Inscripción del derecho de opción.
| Autor | Juan Pablo Ruano García |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1471-1488 |
En el derecho de opción los aspectos sustantivo y registral se encuentran absolutamente relacionados; tal vez porque una de las escasas normas que a dicho derecho se refieren es el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. Por ello entendemos que en el estudio de los requisitos necesarios para su inscripción es imprescindible tener en cuenta su naturaleza sustantiva.
- El derecho de opción. Es un derecho potestativo que puede configurarse por las partes con carácter real (al amparo del numerus apertus, aunque puede llegarse todavía más lejos y entenderlo como una carga real, es decir, un derecho personal con proyección real) y que es generado por un contrato de opción. Faculta a su titular para adquirir una cosa en el precio y condiciones estipuladas en dicho contrato de opción (en la opción de compra).
Se ha discutido mucho sobre la naturaleza jurídica del derecho de opción. Las posturas doctrinales pueden resumirse del modo siguiente:
Primera. El derecho de opción, en principio, es un derecho personal; sin embargo, las partes, al amparo de la doctrina del numerus apertus, pueden configurarlo como derecho real.
Page 1472
- Esta teoría es seguida, fundamentalmente, por Peña, que dice: «En principio, el derecho de opción tiene sólo alcance inter partes; es de carácter convencional... Pero este derecho puede construirse en nuestro Derecho mediante 'convenio expreso' (art. 14 del Reglamento Hipotecario), con carácter de derecho real, al amparo del principio vigente del numerus apertus» 1.
- La Dirección General parece seguir este mismo camino en Resolución de 27 de marzo de 1947, en la que emplea la siguiente frase para referirse al derecho de opción: «... figura ésta que, sin hallarse todavía regulada en nuestro régimen hipotecario y cuyo acceso al Registro ha sido ampliamente discutido, puede, no obstante, ser admitida con un criterio progresivo al amparo de la doctrina del numerus apertus.»
Segunda. El derecho de opción es un derecho personal que, mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad, conforme al artículo 14 del Reglamento Hipotecario, produce efectos respecto a terceros.
- Defiende esta interpretación Puig Brutau, quien estima que si se tratara de un verdadero derecho real sería inscribible sin necesidad de los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario, y cita en apoyo de su tesis unas palabras de Roca: «... la inscripción registral no tiene la virtud de transformar la naturaleza de los derechos, convirtiendo a los personales en reales, sino que, a través de la misma y consiguiente publicidad registral, el derecho se impone erga omnes» 2.
- También Roca parece encontrarse en esa línea, al estimar que el derecho personal de opción de compra inscrito continúa siendo tan derecho personal como si no se hubiera practicado su inscripción, pues ésta no tiene la facultad de trastocar la naturaleza de los derechos, convirtiendo al personal en real, sino que mediante ella el derecho de opción se impone erga omnes en base a la denominada «cognoscibilidad legal», de suerte que a todo adquirente posterior a la inscripción del derecho personal de opción de compra le afectará o perjudicará la existencia de este derecho 3.
Tercera. El derecho de opción es una carga real (derecho personal que lleva consigo una carga o gravamen real sobre una finca o fincas) y, consiguientemente, inscribible por sí mismo, sin necesidad del cumplimiento de los requisitos del artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
Page 1473
- Señala Roca que el derecho de opción implica para muchos, «si no un derecho real, sí un gravamen o carga real, que es naturalmente inscribible como tal por hallarse comprendido dentro de la amplia fórmula de los 'demás derechos reales sobre bienes inmuebles' que emplea el artículo 1.°, 1, de la Ley Hipotecaria, y también de la que utiliza el artículo 2.°, 2, de la propia Ley, al hablar 'de otros cualesquiera (derechos) reales'» 4.
De las tres posturas expuestas, nos inclinamos por la primera, por las razones siguientes:
a) Estimamos que en nuestro Derecho es admisible un sistema de numerus apertus, si bien con limitaciones o matizaciones, que son las derivadas del respeto que esa libre creación de derechos reales debe tener en todo momento hacia las normas imperativas (han de llenarse -dice Díez-Picazo- los requisitos de fondo y forma que impone la especial naturaleza de tales derechos y las características externas que han de trascender a los terceros).
