El grave problema fue a veces se plantea en la ejecución forzosa de bienes inmuebles. Nuestro sistema bipotecario-procesal como causa y como el mayor obstáculo para la solución de aquel.
| Autor | Juan Ruiz Artacho |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 713-728 |
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En los procedimientos ejecutivos y en la llamada vía de apremio en general, cuando se refieren a bienes inmuebles, intervienen a veces como afectadas por aquéllos, a más del acreedor o ejecutante y acreedores posteriores, otras varias personas, a algunas de las cuales se las designa con un nombre convencional consagrado por la misma legislación. Así, a más del llamado deudor personal o simplemente deudor, se habla del hipotecante (si de accióu hipotecaria se trata), aunque de ordinario en la misma persona concurren esos caracteres. También surge o puede surgir en su caso, el «adquirente posterior de los bienes» (ya sea en relación con la hipoteca que se ejecuta o ya en otro caso con la anotación preventiva del embargo). A éste le llama la técnica (no muy apropiada, ni exactamente ttot cierto el tercer poseedor. Y en fin, este tercer poseedor puede ser anterior o posterior a la nota marginal, por la que se hace constar en el Registro de la Propiedad la existencia de la ejecución, y la situación del mismo también es distinta, según que «desampare» o no los bienes (esto sólo en el. juicio ejecutivo ordinario).
La intervención de tantos titulares y en condiciones diversas hace a veces complicada y difícil la tramitación normal de tales procedimientos, especialmente en su fase final, según,veremos, que es la más directa y especialmente relacionada con nuestros Registros de la Propiedad. ...
Muy acertada y curiosa es la observación del ilustre profesorPage 714 Guasp cuando, al comentar 1 las normas contenidas en el artículo 131 de ]a Ley Hipotecaria, dice que recuerdan las dificultades de un mediocre autor dramático que no supiera qué hacer con los personajes que ha sacado a escena, ni el momento adecuado para su aparición.
Es posible que el no haberse considerado de un modo perfecto la importancia del papel a representar cada uno de los personajes (acreedor, deudor, tercer poseedor, etc., etc.), que surgen de un modo real a la palestra del dramático pero incruento proceso ejecutivo, ni el verdadero carácter con el que debe de actuar el Juez o instructor del mismo, sean. las causas de los inconvenientes u obstáculos que a veces se presentan al consumarse la ejecución.
Para tratar de ellos y poder encontrar los medios para salvarlas, vamos a estudiar muy brevemente la naturaleza jurídica de la, adjudicación al rematante o, en su defecto, al acreedor y quien sea el que adjudica o en cuyo nombre se ha de entender hecha tal adjudicación, todo ello dentro de nuestro derecho positivo.
En cuanto a la que se haga al acreedor por falta de rematante en la subasta, bástenos saber, por ahora, que se trata de una adjudicación de bienes en pago de crédito, o dación en pago,.cuyas notas características se semejan algo a la compraventa.
La. adjudicación al rematante o,mejor postor de las subastas es, para nuestra legislación, cualquiera que sea el procedimiento ejer cutivo o de apremio que se siga : judicial, extrajudicial, o notarial, o el administrativo, una verdadera compraventa, si bien de carácter forzoso o impuesta al titular del dominio o posesión de los bienes.
Así nuestra Ley de Enjuiciamiento civil, con relación a todo apremio ante la Autoridad judicial, habla de venta en sus artículos 1.500 y 1.513 al 1.518. Es fundamental a este respecto,el 1.514, en que se dispone que el deudor otorgará la escritura de venta a favor del comprador, y que de no hacerlo la otorgará el Juez de oficio.
También el artículo 127 de la Ley Hipotecaria, dictado como el que le precede, para cuando en ;dicho juicio ejecutivo ordinario hayan pasado los bienes a un tercero, habla asimismo de compra y de que el tercer poseedor deberá otorgar la escritura de venta, u otorgarse de oficio en su rebeldía.Page 715
Igualmente el Estatuto de Recaudación (art. 106)oordena que la escritura de venta se otorgue por el deudor, y en su defecto la otorgara de oficio el ejecutor del procedimiento.
Y por último, al regular el llamado procedimiento extrajudicial (o más usualmente. notarial) 2, el, Reglamento Hipotecario tambien usa de la palabra o del concepto de venta (art. 234).
Con relación al procedimiento judicial sumario sostiene el ilustre profesor citado, Guasp 3, que una de las notas diferenciales que presenta en comparación con los demás es lade que en cuanto a él, la Ley Hipotecaria no menciona la palabra aventa».
No es posible admitir lo que antecede y bastará un breve examen de nuestra vigente Ley Hipotecaria (cuya redacción en este punto es igual que la de 1909, que es a la que el autor se refería) para obtener una conclusión contraria.
