Actualización de la renta de viviendas del Patronato de Viviendas de la Guardia Civil
| Autor | Gallego Caballero, Fabiola |
| Páginas | 514-532 |
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Dictamen de la Abogacía General del Estado de 22 de abril de 2005 (ref.: A. G. Interior 1/05). Ponente: Fabiola Gallego Caballero.
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1. Obra en el expediente un informe emitido por la Abogacía del Estado en la Rioja núm. 11/2001, de 31 de mayo, cuyas conclusiones, en relación con la concreta cuestión de la revisión de la renta, son las siguientes:
Primera. Se tratan de relaciones arrendaticias especiales sobre viviendas sujetas a un régimen especial de protección pública; por lo que en principio sus efectos arrendaticios se escapan del ámbito de aplicación de la legislación de arrendamientos urbanos [art. 1.3.º LAU/64 y art. 5 letra a) LAU/94].
Segunda. Operando la subrogación del Servicio de Acuartelamiento en las funciones del extinto Patronato de Viviendas de la Guardia Civil, se mantienen las cláusulas de los contratos celebrados por el organismo desaparecido, operando como primera de las fuentes norma-Page 515tivas que rigen la relación contractual (lex contractus en los términos del art. 1.091 Cc.).
A ellas se unen las condiciones anejas aportadas en el Anexo II para los arrendatarios que se hayan adherido a las mismas mediante su firma; y por último se ha de tener como lege data la legislación especial existente sobre viviendas de protección pública.
Tercera. La revisión anual de las rentas puede realizarse por vía legal.
En cuanto al procedimiento para efectuarla se ha de estar al artículo 122.1.º Decreto 2114/1968, que nos remite a la legislación sobre arrendamientos urbanos. Esta remisión normativa se ha de entender en la actualidad a lo recogido en la LAU/1994, y en concreto su régimen jurídico tanto substantivo como procedimental se encuentra en la Disposición adicional Primera.
2. Consta en el expediente un segundo informe, emitido por la Abogacía del Estado en el Ministerio del Interior, de 30 de enero de 2004, del que pueden extraerse las siguientes conclusiones:
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Las normas especiales reguladoras del Patronato de Viviendas de la Guardia Civil son las publicadas en el Boletín Oficial de la Guardia Civil del mes de agosto de 1966. Tales normas no contienen previsión alguna sobre revisión de rentas y excluyen la aplicación de las normas generales sobre arrendamientos urbanos, pero no de las normas especiales propias de las viviendas de protección oficial. Por ello, en defecto de pacto en los contratos, habrá que acudir a lo establecido para dichas viviendas cuando el contrato establezca la revisión de la renta sin especificar las reglas a que se sujeta.
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La Disposición transitoria quinta de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), dispone: «Los contratos de arrendamientos de viviendas de protección oficial que subsistan a la entrada en vigor de la presente Ley continuarán rigiéndose por la normativa que les viniere siendo de aplicación». Por tanto, habrá que diferenciar los contratos que subsistan a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, que tuvo lugar el 1 de enero de 1995, de los que se hubieran celebrado o se celebren con posterioridad.
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Régimen de revisión de renta de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la LAU:
a) Contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública acogidos al Real Decreto 3148/1978: se aplicará el sistema de revisión previsto en el artículo 53 del citado Real Decreto.
b) Contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción privada:
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- Hasta la entrada en vigor del Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo, la revisión anual se practicará conforme a las normas aplicables al régimen a que se acogieron. Así, en las acogidas al Real Decreto 3148/1978, se aplicará el régimen previsto en su artículo 12.
- Después de la entrada en vigor del Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo, se aplica el sistema establecido en los artículos 3.2 y 4.2 del mismo.
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Régimen de revisión de renta de contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad a 1 de enero de 1995:
a) Contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública: se aplicarán las normas particulares de estas viviendas (disposición adicional primera , apartado 8 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre).
b) Contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción privada. Se aplicarán las previsiones de la disposición adicional primera , apartado 8 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre.
3. Consta finalmente la consulta planteada por la Subdirección General de Apoyo de la Dirección General de la Guardia Civil a la Abogacía del Estado del Ministerio del Interior, ante los diferentes criterios que se mantienen en los informes mencionados. En dicha consulta se hace referencia a la modificación, efectuada en el año 1997, de algunos contratos que resultaron completados mediante la incorporación de un anexo a los mismos en el que se establecía la revisión periódica de la renta según el incremento anual del Índice General del Sistema de Índices de Precios al Consumo, anexo que fue suscrito por 292 inquilinos, pero no por otros 108, a los que no se aplica el incremento de la renta, lo que ha dado origen a reclamaciones por la situación de agravio producida.
