Jurisprudencia de la Dirección de los Registros y del Notariado
| Autor | Luis R. Lueso |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 42-62 |
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Anotación preventiva de embargo. No puede denegarse la pedida sobre inmueble cuyo dominio se halle pendiente de la circunstancia de haber muerto el titular con hijos que lleguen a la edad de testar. deberá justificarse al registrador la personalidad del que recurre en nombre de otro.
Los Jueces y Tribunales no pueden apremiar al Registrador para que inscriba o anote en otra forma que por medio de los recursos legales.
En reclamación de cantidad procedente de hipoteca no inscrita se siguió, en el Juzgado de la Audiencia, de Barcelona, juicio ejecutivo contra los ignorados herederos o herencia yacente de don Manuel Farguell, decretándose la anotación preventiva del embargo trabado sobre una finca, anotación que, en forma legal, se solicitó del Registrador de la Propiedad de Puigcerdá, el que la denegó por no cumplirse los requisitos del artículo 141 del Reglamento hipotecario y porque el dominio que sobre el inmueble tenía inscrito D. Manuel Farguell se hallaba afecto a condición resolutoria de sustitución, que pende de circunstancia a determinar en el momento de su muerte.
Comunicada a dicho funcionario una providencia del Juzgado en la que se hace constar el fallecimiento de dicho D. Manuel,.Page 43 y haberse entablado cuestión de competencia por la representación de un hijo y heredero de aquél, fue denegada de nuevo la anotación por la forma vaga en que se trataba de justificar el fallecimiento.
Interesado de nuevo del Registrador de Puigcerdá que, sin excusa ni dilación alguna, practicase la anotación de embargo decretada, puso aquél la nota que sigue : «Denegada la anotación preventiva que se ordena en este mandamiento y otros anteriores, archivados en esta oficina, porque, como ya se consignó al calificar los segundos, el dominio que sobre el inmueble embargado tiene inscrito D. Manuel Farguell y Magarola se Halla afecto a condición resolutoria de sustitución, que pende de circunstancias a determinar en el momento de su muerte, y acaecida ésta, se impone acreditar, en forma, que se consumó la adquisición a su favor antes de anotar el embargo, el cual será improcedente si la adquisición se ha resuelto. Tal defecto impide también tomar anotación de suspensión. Se ruega al Juzgado omita todo apremio que pueda mermar la libre calificación del Registrador, ya que, no sólo, según reiterada jurisprudencia, carece de facultades conminatorias, sino que, además, el artículo 140 del vigente Reglamento para la aplicación de la ley Hipotecaria impone al infrascrito la obligación de acudir en queja cuando se le coarta su derecho a calificar.»
Don Jaime Cortés, Procurador del ejecutante, interpuso recurso, que el Registrador informó procedía desestimar por no acreditársele en forma auténtica la representación que se atribuía el primero, excepción que no admitió el Presidente de la Audiencia, no obstante reconocer que, por olvido, no se Había enviado a dicho funcionario el poder, y revocó la nota denegatoria, confirmando la Dirección general el auto apelado y lo demás acordado, con los fundamentos legales que siguen :
Si bien el Registrador puede alegar la falta de personalidad del recurrente, sin entrar en el fondo del asunto, como lo establece el artículo 126 del Reglamento hipotecario, y, a tales efectos, es necesario remitirle los documentos que justifiquen la representación del que, en nombre ajeno, interponga el recurso gubernativo, es lo cierto que en este expediente aparece comprobado que D. Jaime Cortés Carreros se halla autorizado, al indicado efecto, porPage 44 don Juan Abel Sanz, según lo demuestra la escritura autorizada en 2 de Marzo de 1923 por el Notario D. Melchor Canal y Soler, por lo que, en obviación de mayores gastos, y en atención al carácter auténtico de la prueba, procede entrar en el examen del punto discutido, como si el Presidente de la Audiencia se hubiese .ajustado a los preceptos legales.
Uno de los puntos más delicados de la técnica hipotecaria es el relativo a la demostración del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones, porque, no sólo es necesario para tal prueba atender a hechos y circunstancias que se desenvuelvan fuera del Registro, sino que, aun cuando se halle determinado el plazo dentro de que se ha de realizar o no el hecho condicionante, ha de dejarse un período suficiente para acreditar en forma la deficiencia o existencia de la condición.
