Ley 374
| Autor | José Antonio Doral García |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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El fin del estado de indivisión
Contiene esta ley las reglas sobre la práctica de la división en el Fuero Nuevo. La comunidad ordinaria es esencialmente divisible y la acción para pedirla imprescriptible, aunque el número de prórrogas pueda ser indefinido.
La disolución de la comunidad suscita, entre otros, estos grupos de cuestiones. En primer lugar, cuándo procede, que lleva consigo analizar las características de la acción de división y el pacto de mantener la indivisión o el contrato de división. En segundo término las consecuencias de la división de la cosa común, la forma en que debe hacerse, posición de los acreedores y cesionarios, la indivisibilidad, acciones de terceros. Finalmente la aplicación a supuestos semejantes y formas especiales, propiedad de edificios, dominio compartido.
Esta ley presenta destacables singularidades en relación al Código civi1. Entre otras, las modalidades del procedimiento para llevar a cabo la división. La división de la cosa común concreta las cuotas que recaían sobre el total del objeto. En el Fuero Nuevo sigue la división dos cauces principales: por acuerdo comunitario o por vía judicia1. En este caso con criterios diferentes según que la cosa sea divisible o indivisible. También contempla el régimen jurídico de este cese de la comunidad según que la adjudicación se haga a un copropietario o, de no ser posible, por subasta 142. Prevé esta ley el alcance y límites de los pactos de renuncia a la acción a la luz de los principios informadores como la buena fe y el efecto útil143.
Dado el carácter transitorio, la comunidad romana conduce a la división. En realidad todo el régimen jurídico de la comunidad pro indiviso tiene como punto de referencia la división, cuyo ejercicio presupone la posesión pro indiviso de la cosa en común 144.
En esta ley se especifican las principales cuestiones que suscita en la práctica el ejercicio de la acción divisoria. Quién puede pedirla, frente a quién, en qué casos no procede, qué reglas rigen, cómo ha de hacerse la escritura de división para su reflejo registral, la liquidación de la gestión posesoria como desalojo de tierras, siembras que se realicen con posterioridad, entrega de frutos, distribución de gastos o cargas son las cuestiones a que da lugar la división.
Pero los distintos apartados en que se divide la ley se agrupan en torno a estos tres núcleos principales:
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Presupuestos y características de la acción divisoria.
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La división de la cosa común.
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Derechos adquiridos.
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Aspectos procesales
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Presupuesto y características de la acción divisoria A) Legitimación activa y pasiva
Cualquier comunero y en cualquier tiempo puede pedir la división, o, lo que es lo mismo, cada titular tiene legitimación activa para entablar la pretensión. La actio communi dividundo fue clasificada históricamente entre las acciones mixtas, a lo que se debe el señalamiento de las pertenencias, accesorios o pertenecidos. Puede pedirse contra cualquier copropietario, esto es, legitimación pasiva, incluido el usufructuario pro indiviso de cierta parte de la cosa.
En la medida en que la división afecta a todos los partícipes cabe la división de común acuerdo expreso o tácito, de hecho, que puede resultar oportuna en previsión de la expropiación, para sustituir la cosa por su valor. De modo que el principio de subrogación real resulta facilitado en el convenio.
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Limitaciones
En el ejercicio de la acción hay que tener en cuenta el alcance y los límites. Figura entre ellos como límite negativo el impedir el ejercicio perjudicial, o hecho con deslealtad o con abuso de derecho o fraude. La ley prevé el ejercicio de la acción con deslealtad sustantiva o dolo procesal, como ocurre si se solicita contra la buena fe que se debe al acuerdo comunitario.
Por ser facultad inherente al condominio cualquiera puede ejercitar la acción en cualquier tiempo, pero aun si existe tal acuerdo se produce perjuicio hay que reparar el daño causado, siempre que se pruebe por acción de daños que éste se ha producido a consecuencia de la división.
Que no perjudica a terceros implica que éstos pueden oponerse y subrogarse en su caso en la posición del comprador o adjudicatario. La ley indica en el inciso final que la división de la cosa común no afectará a los derechos reales de quienes no hubieren sido parte en aquélla, lo que a sensu contrarío admite la participación de los posibles afectados.
Puede recaer sobre comunidad de cosas, división de copropiedad, o comunidad de derechos, esté o no la cosa está gravada con hipoteca, servidumbre, usufructo, uso. Por eso es oportuna la indicación de que no afecta la división a los derechos personales y reales existentes en la cosa que afecten a tercero, servidumbres, usufructo, uso 145.
Con relación al tiempo la comunidad pro indiviso es en cualquier momento divisible, a petición de uno o más titulares. Como facultad no prescribe (conforme al viejo adagio in faculta-tibus non est prescriptio): No puede obligarse a ningún comunero a permanencer indefinidamente en indivisión, aunque la cosa sea indivisible. Como garantía de la libertad de no sentirse obligado a permanencer en indivisión es un principio que cabe encuadrar en el orden público.
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División convenida
Cabe realizar la división por un acuerdo entre los condueños, que deberá ser aprobado por unanimidad. Dicho acuerdo vincula a los titulares y causahabientes y debe ejecutarse de buena fe. Por eso cuando alguno impugna la división, que el principio de tutela efectiva no excluye, contra la buena fe que se debe al acuerdo comunitario, ya sea expreso o tácito, habrá obligación de indemnizar el daño causado 146.
El pacto de renuncia temporal a la acción divisoria es válido y obliga no sólo a los copropietarios, sino también a sus causa-habientes. No obstante podrá ser dejado sin efecto por la decisión del juez fundada en la falta de utilidad de la división 147. Llama la atención que sea la indivisibilidad de la cosa uno de los límites legales para que la división sea material, mientras que en este caso es la falta de utilidad de la división, sea o no por esencia indivisible la cosa o derecho común 148.
Lo mismo valdrá cuando el que ha constituido la propiedad pro indiviso declare su voluntad de que aquélla permanezca sin dividir, cláusula de indivisión. Se considera temporal la indivisibilidad cuando no exceda de noventa y nueve años 149. Tal pacto de renuncia acerca la normativa al B.G.B., que permite el pacto de indivisibilidad perpetua.
Como la división acordada por los titulares deberá ser aprobada por unanimidad, al otorgamiento de la escritura de división de bienes, para ser inscribible, es preciso que concurran todos los comuneros.
Entre los límites se señalan el carácter temporal, de modo que un pacto de indivisión por tiempo indefinido puede ser nulo, ineficaz o limitado al plazo máximo señalado en la ley.
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La división de la cosa común
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Acuerdo unánime
La división convenida por los titulares deberá ser aprobada por unanimidad.
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Falta de acuerdo: la división judicia1.
Si no hubiere acuerdo o no se logra la unanimidad se practicará la división judicialmente.
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