La hipoteca de responsabilidad limitada
| Autor | Mario Nin y Abarca |
| Cargo | Registrador de la Propiedad cubano |
| Páginas | 292-315 |
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Publicamos a continuación, con sincera complacencia, un interesante estudio que el Abogado, Registrador de la Propiedad y publicista cubano Dr. Mario Nin y Abarca ha escrito sobre la denominada «Hipoteca de responsabilidad limitada», y que sirvió de base a una conferencia prenunciada por su autor en el Colegio Notarial de La Habana.
Este trabajo, inspirado por nuestra reciente reforma hipotecaria, demuestra el interés con que en las Repúblicas de raíz hispánica se sigue el proceso evolutivo de nuestra legislación y nuestra doctrina inmobiliaria. Así lo acredita el hecho, altamente honroso para nuestros juristas, de que sus obras se conozcan, se estudien y se discutan por los jurisconsultos americanos.
También a nosotros, en justa reciprocidad, nos interesa sobremanera el desarrollo de las instituciones inmobiliarias en aquellos pueblos hermanos, especialmente en los que como Cuba, han tenido legislación parigual a la española y conservan organismos, normas y hábitos afines.
La monografía del Dr. Nin y Abarca ofrece, por añadidura, el singular interés de analizar, a través de la legislación y la jurisprudencia cubanas, una de las nuevas modalidades de hipoteca: la de «responsabilidad limitada», admitida por nuestra Ley de 30 de diciembre de 1944, y sobre la cual, por lo reciente de su implantación, carecemos todavía en España de los necesarios complementos jurisprudenciales y de las enseñanzas de la experiencia.
Reanudamos con la publicación de este documentado estudio una colaboración que antes de 1936. y por la pluma del Dr. Andrés Segvra Cabrera, honró nuestras páginas; y confiamos que no constituya una excepción, pues entendemos que una de las auténticas manifestaciones de hispanoamericanismo ririctizo consiste en este intercambio cultural, que permite aunar los esfuerzos de los juristas de aqui y de allá en pro del florecimiento de una de las más científicas y modernas ramas del Derecho.Page 293
A comienzos de 1945 se promulgó en España la Ley de Reforma hipotecaria, que lleva fecha 30 diciembre de 1944, que ha brindado oportunidad a un connotado número de juristas adscritos a las disciplinas inmobiliarias a presentarnos la nueva ley en forma de ensayos y monografías encaminados a facilitar su implantación.
De esta copiosa bibliografía nos ha impresionado singularmente los "Comentarios a la Ley de Reforma hipotecaria" del Académico y Registrador de la Propiedad, D. Ramón de la Rica y Arenal, que sistematiza su ensayo haciendo una clasificación trimembre, a saber: I) Lo que la nueva Ley ha suprimido. II) Lo que la nueva Ley ha modificado, y III) Lo que la nueva Ley ha innovado, o sea un análisis de las supresiones, modificaciones e innovaciones introducidas en el ordenamiento inmobiliario.
No pretendemos presentar una nota bibliográfica de este estudio, sino comentar una afirmación contenida en el capítulo que denomina: "Responsabilidad personal y responsabilidad real en la hipoteca". Precisamente el título de este trabajo ha sido inspirado por el Registrador De la Rica: sostiene éste que la Ley de Reforma ha llegado a establecer en materia de hipoteca una especie de deuda real exclusiva, no ajena del todo a una obligación personal garantizada (puesto que ésta sigue siendo ineludible para la génesis de la hipoteca), pero sí en forma tal que sólo y exclusivamente los bienes hipotecados respondan de la obligación asegurada: es decir, una hipoteca que pudiera denominarse de "responsabilidad limitada".