Como consecuencia de la distinción implícita en el razonamiento anterior entre la condición cumplida y la justificación de su cumplimiento en el Registro, ha de aceptarse la posibilidad de realizar inscripciones relativas a la enajenación o gravamen de un derecho como sujeto a condición, aunque en realidad la perfección de la relación jurídica no dependa ya de un hecho futuro e incierto, sino más bien de un hecho pasado, y cuya existencia se ignora oficialmente, y así se extienden todos los días asientos hipotecarios, con referencia a fincas vendidas con pacto de retro, sin exigir que se demuestre haberse o no retrovendido dentro del plazo fijado.
Si la propiedad del inmueble embargado a los herederos de don Manuel Farguell se halla pendiente de la circunstancia de haber muerto el mismo con hijos que lleguen a la edad de testar, las acciones contra aquél dirigidas pueden asegurarse con anotación preventiva, sujeta a la misma condición, y, si no consta auténticamente en el Registro, además del fallecimiento, el cumplimiento o incumplimiento de la condición, el Registrador habrá de calificar un caso análogo al de mandamiento de embargo de una finca adquirida con pacto de retroventa presentado al día siguiente de vencer el plazo para retrovenderla, toda vez que el comprador en esta hipótesis y el fallecido en la que se discute aparecen inscritos como propietarios sujetos a condición resolutoria.
Como en el Registro de la Propiedad de Puigcerdá continúaPage 45la finca en cuestión inscrita a favor de D. Manuel Fraguell de Magarola, y el procedimiento que ha motivado el mandamiento de embargo va dirigido contra los herederos y representantes de la personalidad del mismo, no puede denegarse la anotación preventiva correspondiente, por la simple particularidad de hallarse el dominio sujeto a una condición resolutoria, porque la declaración auténtica del Registro protege los derechos de todos los interesados y se sobrepone a los asientos que con posterioridad se practiquen, dejando a salvo la posibilidad de que la adquisición condicional se transforme en definitiva a favor del causante o de sus herederos, de igual modo que la hipótesis contraria de revocación del dominio por incumplimiento de la condición establecida.
Desde la Orden de 24 de Noviembre de 1874, dictada para resolver en términos claros y precisos, con arreglo a la letra y espíritu de la ley Hipotecaria, la competencia de los Registradores en la calificación de los documentos judiciales, se ha puesto de relieve la alta misión que a dichos funcionarios encomienda la ley Hipotecaria, y en el artículo 1.° del Real decreto de 3 de Enero de 1S76 es ha establecido que los Jueces y Tribunales no pueden compeler en otra forma que por medio de los recursos señalados en la citada ley a los Registradores para que inscriban, anoten o cancelen en virtud de documentos judiciales, debiendo los Registradores acudir en queja al Presidente de la Audiencia respectiva cuando fueren apremiados por los Jueces o Tribunales que conocieren de algún negocio civil o criminal.
Lejos de haberse derogado el contenido de tales disposiciones, recogidas en el Reglamento de 1915, la doctrina de este Centro ha venido precisando el alcance de las funciones hipotecarias como procedimientos especiales asimilables a los de jurisdicción voluntaria, y el concepto del Registrador como Delegado del Poder administrativo, ya que no Juez territorial, en el específico sentido de la frase, a quien la ley encomienda la tutela de los derechos reales inscritos, sin que esta tendencia doctrinal implique elevación de ciertos funcionarios públicos, en desprestigio de otros, sino acatamiento y obediencia al ordenamiento jurídico, que se halla por encima de todos.Page 46
Honorarios de Registro. Aplicación de la regla quinta del Arancel para los que deben percibirse en la inscripción de una escritura por la que se grava una manzana de casas, con limitación de edificar en determinado espacio.
En el Registro de la Propiedad de Bilbao se presentó escritura, de 15 de Noviembre de 1924, en la que se establecía, a favor del Ayuntamiento de Bilbao, sobre la manzana 23 del Ensanche de aquella ciudad, un gravamen real, en virtud del que deberá mantenerse en la referida finca un espacio libre de edificación :igual en su superficie, por lo menos, al total del patio reglamentario establecido en aquella fecha en el plano general del Ensanche y el menor que posteriormente puedan exigir las disposiciones de carácter general.
No expresándose el valor del derecho, se exigió al presentante la nota prevenida en la regla 12, y no habiéndola aquél presentado, cual se acredita, aplicó el Registrador, para el devengo de honorarios, la cantidad por que la finca garantizaba un crédito hipotecario, a falta de otros...
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