- El Tribunal Supremo, en la Sentencia de 30 de diciembre de 1930, admitió la creación de nuevos tipos de censos partiendo de los artículos 1.611, 3, y 1.655 del Código Civil. Y la Dirección General acoge claramente la doctrina del numerus apertus en varias resoluciones; así, en la de 1 de abril de 1981 dice que «tal como se desprende del artículo 7.º del Reglamento Hipotecario, en nuestro sistema inmobiliario no prima un criterio de numerus clausus, y se permite el ingreso en el Registro de cualquier contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en Derecho modifique desde luego o en lo futuro algunas de las facultades del dominio o inherentes a los derechos reales'. Y este criterio de numerus apertus adoptado por nuestra legislación obliga al Registrador, en una misión ciertamente no sencilla, al estudio, en cada caso concreto, del acto o pacto que se pretende inscribir, al objeto de examinar si se dan o no los caracteres típicos del derecho real».
b) Partiendo de lo cual es admisible la configuración del derecho de opción como derecho real.
- Así lo ha dicho la Dirección General en la Resolución ya citada de 27 de marzo de 1947. Y las Resoluciones de 7 de diciembre de 1978, 7 de septiembre de 1982 y 29 de enero de 1986 siguen esta doctrina.
- La Compilación de Navarra, en su Ley 460, acoge esta posibilidad al determinar que «los derechos de opción... tendrán carácter real cuando así se establezca».
Page 1474Sin embargo, no es posible olvidar que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario -que estudiaremos al abordar el aspecto registral del derecho de opción- añade una vía o camino para la inscripción del derecho de opción: será éste inscribible siempre que, entre otros requisitos, las partes lo hubieran convenido así. O sea: no será inscribible si «ambos» contratantes no lo pactan así; ¿por qué necesita ese acuerdo para la inscripción? Porque, en principio, no es inscribible, ya que se trata de un derecho personal. Sin embargo, el Reglamento Hipotecario permite, excepcionalmente, que si así lo convienen las partes, pueda inscribirse y gozar de los beneficios de la inscripción. ¿Y la inscripción lo va a convertir en un derecho real? No; aquí tiene razón Roca cuando dice que la inscripción no tiene tal facultad. El derecho de opción seguirá siendo personal, pero una vez inscrito tendrá eficacia erga omnes.
Consiguientemente, pensamos que:
a) Las partes pueden crear el derecho de opción con naturaleza real. En este supuesto -como examinaremos más adelante- será por sí mismo inscribible, sin necesidad del «convenio expreso» para la inscripción a que se refiere el artículo 14 del Reglamentó Hipotecario.
b) Las partes, aun no creando un derecho real de opción, pueden convenir expresamente la inscripción del derecho personal de opción -al amparo del art. 14 del Reglamento Hipotecario- para otorgarle eficacia erga omnes.
- El contrato de opción. A nuestro juicio, se trata de un verdadero contrato, porque:
a) En él se pacta el derecho de opción a favor de uno de los contratantes.
b) El optante se obliga a ejercitar su derecho conforme a unas determinadas condiciones.
c) El concedente, a su vez, se obliga a mantener su oferta durante el tiempo pactado y, por tanto a mantener el consentimiento para la perfección de la compraventa durante todo ese tiempo (o del contrato de que se trate).
Díez-Picazo define el contrato de opción como aquel «por el cual una de las partes, concedente de la opción, atribuye a la otra, beneficiaría de la opción, un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la celebración de un determinado contrato» 5.
Page 1475
- Para De Castro la denominación «contrato de opción» es reciente y obedece a la necesidad de evitar la aplicación a dicho contrato de la teoría que anteriormente se estimaba válida sobre el precontrato, según la cual el incumplimiento de la obligación de celebrar el contrato principal sólo motivaría una acción de indemnización de daños y perjuicios 6.
- El contrato de compraventa. En el contrato de opción de compra las partes sientan las bases de una compraventa futura, es decir, abren la relación contractual de compraventa, aunque la facultad de exigir su cumplimiento quede al arbitrio del optante.
Según esta construcción -que no es otra que la teoría de De Castro sobre el precontrato- el contrato de opción podría calificarse como precontrato de opción; sin embargo, a nuestro juicio -y siendo conscientes de que tal vez estamos rizando demasiado el rizo-, se trata de un mismo negocio jurídico, pero con dos caras diferentes...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba