ha contribuido a la transformación del Regis- tro de la Propiedad originario en un determinado aspecto.
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La era de las nuevas tecnologías y de la informática ha influido de diver- sas formas al entramado tabular. Muestra de ello es la presentación telemática de documentos, la firma electrónica avanzada, los libros electrónicos, la solicitud on line de certificaciones, la interconexión de los Registros, etc. Sin embargo, no procede analizar en su conjunto este proceso y las distintas vías de informatización porque ello excedería con creces el propósito del artículo. Lo que aquí se va a exponer es únicamente cómo la informatización del Registro ha consolidado la evolución de un concepto tan básico y tradicional como la finca registral2.
Si en virtud de los artículos 1.1 LH y 605 CC, el Registro tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, el objeto del Registro de la Propiedad son las inscripciones de dichos hechos y negocios jurídicos por los que se crean, transmiten, modifican y extinguen de los derechos reales.
Sin embargo, no parece que los actos y contratos inmobiliarios, en cuanto a tales, puedan calificarse verdaderamente como el objeto material de la publicidad tabular3. GORDILLO CAÑAS entiende, en este sentido, que es más correcto entender que «la situación jurídico-real de las fincas, amén de los arrendamientos y las limitaciones de capacidad y dispositivas del titular registral, constituyen el más íntegro y adecuado objeto de la inscripción en el Registro y de la publicidad registral»4
Por su parte, MÉNDEZ GONZÁLEZ estima que la inscripción en sentido amplio es el objeto del Registro. Para justificar su posición manifiesta que,Page 452frente a lo que califica corriente iusnotarialista, la intabulación de la escritura pública no la dota de efectos frente a tercero. Lo que se consigue con la inscripción es hacer oponible el derecho real que en ellas se contiene, el cual por la teoría de la abstracción —tomada del Derecho cambiario— se incorpora al Registro de la Propiedad5 . Gracias a la abstracción, el derecho subjetivo de contenido real e inmobiliario se incorpora al folio registral y, al mismo tiempo, se independiza de la relación subyacente que sólo será relevante entre los contratantes pero no frente a tercero. Esta autonomía del derecho inscrito ha permitido el desarrollo de diversos mecanismos de protección de la información inscrita (legitimación y fe pública) que han reducido los costes transaccionales y los de vigilancia, por medio de las presunciones de integridad y exactitud del Registro.
Como el propio MÉNDEZ GONZÁLEZ pone de manifiesto, para la viabilidad de la teoría de la abstracción registral es indispensable un férreo control calificador previo a la inscripción que evite los errores6. A mi juicio, estos errores que pueden afectar a los derechos inscritos pueden ser de dos tipos. Los primeros son aquellos que afectan a la capacidad de disposición del titular registral (el titular registral vende una finca que no está en su patrimonio o con cargas no inscritas) y que son los que la inoponibilidad y la fe pública pueden subsanar a favor de un tercero que inscribe. Por los efectos expropiatorios derivados de la aplicación del artículo 34 LH, la tutela de la propiedad y la estabilidad del sistema requieren que el procedimiento regis- tral esté revestido de una serie de garantías que eviten que un sujeto non dominus acceda a la condición de titular registral o se pueda suplantar fácilmente la personalidad del propietario para actuar en su perjuicio.
El segundo tipo de error deriva de la insuficiente descripción del derecho que se incorpora al Registro. Quien acude al Registro de la Propiedad para tener conocimiento de la situación jurídica de una finca puede verse engañado por el Registro si éste describe de forma incorrecta el derecho de propiedad. Esta es, ciertamente, la gran limitación de la teoría de la abstracción y, en general, de la inscripción. El intento de incorporar de modo abstracto un derecho real al Registro «se enfrenta —como afirma ÁLVAREZ CAPEROCHIPI — a gravísimos problemas técnicos de muy diversa índole: respecto de la finca, en sí misma, la incorporación de la realidad material de la finca a un título y al Registro se enfrenta con el grave problema técnico de la dificultad de identificación precisa de las fincas»7. El Registro de la Propiedad es unaPage 453herramienta artificial creada por el Estado para favorecer el desarrollo económico pero su eficacia funcional no puede ser ilimitada. Por este motivo, la doctrina se ha mostrado unánimemente en contra de la protección incondicional de las descripciones registrales8.
Precisamente por las dificultades que tiene el Registro de la Propiedad para incorporar realidades físicas y para defender a los terceros que confían en ellas, entiendo que la abstracción registral no puede mantenerse hasta sus últimas consecuencias. En caso de que la fe pública no pueda proteger las descripciones físicas o se permita la intabulación de fincas de las que no se tiene noticia precisa sobre dónde están o cómo son, el derecho real adquirido por un tercero puede quedar vacío y sin contenido. El componente físico resulta accesorio, pero esencial en la configuración del derecho dominical, porque la propiedad se extiende, necesariamente, sobre un objeto determinado, aunque en ocasiones la concreción del espacio que abarca este derecho no sea fácil9.
A pesar de esta limitación, lo que llega al Registro de la Propiedad son las declaraciones relativas a la creación, transmisión o extinción de derechos reales contenidas en documentos públicos; pero su objeto lo configuran prima facie los derechos reales que en dichos títulos se recogen. Los actos y contratos son únicamente el cauce a través del cual acceden al Registro los derechos que luego se publican.
En este contexto de títulos públicos y derechos reales, estimo que la finca registral es una tercera realidad conceptual que desempeña (o debe desempeñar) el papel de postulado esencial para que los derechos reales públicamente documentados se puedan inscribir. Para la intabulación de cualquier derecho real es indispensable que el Registro contenga la información relativa al terreno o espacio físico sobre el que se extiende el derecho. Por ello, si sePage 454examina la legislación hipotecaria se observará que el objeto de las inscripciones en el Registro de la Propiedad no son únicamente los derechos reales, sino que, en ocasiones, la «inscripción» se refiere o afecta a los bienes inmuebles en sentido físico, en concreto a la finca sobre la que recae el derecho que se funda en el título inscribible10. El legislador y la...
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