Los derechos de uso y habitación desde una nueva perspectiva: cesión de inmuebles
| Autor | Ana Lambea Rueda |
| Cargo | Profesor Contratado Doctor. Departamento de Derecho Civil. Universidad Complutense de Madrid |
| Páginas | 3105-3149 |
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En desarrollo y concreción del artículo 47 de la CE sobre el derecho a una vivienda digna y adecuada, los poderes públicos encargados de garantizar este derecho desarrollan políticas variadas desde diversos ámbitos. La práctica de este desarrollo se ve afectada por el hecho de que el artículo no es vinculante en el sentido del capítulo II de la CE, y depende mucho de la voluntad de los entes públicos.
Las fórmulas de utilización de las viviendas parecen estar agotadas, no hay nuevas perspectivas, nuestro ordenamiento funciona con la dualidad propiedadarrendamiento como únicas alternativas, con escaso desarrollo del segundo supuesto, ya que se prefiere la relación de propiedad con el inmueble antes que la cesión temporal del uso liderada por el arrendamiento. Las novedades que la práctica ocasionalmente aporta no trascienden, a nadie interesan los modelos que funcionan en casos particulares, en regímenes jurídicos diferentes de la propiedad y el arrendamiento, como el uso, la habitación, el usufructo. No «creemos» todavía en la perspectiva de futuro que puede aportar nuestra creatividad en el ámbito jurídico, ni tampoco tenemos en cuenta lo que ya ha sido probado y funciona en otros ordenamientos. A ello se suma la publicidad advirtiendo de lo que no funciona, lo erróneo, lo fallido, evitando las iniciativas o paralizando las ya iniciadas; sin advertir que el mecanismo de «prueba-ensayo-error», necesario para avanzar, funciona en todos los ámbitos de la ciencia, incluida la ciencia jurídica.
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Por otra parte, la expectativa de vida de la población es cada vez más alta, y las circunstancias de la sociedad cambian. A esta diversidad creciente se añade la extensión cada vez mayor de la personalidad jurídica, que modifica en cierta medida alguna de las relaciones conocidas, aportando nuevas perspectivas. Desde el punto de vista demográfico, también se han reelaborado y regulado las distintas situaciones en que puede encontrarse la persona física, especialmente aquellas que requieren ayuda personal y familiar. Junto a los absolutamente independientes con capacidad plena en todos los ámbitos jurídicos, tenemos los que por razón de edad o circunstancias de salud o empleo dependen de ellos, cada vez mayores en número: incapacitados 1, discapacitados 2, además de los desamparados 3; también la inmigración creciente, o el colectivo de jóvenes necesitados de emancipación en condiciones económicas sostenibles.
Es preciso volver la vista atrás y desarrollar fórmulas de convivencia, novedosas o no, aplicables a los supuestos de nuestros días, en una sociedad de integración: inmigrantes, mayores 4, jóvenes... Así, pueden
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citarse fórmulas jurídicas como el contrato de hospedaje 5, el contrato de alimentos 6 que proporciona vivienda al alimentista u otra vía similar de acogimiento, los acogimientos 7 en Derecho navarro, Aragón, Cata- luña, las Cooperativas en régimen de usufructo o habitación... En las pági- nas siguientes se estudia en particular el régimen de los derechos de uso, habitación o usufructo como fórmula alternativa de cesión de uso de la vivienda.
En nuestro ordenamiento jurídico los Derechos de Uso y Habitación son Derechos Reales independientes del usufructo y diferentes entre sí, regulados en Derecho común en el título VI del libro II del Código Civil: Del usufructo, del uso y de la habitación, en un capítulo aparte, el II: del uso y de la habitación. Aunque en el estudio de la evolución histórica de dichos derechos podríamos pensar en su utilidad más bien escasa, no son pocas las figuras que, en distintos momentos, se ven relanzadas en la práctica. Es el caso de estos Derechos Reales
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en cosa ajena; la situación económica de crisis puede favorecer su relanzamiento, como fórmula que proporciona la utilidad del bien requerida, con un menor coste para los sujetos que el derecho de propiedad, aunque con un vínculo jurídico más fuerte que el de los derechos de obligaciones.
