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Naturaleza jurídica

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Vincent
AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

Las construcciones acerca de la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal fluctúan entre dos posiciones extremas: o condominio con cuotas, o derecho de propiedad dividido entre varios titulares con cargas y obligaciones mutuas. Entre las mismas caben multitud de matices que acentúan lo común o lo privativo (1).

La jurisprudencia anterior a la reforma de 1939 se inclinó por la tesis de la comunidad: condominium iuris romani, y en consecuencia, se aceptó la actio communi dividundo y se aplicó el retracto de comuneros.Esta funesta tendencia para el desarrollo de la propiedad horizontal fue atacada por la doctrina que negaba el carácter de verdadero condominio porque la casa está ya dividida y los elementos comunes han de permanecer siempre indivisos.

La Ley de 26 de octubre de 1939 reconoció la propiedad privada del piso o local, quedando la comunidad como accesoria y circunscrita a los elementos comunes. Pero esta reforma, que apuntaba claramente hacia el elemento privativo, no acabó con las discusiones. En la jurisprudencia se apuntaron las dos soluciones extremas en diversas sentencias en que en unas se dice que lo esencial es la propiedad privada de los pisos y otras son favorables a la idea del condominio.

La Ley de 21 de julio de 1960 acaba definitivamente con esta cuestión haciendo prevalecer al máximo lo privativo: se aleja del sistema de la comunidad de bienes, y como consecuencia se eliminan los derechos de tanteo y retracto y el de división de los elementos comunes (2): se trata de una propiedad exclusiva (de los pisos o locales) que «llevará inherente», como dice el artículo 396 del Código civil, un derecho de copropiedad de los elementos comunes, con especiales caracteres, como el de indivisibilidad, y ciertos límites y gravámenes en beneficio de todos los copropietarios en sus elementos privativos o comunes.

La jurisprudencia mantiene reiteradamente esta naturaleza: propiedad privativa y copropiedad de elementos comunes, unidos inseparablemente(3).

Esta entidad propiedad-copropiedad, llamada comunidad o copropiedad en propiedad horizontal, carece de personalidad jurídica: no es tratada por el ordenamiento como persona, por lo que no puede ser sujeto de derechos y obligaciones. Es un conjunto de propietarios, que éstos sí son personas (físicas o jurídicas), pero el conjunto, la comunidad, carece de capacidad jurídica (4), lo que ha destacado la jurisprudencia (5). Lo cual plantea problemas, uno de los principales es la...

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