Jurisprudencia de la Dirección de los Registros y del Notariado
| Autor | Luis R. Lueso |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 384-399 |
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Mandato. Ei. poder que unas personas conceden a favor de su hermano para que las represente en cuantos derechos las correspondan como herederas de otra hermana, con facultad expresa de vender, permutar e hipotecar, no puede entenderse circunscripto a la sola práctica de las operaciones particionales si bien la segregación de finca es acto de riguroso dominio que exige poder especial 1, no existe este defecto cuando las mandantes ratifican, en posteriores escrituras,
Otra segregación hecha por su apoderado. La liberación en cuanto a una porción segregada de una finca de las hipotecas constituídas sorre la totalidad, ni altera la extensión del crédito asegurado, ni supone la contitución de una hipoteca sobre la porción que continúa gravada
El Nolario de Mérida, D. Germá Pérez Olivares, el 18 de Noviembre de 1927, autorizó escritura por la que, D. Adelardo López de Avala y Gardoqui, por sí, y corno apoderado de sus hermanas, según el que le confirieron para que las representara en cuantos derechos las correspondiesen como herederas de otra hermana en una determinada finca, facultándole expresamente paraPage 385venderla, permutarla o hipotecarla, siendo dicho poder ratificado en su integridad por las mandantes en escrituras en las que aprueban las otorgadas por su dicho hermano y apoderado, vende éste una porción de dicha finca, segregándola de la total, que pasa a formar nuevo predio, el que queda libre, por expresa estipulación y con el concurso del acreedor, de las hipotecas que gravaban la totalidad, las que continúan subsistentes en su integridad y garantizadas con la totalidad del resto de la finca que queda a los vendedores.
El Registrador de la Propiedad puso en dicho documento la siguiente nota : «No admitida la inscripción del documento que precede relacionado, por observarse los siguientes defectos: 1.°. Las señoras López Ayala y Gardoqui, en el mandato que Se discute, autorizan, en el concepto «como herederas de su hermana doña Flora López de Ayala y Gardoqui, en la finca «Dehesa de la Oliva», de Mérida. Este acto especializa el mandato, y como ya inscribieron sus respectivos derechos y participaciones, el mandato ha acabado, y, por tanto, la facultad del mandatario. 2.0. El acto de segregación o división es de riguroso dominio, y, por tanto, es de necesidad que se consigne de un modo expreso en el poder; y 3.°. Como la porción segregada se declara libre de las hipotecas que gravan la finca, resulta de >hecho que la porción vendida se cancela y el resto se grava con lo que a la misma correspondería, y como las hipotecas, ambas son de créditos particulares del mandatario, resulta que las señora mencionadas tienen el concepto legal de fiadoras ; y tampoco se consigna expresamente esta facultad. Dada la índole de los expresados defectos, no es admisible la anotación preventiva.»
En el recurso interpuesto, el Presidente declaró extendida con arreglo a las prescripciones legales la escritura calificada, y la Dirección general confirma el auto apelado, con los siguientes considerandos :
En cuanto al primer defecto señalado en la nota recurrida, el poder otorgado por doña Matilde, doña Severina y doña María López de Ayala y Gardioqui, a favor de D. Francisco Barreiro y D. Adelardo López de Ayala, no puede decirse que se halla limitado a la práctica de las operaciones particionales de los bienes relictos por doña Flora López de Ayala, puesto que autoriza a losPage 386mandatarios para representarlas «en cuantos derechos les correspondieran como herederas de su expresada hermana en la finca «Dehesa de la Oliva de Abajo», término Oliva de Mérida, facultándoles expresamente para vender o permutar dicha finca a la persona con quien convinieren y por el precio y las condiciones que estimaren oportuno, hipotecándola, o de otro modo, gravándola también en garantía del cumplimiento de cualquiera obligación, firmando al efecto recibos, cartas de pago y toda clase de documentos privados y escrituras públicas, con los requisitos y formal dades legales, sin limitación alguna para lo relacionado y sus incidencias y consecuencias» ; y, por otro lado, la particularidad de haber incorporado la primera copia del mismo poder a un protocolo, no equivale a su devolución a los mandantes ni puede interpretase como una prueba de haberse agotado la virtualidad del mandato.
Si bien, en principio, los actos que tiendan a modificar las entidades hipotecarias o fincas, mediante segregaciones o agregaciones, son de riguroso dominio, y en este sentido procederá repetir la doctrina sentada por la resoluc:ón de este Centro de 28 de Julio de 1928, es necesario tener presente, en el caso ahora discutido, que las hermanas mandantes han ratificado, en escrituras de 29 de Junio y 1 de Julio de 1927, sin limitación ni reserva de ninguna especie, otra segregación practicada en la misma forma por don Adelardo López de Ayala, empleando, en el otorgamiento de dicha ratificación, las siguientes palabras : «que habiéndose puesto obstáculos a la inscripción de estos documentos por el Sr. Registrador ó? la Propiedad de Mérida, por estimar insuficiente el poder, siendo así que precisamente fue otoñado para vender y gravar, sin limitación alguna, con objeto en que las escrituras reseñadas surtan los naturales efectos que deben surtir...»; con lodo lo que se indica cuál había sido la intención de las mandantes y el alcance de su voluntad y queda sin valor el extremo segundo de la nota.
El acto en cuya virtud se transfiere parte de una ñnca hipotecada, como libre de cargas, por haber concurrido el acreedor hipotecario y prestar su conformidad a la transferencia, sin el gravamen correspondiente a su crédito, es una liberación de carácter jurídico análogo a la llamada remisión de solidaridad pasiva, quePage 387 no altera la extensión del crédito asegurado, ni implica, como equivocadamente afirma el Registrador, la constitución de una hipoteca sobre el resto de la finca que sigue gravada, y así lo admite la práctica notarial cotidiana, al conceder plenos poderes al acreedor hipotecario para que cancele la responsabilidad de una finca que, con otras varias, resultado de la división de un antiguo predio, garantizan en cierto modo, solidariamente, el primitivo crédito.
Hipoteca de máximum. La escritura en que se constituye no es por sí sola título ejecutivo, por la indeterminación de las características de la deuda (existencia, vencimiento y exigibilidad), la falta del amparo del principio de publicidad, la imposibilidad de la subrogación de un tercero, etc. aceptado, para hacerla efectiva, el procedimiento de la ley de enjuiciamiento civil no pueden introducirse por pacto, como se hace en la escritura objeto de este recurso, alteraciones que se opongan a la admisión de las excepciones del artículo 1.464 (falsedad, pago, etc.), o que dificulten el ejercicio de acciones de oposición y nulidad
En 2 de Noviembre de 1927, el Notario de Balaguer, D. Juan Porcioies Gisbert, autorizó una escritura por la que, D. Juan Fábregas Soler constituyó una hipoteca, de las llamadas de máximum, a favor de D. Luis Maluquer y Maluquer, banquero, para garantir la efectividad de los créditos que tuviere a favor de éste, por efecto de operaciones bancarias realizadas por su mediación y representadas por...
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