Introducción al estudio de la propiedad horizontal

Autor:Mariano Fernández Martín-Granizo
Cargo del Autor:Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo
 
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INTRODUCCIÓN AL ESTUDIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

  1. INTRODUCCIÓN AL ESTUDIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

    La legalmente denominada «propiedad horizontal», institución desconocida por nuestro Código civil de 1889, fue introducida en nuestro Derecho positivo por la Ley de 26 octubre 1939, bien que en forma insuficiente.

    La existencia de un hecho social básico a nivel mundial, cual es la escasez de viviendas, unido a su más inmediata consecuencia, el remedio de ese déficit a la vez que lograr en la medida de lo posible el acceso a la propiedad urbana de grandes sectores de personas, como dice su Exposición de Motivos, constituyó la razón de ser de la Ley 49/1960, reguladora de la propiedad horizontal, que consta de 21 artículos, dos disposiciones transitorias y una final, debiendo precisarse que el primero de sus preceptos reforma dos artículos del Código civil, el 396 y el 401, convirtiendo al primero en el genus de la p. h., que regula luego con más detalle en los artículos 3 y ss., limitándose en el 401 a agregar un párrafo con objeto de acomodarlo a la nueva situación.

    Por último, una breve indicación de la sistemática a seguir en los presentes comentarios, que se inician con la exposición de ciertos temas generales de la p. h., tal acontece con su naturaleza jurídica, caracteres, denominación, etc., a lo cual seguirá el estudio del artículo 396 del Código civil para continuar con el de los artículos 3 y ss. de la Ley 49/1960, no estudiándose ni el 1 ni el 2 porque estos dos preceptos se limitan a dar una nueva redacción a otros textos legales, luego corresponde verlos en el lugar de su comentario.

  2. DENOMINACIÓN, CARACTERES Y ENSAYO DE DEFINICIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

    Procederemos al examen de dichos tres aspectos por separado:

    1. Denominación

      E1 legislador de 1960 promulgó, con fecha 21 de julio, dándole el número 49 de dicho año, la que designó con el calificativo de «Ley sobre la propiedad horizontal», calificativo que no consideramos tan desacertado como algunos estiman, prefiriéndolo, desde luego, a otros menos admisibles tanto jurídica como gramaticalmente; tal acontece, por ejemplo, con los de «Propiedad de casas por pisos» o «divididas por pisos»; «Propiedad sobre pisos y habitaciones»; «Propiedad por apartamentos» o «por departamentos»; «Copropiedad por apartamentos»; «Condominio de casas divididas por pisos»; etc., siendo acaso la más frecuente en la vida práctica la de «Propiedad de casas por pisos». Y decimos que, sin considerarla perfecta, la reputamos más aceptable que las restantes, por cuanto en nuestro modo de ver la institución no es un condominio, los términos «apartamento» y «departamento» constituyen extranjerismos, y el centraje de la «propiedad» en los pisos parece eliminar a los «locales» que también pueden ser objeto de la misma.

      Por todo ello, sólo nos cabe indicar que en una futura Ley reguladora de la institución podría intentarse completar el aspecto denominatorio (1).

    2. Caracterización

      Dos son los aspectos que vamos a contemplar en este apartado: el relativo al carácter o, mejor aún, a la naturaleza de la Ley 49/1960, y las características de la figura que en ella se regula, esto es, la p. h.

      1. Naturaleza de la normativa contenida en la Ley 49/1960

        Cabe distinguir en esta Ley, desde el punto de vista normativo, dos grupos de preceptos: los que modifican ciertos artículos del Código civil y la Ley hipotecaria (arts. 1 y 2) y aquellos que contienen la específica reglamentación del régimen de la p. h. (arts. 3 y ss.).

        Lo que acabamos de indicar no constituye una peculiaridad privativa de esta Ley, sino un fenómeno cada vez más frecuente en la técnica legislativa actual, pero nos sirve para apuntar la posibilidad de que como consecuencia de ello pudiera incluirse la Ley 49/1960 entre las que un cierto sector de la doctrina científica dvilística califica de «disposiciones jurídicas incompletas», dado que:

        1. Aun cuando referida toda ella a la p. h., sus disposiciones van dirigidas bien a modificar determinados preceptos de otros cuerpos legales, bien a regular específicamente a la vez que ex novo dicha institución jurídica.

        2. El artículo 396 del Código civil modificado por dicha Ley, además de disposiciones imperativas y permisivas contiene al lado de normas rígidas -como pueden ser los párrafos I y II- otras que bien podrían calificarse de elásticas -párr. I en lo que a enumeración de elementos comunes se refiere-, sin olvidar tampoco que su párrafo último pudiera ser insertado entre las llamadas «normas de remisión», carácter éste que puede en realidad observarse, al menos implícitamente, en todo el precepto, desde el momento en que la específica reglamentación del régimen de p. h. se contiene en los artículos 3 y ss., siendo el 396 una espede de enunciado general de dicha reguladón, que es luego objeto de desarrollo en el resto del articulado.

