Naturaleza de la propiedad horizontal. Ámbito de aplicación

AutorCarmen Muñoz García
Cargo del AutorDoctora en Derecho. Profesora de Derecho Civil U.C.M.
Páginas19-32

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Vaya de entrada, a modo de estado de la cuestión, un análisis lineal de la regulación de la denominada comúnmente propiedad horizontal. La especialidad de este régimen así lo aconseja. La Constitución reconoce en el orden patrimonial, el derecho a la propiedad privada y a la herencia; y proclama la función social de estos derechos, que delimitará su contenido de conformidad con lo dispuesto en las leyes (art. 33 CE). Por lo que la legislación civil no puede por menos que reconocer que el derecho de propiedad, como derecho de gozar y disponer de una cosa con las limitaciones que determina la ley (art. 348 CC), más concretamente por la función social de la propiedad que se constitucionaliza, determina la obligación de protección de otros derechos inherentes a la situación vecinal que confluyen en un régimen de propiedad horizontal.

Previamente, el artículo 396 CC en un ejercicio de adaptación a la realidad social, contemplaba en primera instancia aunque en términos muy generales, las notas determinantes de este régimen de propiedad como una modalidad de la comunidad de bienes (Libro segundo, Título tercero, bajo la rúbrica «De la comunidad de bienes») 10.

Page 20Por Ley 26 de 0ctubre de 1939, se modifica el citado artículo 396 en el sentido de admitir que la propiedad privativa o singular sobre el piso o local lleva «inherente» a él, como accesorio, un derecho de copropiedad sobre los «elementos comunes del edificio», alcanzando «a cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles». Pero es más, dada la necesidad de fomentar esta forma especial de propiedad como medio de mitigar el problema de la escasez de viviendas, la Exposición de Motivos tras exponer la razón de ser, de la reforma del art. 396 Cc por los daños sufridos por la guerra y la necesidad de que la libertad contractual posibilite las operaciones de adquisición de pisos u otros inmuebles independientes de un edificio, concreta de manera clara y contundente, lo que ciertamente constituye una primera manifestación de la voluntad del legislador en un sentido distinto del contemplado en la originaria redacción del citado art. 396 Cc al referir que, «aún cuando nuestra Legislación Civil e Hipotecaria no opone obstáculos insuperables, conviene, sin embargo, atender a las nuevas necesidades jurídicas que la realidad ofrece, distinguiendo el caso general de la copropiedad o comunidad de bienes sobre un edificio, perfectamente regulada en las prescripciones del Código, de la llamada «propiedad horizontal», caso típico de propiedad privada singular, unida al condominio indivisible sobre los elementos comunes necesarios al debido aprovechamiento de cada una de sus partes». La reforma aún cuando admite lo significativo de la propiedad singular en la denominada «propiedad horizontal», sigue entonces, manteniendo latente la idea de copropiedad, en cuanto deja vigente un derecho de adquisición preferente a favor de los demás propietarios.

Cabe pensar que desde entonces, se suscita la cuestión siguiente: ¿estamos en presencia de una modalidad de la comunidad de bienes o ante una propiedad especial sujeta a un régimen de comunidad de bienes?. El legislador, en la Exposición de Motivos de la LPH 1960 pretendió evitar lo que no ha dejado de cuestionarse hasta nuestros días, en cuanto estamos ante una institución atípica, que con rasgos propios se desliga de la comunidad de bienes. Para ello, determina expresamente que «el progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad», (el legislador en la ley de 1999 ha eludido cualquier consideración al respecto), y continúa matizando que, «la modificación que introdujo la ley de 26 de octubre de 1939 en el texto del art. 396 del Código civil ya significó un avance en ese sentido toda vez que reconoció la pro-Page 21piedad privativa o singular del piso o local, quedando la Comunidad como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. La Ley -que recoge el material preparado con ponderación y cuidado por la Comisión de Códigos-, dando un paso más, pretende llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto». Constituye la libertad de disposición de cada «derecho singular y exclusivo de propiedad», que lleva como anejo inseparable «la copropiedad con los demás dueños de pisos o locales de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes», y que nace de la ordenación misma en un régimen de propiedad horizontal, lo que RAMS ALBESA ha denominado: «el aspecto más importante y decisivo de la Ley de 1960; todo lo demás -continúa diciendo-, con ser importante, es accesorio de este efecto principal» 11.

