Inscripción de documentos privados
| Autor | José Uriarte Berasategui |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 801-814 |
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El examen del proceso de la inscripción de los documentos privados en el Registro de la Propiedad muestra, en primer término, su punto de entronque con los principios, bases y fundamentos del sistema hipotecario, con lo cual adquiere profundidad insospechada, y sirve al mismo tiempo para hacer resaltar la confusión que en el mismo sistema ha producido-reflejada ahora en la cuestión de que nos ocupamos-el empleo de las frases consagradas, «inscripción previa», «tracto sucesivo», «efectos respecto de tercero» y tantas otras, que han venido dificultando la formación de un concepto claro y definido del sistema inmobiliario registral.
Huyendo de caer en el error que señalamos, intentaremos analizar dicho proceso basándonos en ideas por nosotros expuestas en trabajos anteriores.
Las que por el momento nos interesa reproducir son las siguientes :
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a Todo el juego registral inmobiliario responde a un solo anhelo : lograr la seguridad y firmeza de la contratación inmobiliaria, utilizando para ello, dentro de la equidad y de la técnica, el mecanismo del Registro.
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a Se ha dictado con tal fin una ley (hipotecaria), en la que se ha puesto en juego un concepto relativo-tercero-como eje de la misma; y siendo este concepto de tercero un término de relación cuyo significado se concreta mediante la determinación de los efectos de la misma ley, resulta convertido el concepto de terceraPage 802 en un concepio clave, y toda la ley Hipotecaria, en una ley con clave.
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a Prescindiendo de ella, se observa que los principios del sistema hipotecario se vivifican y actúan partiendo, como elementos necesarios, de dios inscripciones, sobre las que operan, y en las que encarna el fenómeno registral específico, el juego total del sistema, de acuerdo con .los principios que lo informan.
Estas inscripciones son : a) Una inscripción de la que se ha derivado otra .insciipción posterior ; y b) La inscripción derivada de la anterior. La operación, escuetamente, es la siguiente: El título nuevo, que, al inscribirse, será la inscripción derivada, se ha basado en el contenido de la inscripción anterior, como reflejo fiel de la realidad jurídica (presunción de veracidad), para conocer quién era el dueño de la finca, las cargas reales de la misma, etc., etc., en la extensión que implica el principio de que el Registro refleja la realidad jurídica, agotándola.
Ahora bien : el título nuevo contiene elementos que para nada se relacionan con esa presunción de realidad que se basa en la inscripción anterior, como son la capaedad del comprador, causa d.2l nuevo contrato, formalidades del mismo, etc., ele. Y estos elementos deben reunir las condiciones de legalidad precisas para integrar un título eficaz, pues de lo contrario, no merecerá ser inscripto ni que se aplique sobre él el sistema.
De acuerdo con lo expuesto, la función calificadora del Registrador es doble : examina, en primer término, si el título nuevo se ha basado en: el contenido de ia inscripción anterior, teniendo presente que el .mismo se impone como única realidad, no sólo mientras no haya sido contradicho, sino también en tanto no se haya hecho constar la contradicción en el mismo Registro (he aquí el aparatoso artículo 24 de la ley), y en segundo lugar, examinase los elementos del título nuevo, que exceden de aquella presunción -capacidad, causa lícita, etc.-reúnen las condiciones que la ley exige para su eficacia jurídica.
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a Inscrito el título nuevo-inscripción derivada-, se produce, por esta inscripción, el fenómeno que examinamos. En dicho instante-no antes ni después-se hace totalmente firme e inatacable, como realidad jurídica indudable, con presunción juris el de jure.Page 803 el contenido de la inscripción anterior, que ha servido de base a la derivada que antes de esta inscripción derivada pudo ser contradicho, pues sólo gozaba a su favor de una presunción de veracidad juris tcmtum.
Pero esta imposibilidad de restablecer la realidad jurídica en el posible caso de no estar bien reflejada por la inscripción en que se fundó la derivada, no debe exceder del fin .perseguido por el sistema hipotecario ; y como éste pretende tan sólo la seguridad y firmeza del título del adquirente posterior, o sea del titular derivado, no existirá obstáculo para que aquel contenido erróneo o deficiente sea rectificado o completado, siempre que se deje a salvo el contenido de la inscripción, derivada y los derechos de su titular. En algunas ocasiones impedirá esta limitación o salvedad toda actuación contradictoria de la inscripción anterior, como en el caso de que fuera vendida una finca por quien apareciera como su dueño, sin serlo. Pero en otros casos será posible aquella actuación, como si hipotecada la finca (inscripción derivada de hipoteca) por el titular dominical inscrito, se pretendiera la anulación por el verdadero dueño de la inscripción errónea del dominio, anulación que podría efectuarse, sin perjuicio de la hipoteca o inscripción derivada, que quedaría subsistente.
Por esto decíamos: «Los efectos de la inscripción (de toda inscripción) se producen en la inscripción anterior, de que se deriva, para reflejarse directamente en la derivada ; son efectos de ésta y para ésta, impuestos, no obstante, en la primera.
Y decimos que son efectos de toda inscripción porque de la inscripción derivada se derivará, a su vez, otra posterior, respecto de la cual será anterior y base.
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a Vemos así que en toda inscripción hay elementos de dos clases o categorías, a saber: inatacables, los fundados en la inscripción anterior, y atacables, o elementos privativos del nuevo contrato; y que la invalidez de estos últimos puede producir la anulación de la misma inscripción mediante el ejercicio de las acciones correspondientes. Sólo gozan, por lo tanto, a su favor de una presunción juris tantum. Y que tan pronto como de esta inscripción se derive otra, queda, a su vez, firme e inatacable su contenido total, porque ha servido de base a la derivada, encadenándose en esta forma unas inscripciones a otras en una cadena, enPage 804 la que sucesivamente, todas y cada una de ellas, son derivadas de la anterior y originarias de la posterior.
Y así queda cumplido el fin de el Registro.
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a Se precisa la necesidad de que los títulos inscribibles sean eficaces. Y en este orden del pensamiento, la ley opta por exigir la documentación pública, por ser la única que ofrece las garantías jurídicas suficientes" para el pacífico desenvolvimiento del sistema registral.
Resulta ahora posible la siguiente conclusión : el sistema hipotecario de registro opera vivificando toda inscripción ; pero para ello ha de existir otra inscripción anterior.
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