Calificación registral de cláusulas financieras y vencimiento anticipado. Prohibición de disponer en escritura de hipoteca

Autor:José Félix Merino Escartin
Cargo:Registrador de la propiedad
RESUMEN

Resolución de 16 de agosto de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Gestesa Desarrollos Urbanos, SL, contra la negativa del registrador de la propiedad de Benidorm n.º 3 a inscribir una cláusula de prohibición de disponer en una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca.

 
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Hechos: En una escritura de reconocimiento de deuda e hipoteca en favor de una entidad no financiera se dice: «Es pacto expreso de esta escritura la prohibición a “Gestesa Desarrollos Urbanos, S.L.” de disponer libremente de las fincas descritas…, requiriéndose para cualquier acto de disposición que afecte a las mismas… el expreso consentimiento de “FCC Construcción, S.A.”»

El registrador denegó su inscripción basándose en los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria.

El interesado recurrió, alegando la regulación de las anotaciones preventivas de prohibición de disponer.

La DGRN centra la mayor parte de su respuesta en un docente análisis de la calificación del registrador respecto a las cláusulas hipotecarias:

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, dio nueva redacción al artículo 12 de la Ley Hipotecaria, según el cual: «En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de responsabilidad hipotecaria identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración. Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización».

El contenido de este artículo 12 ha dado lugar a grandes dudas interpretativas que trata de solventar asentando dos a las que llama conclusiones básicas:

- Las «cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras» a las que se refiere el párrafo segundo del citado artículo 12 han de inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando el Registrador haya calificado favorablemente aquellas otras que, por configurar el contenido del derecho de hipoteca, tienen trascendencia real.

- La segunda es que el reflejo registral de tales cláusulas necesariamente se efectuará en los términos que resulten de la escritura de formalización de la hipoteca, a menos que su nulidad hubiera sido declarada mediante sentencia o fueran contrarias a una norma imperativa o prohibitiva redactada en términos claros y concretos, sin que el Registrador pueda realizar cualquier tipo de actividad valorativa de las...

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