Enfiteusis sobre fincas afectadas por planes de ordenación
| Autor | José Luis Laso Martínez |
| Páginas | 47-86 |
Aunque parezca un tema obsoleto, según la terminología de nuestro tiempo, es lo cierto que el entronque del moderno proceso urbanizador con las viejas instituciones aún existentes pone de relieve problemas que en la práctica estaban superados por inusuales, pero que se revitalizan a la luz de las nuevas situaciones.
Nadie podría pensar así que la vieja enfiteusis pudiera reaparecer viva en el actual fenómeno urbanístico, al quedar afectos a planes de ordenación terrenos rústicos que tenían olvidadas en sus primeras inscripciones del siglo pasado la constitución de censos.
La puesta en valor comercial de ellos, antes insospechada; los cánones pactados, hoy ridículos, sin duda; la integración en las Juntas de Compensación; la traslación de cargas sobre terrenos de alto valor económico; la distribución de la obligación de urbanizar entre los titulares; el laudemio; la redención, etc., pasan con ello a ser temas centrales redivivos en un panorama jurídico que tiene en la práctica relegada a la categoría de las instituciones arcaicas a la enfiteusis.
Es por eso que el presente trabajo no representa un ejercicio de erudición estéril. Por el contrario, en su base se está planteando un evidente conflicto de intereses en el que una de las partes, el dueño del aparente único dominio, ve aparecer a un interlocutor cuya existencia misma desconocía; de aquí su sorpresa y tendencia a minimizar la entidad del viejo derecho resucitado. La otra parte, generalmente Corporaciones públicas, se debate entre la sorpresa y el deseo de no desmesurar su derecho, pero al tiempo siente la responsabilidad que ello comporta.
Planteado así el conflicto, de lo que se trata es de hacer una interpretación actualizada del haz de derechos que entraña la enfiteusis, en Page 48 relación con el proceso urbanístico, sin desorbitar ninguna de las posiciones, atendiendo, pues, a su vigencia y a la realidad social.
Conviene precisar para comenzar que los censos municipales tienen normalmente su origen en las roturaciones arbitrarias hechas sobre bienes propios de los Ayuntamientos. Estas consistían, en general, en la intromisión en terrenos incultos, hechas por poseedores de hecho que, sin título suficiente, cultivaban las fincas pertenecientes al Estado o a las Corporaciones locales.
Como dice Camy Sánchez-Cañete 1, «el roturante es un poseedoe que carece del animus domini necesario para la prescripción, y cuya tenencia es así legitimada».
Ante el hecho frecuente de estas intromisiones, favorecidas por el desorden acaecido con motivo de la Guerra de la independencia y como consecuencia también de las grandes extensiones de tierras incultas pertenecientes a las denominadas «manos muertas», se inició por los Poderes públicos en el siglo XIX una acción dirigida a regularizar la situación y asegurar los ingresos que correspondían al Estado por ellas.
Las así denominadas Juntas de Propios, establecidas por Reales Instrucciones de 3 de febrero de 1745 y 3 de julio de 1760, se ocuparían, por Real Decreto de 13 de octubre de 1828, de vigilar la recaudación de los ingresos que recaían sobre los propios arbitrios de los pueblos.
A su vez, la Real Orden de 8 de septiembre de 1833 mandó a los intendentes que invitasen a los ocupantes de las roturaciones a que «manifestaren categóricamente si les acomodaba o no con continuar y legitimar por medio de la aprobación real el dominio útil de los predios», fijándose en sucesivas y múltiples disposiciones las condiciones de enajenación, destacando la Real Orden de 24 de agosto de 1834 y la de 4 de noviembre de 1872.
La última regulación genérica de las roturaciones arbitrarias, hasta su derogación por el Reglamento de Montes de 22 de febrero de 1962, tuvo lugar para los bienes del Estado por Real Decreto-ley de 1 de diciembre de 1924 y el Real Decreto-ley de 22 de diciembre de 1925 para los Ayuntamientos, respecto de sus bienes.
