Alternativas a la subasta judicial: A) convenio de realización, judicialmente aprobado; B) realización por entidad o persona especializada

Autor:Emma del Rosario Hernández Bezanilla
Páginas:233-305
RESUMEN

3. A. Convenio de realización, judicialmente aprobado -3. A.1. Introducción -3. A.2. Solicitud -3. A.3. Comparecencia y aprobación -3. A.4. Crítica en torno a la Resolución de la Dirección de los Registros y del Notariado de 19 de septiembre de 2003: cancelación de cargas posteriores en el convenio de realización -3. A.5. Incumplimiento -3. A.5.1. Destino de la cantidad consignada en función del incumplimiento -3. A.6. Especial referencia al convenio de realización previamente pactado -3. A.7. Reflejo registral del acuerdo -3. A.8. La... (ver resumen completo)

 
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3. A Convenio de realización, judicialmente aprobado

En el tema del convenio de realización es constatable que la opción por este medio debe supeditarse al cumplimiento de algunos requisitos previamente establecidos por la normativa procesal. En principio, quienes acrediten tener interés directo en la ejecución, podrán pedir al tribunal que convoque una comparecencia con el objeto de explicar el medio de realización del bien a ejecutar que consideran de mayor eficacia para la subasta judicial. Así pues, se caracteriza el carácter rogado de este medio que no se obtendrá de oficio, toda vez que es necesario elevar su petición para convocar la comparecencia.

3. A 1. Introducción

La normativa procesal que hoy concibe la actual Ley de Enjuiciamiento Civil tiene la característica de constituir un campo importante en cuya tierra pueden implantarse diversas iniciativas privadas o convenciones procesales. El tema que a continuación se va a desarrollar puede verdaderamente tener una especial relevancia o bien, si no se le da la importancia debida, una total inaplicación por no conocer las bondades que puede ofrecer, toda vez que es indudable que la fase de realización de bienes no constituye una muestra de cumplimiento voluntario de la sentencia.

Visto lo anterior, conviene partir tomando en consideración que este modelo de realización es capaz de atraer la atención del ámbito teórico, pero quisiéramos que fuera sobre todo el ámbito práctico por ser este la cumbre efectiva de la aplicación de la norma jurídica. El convenio de realización podría considerarse por la doctrina como el mejor sistema para lograr la más rápida y mejor solución a los intereses en conflicto563. Mucho se ha dicho que Page 234la introducción del convenio obedece a la demostración de que la subasta judicial no cumplía con su finalidad y lo único que se conseguía con su utilización era malvender los bienes. Tras esa experiencia de más de un siglo se optó por introducir este medio a los demás que se encuentran establecidos en el artículo 641 de la LEC, siendo aplicables en todo caso lo relativo a la subsistencia y cancelación de cargas (art. 642).

Esta forma de realización está regulada en el artículo 640 de la LEC, que no es sino un acuerdo sobre los bienes embargados alcanzado por el ejecutante, ejecutado y en algunos casos con la intervención de quienes acrediten tener interés directo en la ejecución, velando en todo momento por las normas imperativas de derecho (art. 6, 3.º y 4.º del CC), la debida protección a los terceros (arts. 6, y 7 del CC), de tal forma que para su eficacia se requiere de la aceptación por los terceros a quienes afecte o autorizado, en su caso, por el tribunal (art. 640.1, 2 y 3 de la LEC).

La intención de los interesados en este convenio deviene a que el juez efectúe un juicio de valor sobre el precio ofrecido que sea previsiblemente mayor al que se pudiera obtener en la subasta, lo que parte de la premisa de que al solicitarse esta realización se sabrá de antemano la valoración del mismo, o que se haya llegado a un acuerdo sobre su valor.

Como se ha señalado, es posible insistir que la pretensión gira con un fin primordial que es la venta del bien a un tercero sin necesidad de subasta y sin la penuria de acudir a la realización por persona o entidad especializada. Sin embargo, no deja de causar cierta inquietud que el legislador no haya dejado mejor regulada esta forma de realización que resulta ser muy general564.

Continuando con la exposición que la ley determina para la admisión del acuerdo, es necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

  1. Obtención de un precio previsiblemente superior565 al obtenido mediante otros medios de realización forzosa.

  2. Que se preste fianza por el tercero con una doble finalidad, por un lado garantizar la seriedad del ofrecimiento que se efectúa en el convenio (como Page 235 si fuera en torno de la función económica de las arras), y por otro, el resarcimiento de los perjuicios en caso de incumplimiento.

Montero Aroca566 considera que es posible proponer sobre la base de la autonomía de la voluntad y dentro de los límites establecidos en el art. 1255 del Código Civil, cualquier otra forma de satisfacción del derecho del ejecutante, como por ejemplo, puede ser la adjudicación del bien en pago o para pago, o la entrega del mismo en administración, así como cualquier fórmula distinta567, inclusive propuestas que no comporten en sentido estricto, "realización de bienes"568.

La referencia a cualquier medio de satisfacción del derecho del ejecutante en el sentido estricto que señala al autor antes citado, coincide con Franco Arias569 al afirmar que no hay límites respecto a la forma de realización, ya que puede variar desde la venta directa al ejecutante por un determinado precio, constitución de arrendamientos con entrega directa de renta al ejecutante hasta su total satisfacción, constitución de una servidumbre a cambio de un precio que cubra total o parcialmente la deuda, etcétera.

Así pues, sobre las opiniones de los autores antes mencionados es posible considerar y plantear que el derecho de realización de valor no es propiamente la única función satisfactoria que constituye la esencia del derecho real de garantía (en el caso particular de los bienes hipotecados y pignorados), en el sentido de ser algo que de no existir tal derecho no se tendría. Lo cual hace reflexionar que en el convenio de realización el legislador replanteó esta consideración sobre estos derechos reales, debiendo entender en materia procesal que su verdadera función es de garantía y no únicamente una función satisfactiva, que es la realización de valor. De ahí que el legislador prevea que en caso del incumplimiento del convenio proceda en consecuencia, la realización del valor.

Incluso hay quienes consideran como Fernández Seijo570 que se podrán alcanzar acuerdos extrajudiciales sin necesidad de acudir al tramite del art. 640 de la LEC, por la vía de la transacción571, o incluso como mediante la ena-Page 236 jenación del bien extrajudicialmente y con el precio obtenido pagar la deuda y cancelar los apremios que pudieran existir observando la disposición del art. 642, que exige la advertencia del adquirente del bien de la situación registral que resulte de la certificación de cargas, y en todo caso el juzgado aprobara la enajenación mediante providencia.

3. A 2. Solicitud

De acuerdo con lo previsto en este precepto legal se desprende que quien acredite tener interés directo podrá pedir al tribunal que convoque una comparecencia con la finalidad de convenir el modo de realización más eficaz de los bienes hipotecados, pignorados y embargados (de ahí que tratándose de estos últimos es necesario que dicha comparecencia se solicite después de esta afección y por tanto también con posterioridad al despacho de ejecución) que deberá solicitarse antes del día señalado para la celebración de la subasta. Pero existe otra última posibilidad conforme a la opinión de Muñoz Sabaté572, de que la petición se solicite después de celebrada la subasta como es en los supuestos de subasta sin postor contemplados en...

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