        3. Esta Ley no adopta, por tanto, en realidad una auténtica y exclusiva forma imperativa de expresión, sino un estilo lógico, dando con ello lugar a que, como nos dice Albaladéjo, ofrezca esa estructura nueva peculiar de las «disposiciones jurídicas incompletas» caracterizada porque en ellas no aparece en realidad la «unidad normativa» que tipifica a las normas completas, sino que se muestra como una verdadera «unidad sistemática» dirigida a través de diversos preceptos insertos en varios cuerpos legales a regular una misma institución, la p. h. (2).

        Sin embargo, y con todos nuestros respetos para dicha posición, nos parece que este tipo de normas más que el calificativo de «incompletas» merecerían el de «perfectas», ya que en ellas lo esencial es lograr y ofrecer una «unidad sistemática» a la vez que «lógica», al comprender en su estructura toda la variedad normativa que la doctrina nos ofrece: rigidez y flexibilidad; imperatividad y permisibilidad; y como acontece en este caso, la generalidad -art. 396 del Código civil- y la especialidad -artículos 3 y ss.-.

      2. Caracterización de esta figura

        Evidentemente la p. h. es una institución que pertenece al ámbito ius-privatista de los derechos reales, toda vez que se encuentra integrada por un conjunto de derechos y obligaciones sobre cosas corporales.

        Sin embargo, su caracterización no es.tan simple como pudiera derivarse de esta primera indicación, dado que la p. h. es posiblemente uno de los derechos reales más complejos y consiguientemente con una mayor carga de disidencias. No obstante, y sobre la base de que pueden existir opiniones contrarias, nos atrevemos a señalar como datos o elementos caracterizados de esta institución:

        1) Ser una propiedad especial. En apoyo y justificación de dicha especialidad, nos remitimos a lo que indicaremos al tratar de su naturaleza jurídica (3).

        2) Recaer sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente. Esta característica resulta de lo dispuesto en los artículos 396 del Código civil y 3 de la Ley reguladora de la p. h., llevando como consecuencia que dicho régimen de propiedad no pueda recaer:

      3. ni sobre fincas rusticas;

      4. ni sobre las urbanas que no tengan más de un piso o local;

      5. ni sobre los inmuebles urbanos cuyos pisos y locales no sean susceptibles de aprovechamiento independiente, por carecer de salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública (art. 396,1, del C. a).

        Cabe, sin embargo, actualmente discutir si este que acabamos de indicar es o no un elemento caracterizador de la p. h. Y decimos que puede resultar discutible y, por tanto, no pacífica esta característica, dado que hace ya algún tiempo ha aparecido en la esfera de la vida real inmobiliaria urbana una nueva dimensión que puede producir enorme cambio en lo que a dicho aspecto se refiere; las llamadas urbanizaciones, a que nos referiremos con más detalle al examinar las figuras afines a la p. h.

        Mas para justificar lo que al elemento caracterizador a que nos estamos refiriendo hemos indicado, diremos que esas «urbanizaciones», también conocidas por ciertos sectores doctrinales como «propiedad más horizontal», vienen en la actualidad y por regla general rigiéndose por las normas de la Ley 49/1960.

        Ello sentado, nos encontramos con que, si efectivamente son p. h., la característica que estamos contemplando no es exactamente aplicable a ellas, ya que las «urbanizaciones» se encuentran generalmente compuestas por casas, bungalows, chalets, etc., individuales o bifamiliares, lo que supone la falta de varios planos horizontales pertenecientes a diversos dueños, que es lo característico de la p. h.

        Por otra parte, el hecho de que pudiera no concurrir alguna de las características de la p. h. en una o varias de sus manifestaciones prácticas, no creemos pueda dar lugar a que el inmueble o conjunto de edificios urbanos en que faltaran dejen de estar sujetos al régimen de p. h., ya que si concurren los restantes requisitos podría perfectamente entenderse que nos hallábamos ante un supuesto de «p. h. atípica» (4).

        3) Que los pisos o locales del edificio pertenezcan en propiedad a personas distintas. Así, no podrá existir la p. h. cuando todos los pisos y locales de un inmueble pertenezcan a una sola persona o a una comunidad.

        Sin embargo, es posible su existencia cuando la propiedad de todos o alguno de los pisos y locales se encuentre en régimen de copropiedad o comunidad, siempre, claro es, que sean comunidades distintas.

        4) Que a cada uno de los titulares de pisos y locales se les atribuya un derecho de copropiedad «conjunto e inseparable» sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

        5) La indisponibilidad de este derecho de copropiedad con independencia de la parte privativa de la que es anejo inseparable (art. 396, II, del Código civil).

    3. Ensayo de una definición

      No abundan las definiciones sobre la p. h., dado que la mayoría de las así denominadas son en realidad descripciones enumerativas de sus elementos y requisitos (5).

      Para realizar este intento tomaremos como...

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