En la regla 17 de.su artículo 131, fundamental en este aspecto-, si bien no se dice literal mea1, te que el remate se hace a título de «venta», nos habla (véase su primer párrafo) de «precio» y del valor de lo avendido». También en otros preceptos relativos al mismo procedimiento (reglas 15 v 16 <3el mismo artículo 131 v en el 130) emplea la misma ley la palabra «precio».
A la vista de cuanto antecede puede concluirse que para nuestro derecho positivo procesal la adjudicación al mejor postor o rematante no es en esencia más que una compraventa. Ahora bien ; como puede ocurrir que el deudor o el tercer-poseedor, en su caso, no se avengan a consentir en ella, y es anómalo, en el sentir de los autores, considerar como tal negocio jurídico aquel en que no presta el consentimieno una de las presuntas partes contratantes, la doctrina, especialmente la extranjera, ha discurrirlo varias teorías expuestas magistralmente por el citado profesor (loc. cit.) y que son las siguientes, que sólo nos limitaremos a enunciarlas : A) Iva del ««le recho de prenda» que tiene el acreedor. B) La da la a expropiación de la facultad de disposición» del dueño de los bienes. C) La teoría de Carnelutti, :quien sostiene que puede haber representación «con,Page 716 voluntad (poder), asín voluntad» (tutela, representación legal) y «contra voluntad» (órgano ejecutivo). D) en fin, la de la dirección alemana que, rechazando el término «venta», vé en la adjudicación un acto típico estatal. Sus seguidores en Italia nos hablan de «transferencia de la propiedad» o de «transmisiones forzosas» distintas de la venta precisamente por la ausencia del consentimiento del titular de los bienes.
No podemos ahora estudiar tales teorías, y por ello descendemos al terreno de la práctica. Prescindiendo do toda cuestión de nombre, tanto monta, a fines de estas notas, ver en la adjudicación al rematante una venta como un genérico negocio jurídico de transmisión onerosa de bienes. Como tal la considera «u principio y en términos generales nuestro Código civil al señalar (art. 1.858) como requisito esencial de la hipoteca el de que, vencida la obligación, pueden ser enajenadas las cosas objeto de aquélla para pagar al acreedor.
No puede dudarse, por tanto, que en la repetida adjudicación sea al rematante o sea al acreedor en. pago de su crédito, existe por consecuencia de aquella una enajenación o transmisión de bienes 4 a título oneroso. ¿Y quién debe entenderse que realiza esa transferencia del dominio?
Que distinguir estos supuestos :
Distinto del llamado «judicial sumario».
En los de carácter judicial, según vimos, ha de otorgar la escritura de venta el deudor, o en su defecto el Juez de oficio, si es que los bienes continúan en el dominio de dicho deudor. Y si han pasado a un tercero (sea después de la hipoteca ó sea después de la anotación preventiva del embargo, si no existe aquélla), sucede lo mismo en cuanto al tercer poseedor. Así lo dispone el citado artículo 127 de la Ley Hipotecaria con relación al juicio ejecutivo ordinario cuando se persigan bienes, hipotecados, y así lo establece también el artículo 143 de su ,Reglamento en su apartado últimoPage 717 para toda clase de apremio judicial, que dispone la otorgue el tercer poseedor, o en su defecto el Juez «en nombre de aquél, 3 sienta además como novedad recogida de la jurisprudencia de nuestro Centro directivo, la de que si ese tercer poseedor ha desamparado los bienes, la escritura la otorgará el deudor, o «ea su nombre» el Juez.
En los apremios por débitos de contribuciones u otros impuestos también, según vimos, el ;otorgante de la escritura de venta ha de ser el deudor, y en su defecto la ha de otorgar de oficio el insh tructor del procedimiento.
En el, procedimiento ejecutivo extrajudicial o notarial, la escritura dicha la ha de otorgar (art. 235, regla 10.a del Reglamento Hipotecario) el dueño de la finca, o sea el deudor, el hipotecante o el tercer poseedor, según los. casos, y en su defecto el mandatario que dejó nombrado el primero en la escritura de constitución de hipoteca ; pero entiéndase bien que esc mandatario ha de actuar, como no podía ser de otra manera, también por representación, según indica el número primero del artículo 234 del mismo texto reglamentario.
En éste, a diferencia de los anteriores, no es preciso recabar previamente el consentimiento del deudor o del tercer poseedor ; aquí es siempre el Juez quien de oficio ha de aprobar el remate o la adjudicación también ten representación» del dueño de los bienes hipotecada?. Aquella aprobación se efectúa por...
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