Pasa después a relacionar los dos artículos que consagran la reforma en esta materia de la responsabilidad real y la responsabilidad personal en la hipoteca; el artículo 138 que en su párrafo primeroPage 294 señala que "la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda dase de obligaciones y no alterará la responsabilidad ilimitada del deudor, que establece el artículo 1.911 del Código civil"1. En otras palabras, una ratificación del carácter clásico de nuestra hipoteca, tal como la concibieron los jurisconsultos romanos, como un derecho real accesorio o de garantía; pero el párrafo segundo del propio artículo añade: "No obstante, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor". El autor, después de transcribir las palabras del Sr. Aunós, exponiendo las razones técnicas que justificaban la innovación, expresa sus dudas sobre el éxito de la medida, "pues es preciso contar con el consentimiento del acreedor, y dada la posición de inferioridad contractual del deudor, serán pocos los acreedores generosos que renuncien de antemano al posible ejercicio de acciones personales contra todos los bienes de aquél".
Comentando el alcance de la reforma, agrega: "Modifica abiertamente el principio de responsabilidad patrimonial total del obligado, sancionado por el Código civil, y emplaza a las hipotecas constituidas con dicha cláusula en una posición semejante a la hipoteca independiente o Grundschuld del Derecho alemán, por cuanto sólo puede hacerse efectiva sobre los bienes hipotecados, con exclusión de otros cualesquiera, pero no idéntica, por cuanto necesita al constituirse una obligación personal, de la que la hipoteca es accesoria, y mantiene en parte las relaciones jurídicas entre deudor y acreedor. Constituye, pues, una forma hipotecaria intermedia, creación genuina de nuestra legislación, en la que el deudor re desliga en cierto modo de la obligación, por afectar ésta solamente a una porción limitada de su patrimonio. Un trasunto, pud.iera decirse, de la idea cardinal de las sociedades mercantiles colectivas de responsabilidad limitada, transportada al campo hipotecario, lo que justifica que se le denomine oficialmente como hipoteca de responsabilidad limitada."
Antes de comenzar nuestro juicio, queremos seguir exponiendo elPage 295 alcance de la reforma y los comentarios del autor en la materia que nos ocupa, con mayor motivo cuanto que nos consta que el número de ejemplares recibidos en La Habana de este interesante libro ha sido muy reducido.
En efecto, la Ley de Reforma no sólo prevé este caso en que el deudor se desliga a priori de la obligación personal, sino también en que el deudor se libera a posteriori, no ya de esta responsabilidad sin límites, sino de toda responsabilidad, real y personal, por razón del préstamo hipotecario, como en el caso de enajenación de la finca hipotecada cuando así se pacte expresamente.
El artículo 118 dispone que "en caso de venta de la finca hipotecada, si el vendedor y comprador hubieran pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de ia hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación si el acreedor piestare su consentimiento expreso o tácito".
De la Rica considera que la nueva norma es sumamente práctica y le augura un gran éxito de aplicación, en consideración a que los vendedores de fincas hipotecadas querrán siempre quedar liberados de toda obligación dimanante del préstamo hipotecario; los compradores, si les interesa la compra, harán sus cálculos y no les importará subrogarle en la obligación personal, del mismo modo que se subroga en la real, si el inmueble cubre con amplio margen el débito hipotecario, y el acreedor, por último, no tendrá inconveniente en la subrogación si concurre la circunstancia anterior o si el comprador es de solvencia igual o parecida a la del vendedor.
Subraya el grave error de admitir el consentimiento tácito del acreedor para que la subrogación produzca efectos registrales; en primer lugar, porque las declaraciones de voluntad presuntas o tácitas carecen de trascendencia, pues en los libros sólo se registran las explícitas, debidamente autenticadas o formalizadas; en segundo lugar, porque la jurisprudencia civil ha exigido siempre que el consentimiento del acreedor para que un nuevo deudor sustituya al primitivo, se manifieste de un modo cierto e indudable; y en tercer lugar, es casi imposible imaginar de qué forma podrá acreditarse en el Registro para la inscripción del tal pacto la aquiescencia tácita del acreedor, pues no es de creer pueda inducirse de su silencio ante un acta de requerimiento. Sería preferible -agrega- para no contrariar la jurisprudencia y para evitarPage 296 complicaciones, que se suprimiese la alusión al consentimiento tácito.
El segundo y último párrafo del artículo 118 expresa: "Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuese ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total...
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