Libertad y equilibrio en el contrato
| Autor | José Luís Mezquita del Cacho |
| Cargo | Notario. Miembro de la Libre Asociación de Notarios «Joaquín Costa» |
| Páginas | 31-36 |
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La idea de contrato hunde sus raíces en la de libertad y sólo es concebible desde ella; pues esta área de la acción humana, referida a las convenciones sobre intereses materiales, es un círculo menor dentro del más amplio y concéntrico de libertad civil que comprende todo acto o convención de Derecho privado, y que a su vez se inscribe en otro aún mayor que abarca cualquier manifestación de la libertad como principio y derecho constitucional, incluyendo las formas supremas de compromiso con ideales y valores. De ahí que la Ley no sólo repute inexistente la voluntad contractual si falta la capacidad-tipo (sin la cual ni siquiera hay conciencia de la libertad ni de su ausencia), sino que además admita la desvinculación cuando el consentimiento haya sido forzado por una coacción física o moral, o afectando tanto por malicia ajena como por error propio en el objeto o en la causa.
Durante siglos, este sencillo esquema pareció completo y vino a constituir el marco del consentimiento, esencia del contrato. Sin embargo, lo cierto es que tal esquema estaba trazado desde el valor entendido de que los contratantes eran iguales (al menos, dentro de una relatividad tolerable) en una libertad de determinación no rebajada al grado mínimo por desequilibrios de necesidad, o de dificultad en el conocimiento de las consecuencias contractuales. Sin embargo, en los últimos tiempos, a causa de fenómenos sobrevenidos, estos presupuestos se revelaron, en el sector más importante de la contratación (el inmobiliario), ingenuos y contradichos en la realidad.
En efecto, la extensión del sistema de «economía de mercado» a la producción y distribución de bienes inmuebles y servicios aplicables a su tráfico, al afectar a bienes de tan primaria necesidad como los espacios físicos de trabajo y vivienda, desencadenó un proceso aún no detenido de acumulación y escasez que ocasionó una absoluta quiebra de la teórica igualdad entre las fuerzas de la oferta y la demanda en el mercado, y un avasallamiento del consumidor y el inversor por la oferta empresarialmente organizada. Los ordenamientos no reaccionaron a tiempo ante estos procesos monopolísticos u oligopolís-ticos, de acumulación y especulación, y su pasividad permitió que los núcleos de poder material generados de esta forma acabaran convirtiéndose en fuerzas indispensables para el desarrollo económico y el empleo, lo cual vendría a condicionar gravemente la corrección legal de aquellas patologías del mercado. La actividad legislativa, miope ante este fenómeno y sus consecuencias en ciernes, se centró, así, en organizar primero un sistema de seguridad jurídica inmobiliaria cimentado sobre un Registro de la Propiedad de alta precisión técnica, dirigido ante todo a ofrecer garantías plenas al crédito financiero como motor de impulso de la circulación de la riqueza inmueble; y mucho más tarde (a destiempo ya de enmendar infinitos desmanesPage 32 consumados y apta sólo para preservar el futuro) en una normativa ya de ordenación territorial conceptualmente muy depurada. Ni una ni otra servían para regular el equilibrio del mercado inmobiliario; y por añadidura, la innegable calidad técnica de ambas corría pareja con su complejidad, poco asequible al contratante medio, lo cual más bien complicó el desequilibrio denunciado, ya que la desigualdad en el acceso al conocimiento jurídico, sumada a la económica de capacidad decisoria en el mercado, potenció el abuso y el dolo contractuales.
Al cabo de esta evolución, hay que interrogarse si realmente sobrevive la libertad civil en la contratación privada. ¿Acaso ante la presión de la necesidad y la carencia provocada no se halla el consentimiento tan coercido como ante la coacción violenta o intimidatoria? Y ante...
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