Novación de la obligación accesoria de intereses y modificación de la cobertura hipotecaria.
| Autor | Puente Alfaro, Fernando. |
| Páginas | 1359-1372 |
La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, permite novar la obligación garantizada, en determinadas condiciones, sin necesidad de modificar el derecho real de hipoteca que la garantiza y sin coste fiscal. Con esta última característica, la modificación de obligación garantizada con hipoteca, que ha existido siempre (art. 1.203 del Código Civil y 144 de la Ley Hipotecaria), ha pasado de ser una operación esporádica a ser extraordinariamente frecuente. En la medida que cualquier modificación de la obligación garantizada puede y debe acceder al Registro para no producir su inexactitud (art. 40 de la Ley Hipotecaria) es importante tener en cuenta que las partes no sólo han de respetar las escasas exigencias de dicha legislación especial sino también las generales derivadas del ordenamiento y, en los que nos afecta, las propias del sistema registral.
Y es que sea cual sea la norma que ampare la modificación de la obligación lo que nos importa, desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, es que la alteración no suponga una violación de los principios y normas que lo conforman. Esta afirmación es relevante, puesto que los derechos publicados por el Registro deben respetar aquellos, no sólo en el momento de su constitución sino también posteriormente, en caso de modificación. Veamos si esto es realmente así, porqué y hasta qué punto.
El derecho real de hipoteca garantiza una obligación, obligación que debe estar suficientemente determinada en cuanto a sus datos de identificación y su contenido (art. 12 de la Ley Hipotecaria). Si la obligación principal conlleva la accesoria de intereses ordinarios puede ésta quedar cubierta con la hipoteca pero, a diferencia de aquélla, no puede ser objeto de ilimitada garantía, incluso si el valor del bien excede del hipotético importe máximo de débito. La formulación legal de esta limitación viene recogida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria: Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.
En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.
Esta limitación temporal puede expresarse bien en los términos que resultan del propio precepto, bien por la conversión del tiempo pactado a la cantidad en dinerario equivalente al producto del tipo por el capital, tal y como autoriza el artículo 220 del Reglamento Hipotecario: Cuando se fije en la escritura una cantidad global para responder del pago de intereses, no podrá exceder del importe correspondiente a cinco anualidades.
De forma que es lo mismo afirmar que la cobertura de una hipoteca que garantiza 100 se extiende hasta un máximo de cinco años de intereses ordinarios al tipo pactado del 5 por 100, que decir que la cobertura por intereses no puede exceder de 25.
Todo esto es de sobra conocido, por lo que pido disculpas si, con el ánimo de centrar la cuestión, resulto tedioso en extremo.
Porque lo que importa ahora es afirmar que esa coherencia que la Ley exige que se cumpla al constituir el derecho de hipoteca se mantenga en caso de modificación de la obligación garantizada. Y es que la hipoteca, en cuanto garantía de la obligación, es conformada por ésta de modo que a distinto tipo de obligación distinto tipo de hipoteca y de régimen jurídico. Además en la medida en que los límites de la cobertura hipotecaria en cuanto a los intereses se definen por razón del tiempo en que dicha obligación accesoria puede devengarse, cualquier modificación de la obligación que altere los límites temporales de cobertura de la garantía debe respetar los límites establecidos para su constitución.
Si en el momento de la constitución de la hipoteca exigimos que se cumplan las exigencias hipotecarias para que su cobertura se extienda a los intereses ordinarios (contenido de la obligación accesoria, determinación del tipo aplicable, determinación del período de cobertura pactado si es superior al legal) estas mismas exigencias deben mantenerse al tiempo de la modificación, de forma que la obligación accesoria y su cobertura hipotecaria cumplan estrictamente con los requisitos que para la inscripción exige la legislación hipotecaria (es obvio, por ejemplo, que no sería admisible a inscripción una modificación de la obligación accesoria de intereses que dejara indeterminado su devengo o su liquidación).
Establecido esto podemos afirmar que la mera modificación del contenido de la obligación accesoria de intereses no precisará de modificación de su cobertura hipotecaria si ésta sigue, con ese nuevo contenido, respetando las exigencias de la legislación hipotecaria.
Por el contrario, en la medida en que la modificación de la obligación accesoria de intereses ordinarios haga incoherente el derecho de hipoteca, tal y como consta inscrito con dicha alteración, ésta no debe acceder al Registro, salvo que se lleve a cabo una simultánea modificación de la garantía hipotecaria 1 y siempre con cumplimiento de los límites establecidos en la legislación especial. La cuestión se centra ya en determinar cuándo la modificación de la obligación impone la correlativa modificación de la cobertura hipotecaria.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha tenido ocasión de pronunciarse en diversas ocasiones al respecto aunque, como veremos, no siempre uniformemente ni agotando las muy diversas situaciones posibles.
La Resolución de la Dirección General, de fecha 5 de noviembre de 1999, se enfrentó con el problema siguiente: una inscripción de hipoteca publica la garantía de un préstamo que se extiende al principal y a sus intereses remuneratorios (prescindiendo ahora de los moratorios y de otras eventuales partidas) de modo que éstos quedan garantizados por un período de tres años al tipo máximo del 19 por 100 y hasta determinada cantidad. Cuando la obligación es objeto de novación se hace pactando (entre otras cosas que no son de trascendencia ahora) que el tipo de interés pasa a ser fijo del 10 por 100 y que el límite de la cobertura hipotecaria en cuanto a los intereses no sufre modificación.
El problema que se plantea es que si dicha modificación se inscribiese sin más, el Registro diría una cosa en la inscripción de constitución de la hipoteca y otra en la inscripción de modificación, lo que es propio de cualquier modificación, pero, y esta es la clave, en términos que harían imposible la subsistencia simultánea de los dos pronunciamientos registrales. La Dirección General rechaza la inscripción.
Veamos porqué, aunque para ello no tenemos más remedio que descender al ejemplo concreto 2: Imaginemos, en primer lugar, que la inscripción de hipoteca tuviese el siguiente contenido: Garantía por principal: 100.000; garantía por intereses: los correspondientes a tres años al tipo máximo del 19 por 100 que equivale a 57.000 unidades de cuenta.
Al rechazar el recurso y la inscripción de modificación, la Dirección General se basa en una serie de argumentos que han de servirnos para determinar las bases de la cuestión:
- Primero. El carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado hace imposible la discrepancia en los términos definitorios de la obligación y los de la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto al crédito. Siendo fijo el tipo de interés remuneratorio, no cabe que su cobertura hipotecaria quede definida por referencia a un tipo de interés distinto.
- Segundo. La interpretación sistemática de la cláusula no permite al Registrador apreciar la existencia de una modificación implícita de la cobertura hipotecaria porque hay expresa declaración en contrario y porque la indeterminación creada impide precisamente afirmar la existencia de dicha modificación.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha tenido ocasión de pronunciarse en otras ocasiones y lo ha hecho de forma idéntica en las Resoluciones de fechas 25 de abril, 2, 4 y 14 de septiembre de 2002 (aunque, como luego veremos, aplicando erróneamente la doctrina en estas tres últimas).
Los argumentos de la Dirección son expresión de la más ortodoxa aplicación de los principios que inspiran el Registro, pero debemos detenernos en ellos y analizarlos para determinar si son de aplicación universal a los supuestos de novación en la obligación accesoria de intereses ordinarios.
La Dirección afirma, primero, que no cabe discrepancia entre los términos definitorios de la obligación y de la extensión de la...
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