I. La primera cuestión que cabe destacar es la existencia de un punto de coincidencia entre los informes de la Abogacía del Estado en La Rioja y de la del Ministerio del Interior. En ambos se afirma el carácter revisable de las rentas de los contratos de arrendamiento de las viviendas del hoy extinguido Patronato de Viviendas de la Guardia Civil (PVGC) y se acude, como primer sistema aplicable a dicha revisión, a lo establecido en los propios contratos de arrendamiento, bien originariamente, por figurar incorporada a los mismos una cláusula de revisión de la renta, bien en virtud de la modificación de dichos contratos efectuada mediante el anexo incorporado en el año 1997, estableciendo la revisión periódica de la misma según el incremento anual del Índice General del Sistema de Índices de Precios al Consumo.
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Discrepan, sin embargo, ambos informes en punto al régimen de revisión de renta que deba aplicarse a falta de previsión al respecto en el correspondiente contrato, por no contener cláusula alguna que originariamente estableciese la revisión de la renta y régimen de dicha revisión, ni haber sido aceptada su incorporación por el inquilino en el año 1997 al rechazar la suscripción del anexo propuesto por el arrendador.
El informe de la Abogacía del Estado en La Rioja sostiene que para estos casos, los que no resultan resueltos por conducto convencional o pactado, la situación debe ser corregida por vía legal. Así se afirma que, de lege data, la posibilidad de exigir la revisión a todos los inquilinos la ofrece el Decreto 2114/1968, de 24 de julio, en particular, los artículos 122 y 123 del mismo que determinan los incrementos que sobre la renta pueden producirse y el procedimiento que deba seguirse para ello, normas que se afirma son de ius cogens y, por tanto, tienen carácter imperativo. Se añade, finalmente, que el régimen no varía tras la entrada en vigor de la LAU, porque el artículo 5 de la misma excluye de su ámbito estas relaciones que quedan sometidas a la normativa especial sobre viviendas de protección oficial.
El informe de la Abogacía del Estado del Ministerio del Interior establece la procedencia de aplicar las normas reguladoras de las viviendas de protección oficial y así realiza una distinción de supuestos en función de dos elementos, uno temporal, la fecha de formalización de los contratos, con anterioridad o con posterioridad a 1 de enero de 1995, y otro cualitativo, partiendo de la diferente consideración de las viviendas que parece considerar de protección oficial, según lo sean de promoción pública o de promoción privada, resultando de ello el abanico de sistemas reguladores de revisión de renta que ha quedado reproducido en el antecedente 2 de este informe.
En consecuencia, conviene precisar que el presente informe se limita al análisis de la concreta cuestión que constituye la discrepancia entre los dos informes citados, esto es, a determinar cuál es el régimen de revisión de renta de los arrendamientos de viviendas del PVGC cuyos contratos no contengan cláusula de revisión de renta por no figurar originariamente incorporada a los mismos y haber rechazado los inquilinos su incorporación posterior, al negarse a suscribir en el año 1997 el anexo propuesto por el arrendador.
La resolución de la cuestión objeto de este informe requiere, no obstante, el planteamiento con carácter previo de otra cuestión indisolublemente ligada a la anterior y que afecta necesariamente a la respuesta que proceda dar a la misma. Se trata de la concerniente al carácter obligatorio o no de la revisión de la renta. Dicho en otros términos, se trata de determinar si la renta de los arrendamientos en cuestión, cuyos contratos no han previsto la revisión de la misma, ha de revisarse necesaria e inexcusablemente o no, requiriendo, en su caso, del común acuerdo de los contra-Page 518tantes sobre la revisión, sobre el sistema aplicable a la misma o sobre ambos extremos.
II. Los contratos de arrendamiento de que se trata son contratos civiles y, por tanto, privados que no pierden su naturaleza ni por el hecho de que una de las partes contratantes tenga la condición de sujeto de Derecho público -el PVGC, creado por Decreto 477/1961, de 16 de mayo, se configuraba como un Organismo autónomo dependiente del Ministerio del Interior-, ni tampoco por el hecho de que las viviendas objeto de arrendamiento pudieran tener, en su caso, la calificación de viviendas de protección oficial.
En relación con este segundo aspecto resulta ilustrativa la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de enero de 1985 en la que se establece que los contratos sobre viviendas...
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