Jurisprudencia de la Dirección de los Registros y del Notariado
| Autor | Luis R. Lueso |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 210-222 |
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Segregación de finca. No es necesaria la descripción de la finca total cuando la segregación se hace de una porción tomada de una de las suertes que integran la primera.
En el Registro de la Propiedad de Puigcerdá aparece inscrita en favor de D. Ramón Juves y Bertrand una finca formada por agrupación de varias suertes, entre estas, bajo la letra A, una compuesta de casa, corrales, era, huerto y un campo llamado el Closal. Dicho don Ramón, por escritura otorgada el 21 de Mayo de 1926 ante el Notario de dicho punto D. Joaquín Pinol, vende a don Francisco Alat una porción de terreno del dicho campo Closal, expresándose que dicha porción se tomaba y segregaba de la antes mencionada suerte letra A.
El Registrador no admitió la inscripción del documento por no describirse la total finca de donde se segrega la porción que es objeto de venta, y en el recurso interpuesto contra dicha calificación, el Presidente de Audiencia declaró bien extendida la escritura, auto que confirma la Dirección general con las siguientes consideraciones :
La palabra finca aparece empleada en la ley Hipotecaria y en el Reglamento para su ejecución unas veces con referencia a la superficie deslindada y encerrada en un solo perímetro, y otras como entidad hipotecaria compleja que comprende varias parcelas o diversidad de elementos económicos, y, por lo tanto, es necesarioPage 211 distinguir los preceptos aplicables a cada uno de estos supuestos de aquellos que son comunes a todos.
En el caso de segregar una porción de finca de la ya inscrita, para constituir una nueva, la exigencia reglamentaria de relacionar la inscripción antigua y la nueva lleva consigo la necesidad de describir la parte y el todo, en forma que evite confusiones o referencias equivocadas y satisfaga a los fundamentales preceptos del artículo 9.º de la ley.
En la escritura origen del recurso se consignan las circunstancias, que se pueden llamar generales, de la heredad situada en el también la parcela de que se ha segregado el trozo vendido, que, con las otras catorce, la integran., de suerte que no sólo posible identificar la finca total con arreglo a los preceptos hipotecarios, sino también la parcela de que se ha segregado el trozo vendido, que, con tal parcela, si no constituye una finca independiente para los efectos del Registro, conserva las características de orden físico de innegable valor en los problemas de identificación.
El artículo 60 del Reglamento citado, a cuyo tenor, siempre que se segregue parte de una finca para formar una nueva, ha de expresarse la cabida total, tiene por principal objeto evitar que de un inmueble inscrito sin tal circunstancia, puedan segregarse indefinidamente fincas o parcelas de cabida fantástica, con grave riesgo de los terceros adquirentes, y esta finalidad no se consigue tan fácilmente obligando a sumar y expresar las medidas de todas las parcelas inscritas bajo el mismo número, como dando la cabida de la porción de terreno encerrada en el perímetro de la que se segrega la nueva finca.
Incapacidad del Notario para autorizar «por sí y ante sí» una escritura declarativa de edificación.
@Resolución de 3 de Enero de 1928. (Gaceta de 3 de Febrero de 1928.)
El Notario de Campillos, D. Luis Cárdenas Miranda, otorgó en 16 de Marzo de 1927, como adicional de otra de compraventa de 5 de Enero del mismo año, escritura declarativa de edificación de una casa en finca inscrita a su favor, con el fin de que se inscribie-Page 212se de acuerdo con la Resolución de 20 de Mayo de 1895, inscripción que denegó el Registrador de la Propiedad de Archidona «por el defecto de que, estableciéndose en el misino un derecho a favor del Notario autorizante, se encuentra dicho Notario incapacitado para otorgarlo, según preceptúa el artículo 134 del vigente Reglamento Notarial».
Confirmó el Presidente de la Audiencia la nota del Registrador, y la Dirección general acordó confirmar el auto apelado, por las siguientes consideraciones :
Del espíritu de los artículos 22 de la ley del Notariado y 132 y 133 de su Reglamento se desprende que el Notario no debe autorizar con la fórmula «por sí y ante sí» instrumentos públicos que contengan declaraciones o disposiciones de las que pueda obtener un derecho o beneficio contra otras personas o patrimonios, porque tales ventajas, por mínimas que sean, pugnan con la imparcialidad característica de la función.
La declaración de existir un edificio construido en la finca inscrita a favor del mismo Notario, hecha por éste en el documento calificado, si tiene por objeto completar la escritura de 5 de Enero de 1923, de la que es «adicional», no puede ser otorgada por uno sólo de los contratantes, y si trata únicamente de poner en evidencia una de las inmediatas consecuencias del derecho de accesión, favorece al mismo Notario en cuanto asegura una posesión jurídica o exterior en forma auténtica, una manifestación de voluntad de efectos inmediatos contra terceros.
Anotación preventiva de embargo. Procede tomarla aunque lo embargado se halle afecto a otra anotación en la que conste la prohibición judicial de vender, gravar, etc.
En el Registro de la Propiedad de Osuna (no Ocarín, como se lee en el Sumario de la Gaceta) se presentó, para anotar preventivamente en dos créditos, un mandamiento expedido por el Juzgado de primera instancia del distrito de la Merced, de Málaga, anotación que fue denegada por el Registrador «porque los créditos em-Page 213bargados aparecen ya anotados con otro embargo, donde se impone judicialmente la prohibición absoluta de vender, gravar y obligar dichos créditos».
En el recurso interpuesto, el Presidente de la Audiencia ordenó la práctica de la anotación, y la Dirección...
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