Tanto el uso como la habitación pueden constituirse mediante negocio jurídico unilateral o bilateral, inter vivos o mortis causa, a título gratuito o bien oneroso 8. Anteriormente se afirmaba que no cabía constitución legal de dichos derechos, aunque esto en la actualidad es más discutible, especialmente desde la incorporación del «legado legal» o «sucesión a título particular por ministerio de la Ley» del nuevo artículo 822.2 9 del Código Civil, mediante el que se crea un derecho de habitación de origen legal 10. Sigue habiendo discusión doctrinal respecto a la transmisibilidad 11 de los derechos de uso
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y habitación, admitida si se incluye en el título constitutivo su transmisibilidad (Albaladejo, Castán, Valverde), o no admitida en ningún caso (Rams); no así respecto de su condición de no hipotecables, por disposición expresa del artículo 108.3 de la LH.
El derecho de uso es un derecho real en cosa ajena concedido de forma personal al usuario para obtener todos los servicios o frutos que pueda aprovechar 12. En el uso hay derecho de uso y frutos 13 y, a diferencia del usufructo, la percepción de frutos viene determinada por el usuario y su familia, que marcan la extensión del derecho. El uso permite utilizar la cosa totalmente. Su constitución es voluntaria o por prescripción, y el contenido de uso y frutos viene determinado por lo que pueda consumir el usuario (a diferencia del usufructo el uso es menos extenso), siendo un derecho de carácter personal e intransmisible, cuya extinción se produce por las causas del usufructo, en lo que su aplicación sea posible. Su objeto puede afectar a bienes muebles o inmuebles. El uso de una vivienda permitiría utilizarla para habitarla o para otra finalidad, por lo que no parece que el uso sea una opción recomendable para los supuestos de hecho que pretenden aportar soluciones de vivienda en casos particulares, especialmente en tanto en cuanto el derecho de habitación es más específico para estos supuestos.
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El derecho de habitación 14 es un derecho real en cosa ajena con finalidad exclusiva de alojamiento 15, con las mismas obligaciones y limitaciones que el usuario, o derecho de uso sin percepción de frutos, aplicado a la vivienda 16. Requiere un acto expreso, más o menos solemne, que ha de probarse por quien lo alegue 17. La finalidad de habitación respecto de la vivienda consiste en
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morar en ella, no obtener los frutos 18. La habitación, a diferencia del uso, es singular y autoriza a ocupar las piezas necesarias, y no toda la casa como el uso. El objeto es la casa y el destino el alojamiento, excluyéndose el pago de una renta. Pudiera ser alojamiento como vivienda habitual o segunda residencia, pero siempre alojamiento en principio, salvo que en el título constitutivo se haya fijado otro destino. Son características del mismo la temporalidad, gratuidad e intransmisibilidad. La naturaleza del derecho de habitación fue discutida en el Derecho Romano, llegando a admitir el arrendamiento del mismo, pero no la cesión a título gratuito. El Código francés suprimió el arrendamiento y la cesión del derecho, inspirando el nuestro que declara la intransmisibilidad del mismo, expresamente referida a la facultad de arrendamiento y traspaso. La jurisprudencia ha matizado respecto del derecho de habitación: es temporal, en cosa ajena, no cabe pago de alquiler ni transmisión del derecho a un tercero, y la constitución debe realizarse por acto expreso más o menos solemne (que no sea precario), requiriendo su prueba al que lo alega.
En las páginas siguientes nos referiremos de forma conjunta a ambos derechos, uso y habitación, aunque realmente el que podría relanzarse en sede de viviendas es el derecho de habitación.
El uso y la habitación difieren de otros derechos como el arrendamiento, los alimentos, las situaciones de precario y los préstamos de uso. La doctrina advierte de caracteres esenciales de la habitación frente al arrendamiento 19: la protección más enérgica como derecho real, la estabilidad que no depende de contraprestaciones y la temporalidad. En caso de los alimentos, la diferencia más importante es que la habitación no requiere un estado de indigencia ni una necesidad familiar como base de su constitución...
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