Jurisprudencia contencioso-administrativa
| Autor | Jesús González Pérez |
| Páginas | 169-178 |
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INDEMNIZACIÓN A LOS ARRENDATARIOS DE INMUEBLE INCLUIDO EN EL REGISTRO MUNICIPAL DE SOLARES
El artículo 149, párrafo 3, de la Ley del Suelo, y las normas complementarlas sobre la indemnización que se reconoce a los titulares de derechos arrendaticios extinguidos por la inclusión de un inmueble en el Registro Municipal de Solares, constituyen uno de los sectores de nuestro Derecho urbanístico en que mayor es la confusión.
De aquí las discrepancias doctrinales y la desorientación de la jurisprudencia sobre los problemas procedimentales y de fondo. El órgano competer.te para fijar la indemnización, el procedimiento que ha de seguirse para ello y las normas con arreglo a las cuales ha de fijarse la cuantía, son cuestiones acerca de las que no existe ni mucho menos un criterio definido.
Por eso cualquier sentencia en que se aborde alguna de aquellas cuestiones ha de acogerse con el máximo interés, con objeto de ver si es posible extraer unos criterios orientadores firmes que permitan sentar una doctrina clara que contribuya, en definitiva, a saber a qué atenernos en este delicado aspecto de las relaciones de propietarios y arrendatarios entre sí y de ambos con la Administración pública.
Una buena prueba de la desorientación reinante es que cuando llegan estas cuestiones a las Salas de lo contencioso-administrativo del Tribunal Supremo, unas veces interviene la Sala Quinta sin duda, por el hecho de que la indemnización se haya fijado en procedimiento expropiatorio, y otras, la Sala Cuarta por tratarse de cuestiones de Administración Local, aparte del criterio también extendido de que sea la jurisdicción civil y no la contencioso-administrativa la única competente para decidir acerca de la cuestión de indemnización, por tratarse de cuestiones civiles entre particulares -propietarios e inquilinos-.
La sentencia que directamente es objeto del presente comentario es una sentencia de la Sala Quinta, la sentencia de 16 de enero de 1971, de que fue. ponente Algara Saiz. Pero habremos de referirnos también, muy especialmente, a otras dos sentencias recientes sobre el tema, una, también de la Sala Quinta la sentencia de 17 de octubre de 1970, de que fue ponente Martín de Hijas, y otra, la sentencia de 28 de marzo de 1969, que ya no fue dictada por la Sala Quinta, sino por la Sala Cuarta.Page 170
Las normas básicas sobre el desahucio administrativo de los arrendatarios as contienen en los artículos 115 a 119 del Reglamento de Bienes de las Corporaciones Locales 1. El artículo 116 dispone: «Cuando no se llegare a una avenencia, se fijará el importe de la indemnización con arreglo al procedimiento de los artículos 29, 30, 31, 34 y 35 de la Ley de Expropiación Forzosa».
Se ha dicho de este precepto que es de los más oscuros y de los que, portanto, plantean más dificultad para su articulación legal o efectiva 2.
El texto literal del precepto transcrito parece no dejar lugar a dudas acerri de la naturaleza del procedimiento. Debe fijarse la indemnización por el procedimiento regulado en la Ley de Expropiación Forzosa,, lo que supone la intervención del Jurado provincial de expropiación para decidir aquélla una vez que se hayan planteado las discrepancias acerca de la cuantía.
Esta sentencia de la Sala Quinta (de la que fue ponente MaRtín de Hijas). en sus Considerandos 3.° y 4.º, ofrece un excelente resumen de la doctrina jurisprudencial de la Sala Cuarta acerca del procedimiento que debe seguirse para fijar la cuantía de la indemnización. En dichos Considerandos se dice:
Considerando: Que en la sentencia recurrida no se reconoce la trascendente diferencia que existe en la situación de una finca incluida en el Registro de Solares, a instancia del propietario, según ésta haya incumplido la obligación de edificar en los plazos establecidos en los artículos 142 y 144 de la Ley del Suelo, o no hayan transcurrido tales plazos, pues, como declaró la sentencia de la. Sala Cuarta de este Tribunal de 27 de enero de 1968, mientras el incumplimiento del titular de la obligación de edificar no infrinja éste, no entra en acción el principio expropíatorio, que sólo aparece como consecuencia de tal incumplimiento, atrayéndose entonces al ámbito de Derecho administrativo toda la materia qufi antes estaba atribuida a la relación civil que existiera entre quienes poseyeran los derechos arrendaticios, y por ello debe entenderse que la constancia en el Registro de Solares del resultado del expediente de valoración, que con arreglo ai artículo 145 de la Ley del Suelo tiene que iniciarse por el hecho de la inclusión de la finca en el Registro -refiriéndose a la valoración del suelo y de los demás elementos del inmueble, pero no a la indemnización- carece de efectividad, mientras el propietario no haya llegado a incumplir los plazos ya aludidos establecidos en sus artículos 142 y 144, porque esa constancia en el Registro es a efectos de que los terceros que puedan solicitar la expropiación o acudir a la venta forzosa, conforme a los artículos 146 y 147, tengan conocimiento del justiprecio o del tipo de licitación con que habrá de sacarse a subasta el inmueble, viniendo a corroborar esa conclusión lo dispuesto en el artículo 20 del Reglamento df 5 de marzo de 1964, que expresamente, al referirse a las valoraciones por inclu-Page 171sión de una finca en el Registro, consigna que será a efectos de la subasta, deduciéndose de ello que la mera inclusión de una finca en el Registro de Solares con la secuela del expediente de valoración, no altera el carácter privado de la relación arrendaticia ni transfiere la competencia para conocer de las cuestiones que de las mismas se derivan de la Jurisdicción Civil a quien está atribuida, a la contencioso-administrativa, ya que es sólo el incumplimiento del propietario jo que produce el desplazamiento jurisdiccional...
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