En estas disposiciones se estableció un procedimiento reglado para Page 49 la transformación de la mera detentación de los bienes por los poseedores carentes de título que justificaran su posesión y haciendo posible la inscripción, constituyéndose al efecto, generalmente, censos reservativos, según se indica, por ejemplo, en el Diccionario Alcubilla, en la voz «Roturaciones arbitrarias».
Sin embargo, el carácter de censo reservativo se corresponde con las figuras introducidas por la última legislación que se acaba de citar, pero no es lo usual.
En efecto, la Sentencia de 17 de octubre de 1901 y anteriormente la de 23 de noviembre de 1899, que se aluden como justificantes del carácter reservativo de estos censos, Jo único que vienen a especificar es que tienen el carácter de bienes inmuebles, pero no que sean de la clase de los reservativos.
Así, por ejemplo, la Sentencia de 17 de octubre de 1901 dice:
- «Un censo impuesto sobre los propios arbitrios de un pueblo tiene todos los caracteres de bien inmueble, al menos con sujeción a la legislación anterior al vigente Código, a tenor de lo dispuesto en la Ley 3.ª, título 16, Libro X, de la Novísima Recopilación».
E igualmente la Sentencia de 23 de noviembre de 1899 dice:
- «Los censos tienen el carácter de inmuebles conforme al artículo 1.604 y número 10 del 334 del Código Civil y en manera . alguna pueden confundirse con los créditos hipotecarios». .
Lo decimos porque es fundamental a la hora de determinar su régimen jurídico saber cuál es exactamente la especie; esto es, si se trata de un censo reservativo o de un censo enfitéutico, porque, en el primer caso, se produce la transmisión del dominio pleno, quedando únicamente los bienes sujetos al pago del canon pactado, mientras que en el censo enfitéutico se produce el desdoblamiento permanente del dominio.
La diferencia entre uno y otro es trascendental, porque, como ha reconocido una reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1976, el censualista tiene acción real, incluso la reivindicatorIa, cuando «el titular del dominio útil no existe o no hay constancia de su existencia... con el fin de impedir que unos terceros, ajenos a la relación contractual del censo, se introduzcan en la finca».
Como decíamos antes, la importancia de los rendimientos de los censos era grande para los Ayuntamientos, como lo prueba que el Reglamento de la Hacienda Municipal, en desarrollo del Estatuto Municipal de Calvo Sotelo, dice en su artículo 19 que «conformarán la Hacienda de los Municipios... 1.° Las rentas, productos e intereses de los bienes Page 50 muebles, inmuebles, derechos reales, inscripciones y cualquier otro título de deuda, créditos y demás derechos integrantes en el Patrimonio municipal o de los establecimientos que dependan del Ayuntamiento, salvo en cuanto a estos últimos los derechos de Patronato... 3.° El producto de la cancelación de censos, asimismo el de la enajenación de bienes que acuerde efectuar el Ayuntamiento Pleno...»
Expuesto lo que antecede, parece imprescindible ahora desentrañar cuál es la estructura de los censos enfitéuticos, para después examinar su contenido.
Resulta obligado, en efecto, a pesar de ser un tema conocido en la literatura oficial, dada la indudable rareza de la institución en nuestros días y, por tanto, la falta de una práctica usual en el empleo de los términos legales e incluso, también es obligado decirlo, la falta de una práctica jurídica en su interpretación.
Dice el artículo 1.605 del Código Civil que «es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de ese mismo dominio».
Es decir, según es conocido, que en la enfiteusis existe el llamado dominio directo, que corresponde al concedente del derecho, que se centra sustancialmente en el derecho a percibir una pensión mientras se mantenga su vigencia, así como los llamados derechos dominicales, según la extensión pactada o la fecha de su creación, y el dominio útil, que es el del censatario o enfiteuta, que le da derecho al uso y disfrute de la finca indefinidamente, con posibilidad de disponer de ella y gravarla.
El origen de la enfiteusis se centra en el Derecho romano como concesión otorgada por el Estado y las Corporaciones públicas para permitir el cultivo de tierras incultas por quienes carecían de título sobre ellas.
En la Edad Media el acrecentamiento de la propiedad en manos de los Municipios, el clero, la Iglesia y los señores hicieron que éstos no pudieran atender a sus grandes dominios y, por ello, como afirma Manresa
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