Pues bien, volviendo al tema que nos ocupa en cuanto al aspecto comunitario de este régimen especial de propiedad y su tratamiento por el legislador, es necesario destacar que la referida Exposición de Motivos LPH 1960 incide en la confusión misma cuando, tras afirmar que el objeto de esta relación está constituido por el piso o local y a él se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios, y reconocer que, aún recayendo sobre el espacio delimitado y de aprovechamiento independiente el uso y disfrute privativo, y sobre el «inmueble», en cuanto a los elementos comunes, el uso y disfrute de los mismos (en su gran mayoría), afirma, respecto de estos últimos, que son compartidos y constituyen una unidad que se mantiene incluso respecto de la facultad más amplia de disposición y que con base en esta idea, se determina el coeficiente o cuota de participación en los gastos comunitarios. Ante esta última concreción que nos lleva nuevamente a plantearnos si estamos ante una modalidad de la comunidad de bienes, el legislador intenta escapar alegando, que la regulación del coeficiente o cuota, «no responde a la participación en los denominados elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto a él se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas». Pero, ¿no constituye en definitiva una clara condición de la comunidad de bienes, en cuanto los titulares participan tanto en los benefi-Page 22cios12 como en las cargas, en proporción a sus respectivas cuotas? El continúo afán del legislador a excluir, o cuanto menos marcar las pautas de alejamiento de este régimen peculiar de la propiedad por pisos del sistema de la comunidad de bienes, se convierte en una reiteración permanente. En este propósito incide en continuo devenir (primero reconoce, después desvirtúa), a través de la citada Exposición de Motivos: cuando de forma expresa determina la supresión de los derechos de tanteo y retracto reconocidos hasta entonces, aunque con ciertas peculiaridades, en la hasta ese momento vigente redacción del art. 396 Cc.; que ciertamente provocaría una concentración de la propiedad por pisos, contraria a la realidad social que demanda una mayor difusión de la propiedad.

El propósito individualizador del legislador no es obstáculo al creciente intervencionismo que opera respecto de esta institución, y que se justifica en aras de la función social ya aludida, manifestándose, no sólo por las limitaciones impuestas a posteriori por el propio texto constitucional, en el art. 33.2 C.E.; también determinada ex lege, por el menor juego de la autonomía de la voluntad reflejada en los Estatutos13 y en las Actas de la Junta. Por otra parte, quien adquiere una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal es conocedor de la existencia de otras limitaciones impuestas, las derivadas de las relaciones de vecindad determinadas en el art. 7.3 LPH 1960 ( p.º 2.º LPH 1999), en cuanto a prohibiciones legales o estatutarias dirigidas al propietario («y al ocupante del piso o local»), a desarrollar determinadas actividades, y muy a tener en cuenta las derivadas para el uso adecuado de las instalaciones y servicios comunes 14. Además, de las consabidas normas de convivencia im-Page 23plícitas para el adecuado uso y respeto de los elementos comunes consecuencia de la cotitularidad en los mismos.

La Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal, tras reconocer la gran utilidad de su antecesora en lo que se refiere a la amplia regulación de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su régimen, responde nuevamente a la idea apuntada anteriormente; y opera como una normativa, si cabe, con tintes más intervencionistas, en cuanto a la mayor y más efectiva enumeración de derechos pero sobre todo de deberes, que lleva necesariamente a un cumplimiento cuanto menos estricto de obligaciones que dejan poco margen a la autonomía de la voluntad que pueda obstaculizar no sólo a los intereses generales, sino también a algún interés minoritario 15. La regulación tan pormenorizada, por casuística y puntualmente calculada, entiendo, excede el carácter general de una Ley, llegando a adquirir matices reglamentarios.

La LPH 1999, no sólo modifica el contenido del p.º 1.º del art. 396 Cc, sino que sistemáticamente lo traslada del art. 1 LPH 1960 a la Disposición Adicional Única de la LPH 1999 en la que lo integra 16 por una cuestión técnica. Se determina la incorporación de dos nuevos artículos, el art. 1 y 2, que aún cuando definen el concepto de la ley y configuran el ámbito de aplicación de la misma, deviene en una técnica legislativa que no deja de ser criticable, en cuanto el primero de ellos hace una remisión expresa al art. 396 del Código civil, que para mayor despropósito es reformado en su p.º 1.º en el que se contemplan las notas esenciales y constitutivas de ese régimen de propiedad, a través de una Disposición Adicional Única, quedando reducido el resto del art. 396 Cc, a ser una...

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