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Intereses de demora superiores al 12% en vivienda habitual

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad
Páginas153-154

Hechos: Se otorga una escritura de préstamo hipotecario sobre vivienda habitual del deudor, que no se adquiere ni se financia su adquisición en ese instante, con unos intereses de demora del 20,5% pactándose la capitalización de los intereses conforme al artículo 317 CCom.

El registrador considera que dicho pacto relativo a los intereses de demora es nulo por cuanto se trata de la vivienda habitual del deudor y contraviene la reciente Ley 1/2013 de Protección del deudor hipotecario al exceder de tres veces el interés legal del dinero e infringir la prohibición de capitalización conforme al artículo 114.3 LH .

El notario recurre y alega que para que sea de aplicación dicha norma no basta que sea la vivienda habitual del deudor, sino que el préstamo mismo se tiene que destinar a financiar la adquisición de dicha vivienda. Añade además que el límite legal al interés de demora no tiene porqué incorporarse al pacto entre particulares, pues operará directamente por aplicación de la ley, y será aplicado, en su caso, en la vía ejecutiva por el juez (o por el notario), sin necesidad de que conste en la escritura ni en el Registro, por lo que la cláusula debe inscribirse.

El teórico defecto es subsanado ante un segundo notario, no obstante lo cual el notario autorizante se mantiene en el recurso.

La DGRN estima el recurso pues, como dice el notario recurrente, para que sea aplicable dicho límite legal a los intereses de demora, el préstamo tiene que recaer sobre vivienda habitual y destinarse a financiar la adquisición de dicha vivienda, y nada permite deducir que estemos ante ese caso.

Sobre el argumento del notario de que la cláusula debatida en todo caso debería de inscribirse (caso de ser de aplicación el límite legal) y luego los tribunales o el notario, en su caso, aplicar los límites legales que correspondan en su ejecución, se muestra en desacuerdo por lo siguiente:

- El procedimiento de ejecución hipotecaria es esencialmente registral, y por tanto sólo puede ejecutarse la hipoteca en los términos que se haya inscrito.

- El registrador tiene que calificar la legalidad de las cláusulas que inscriba. Las cláusulas abusivas para con el consumidor son nulas y no producen efecto "ope legis", por lo que se han de tener por no puestas, según jurisprudencia española y europea que cita, sin necesidad de ser declaradas así judicialmente.

- La inscripción de cláusulas nulas, desde el punto de vista de la oponibilidad a terceros, crearía una apariencia...

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