Jurisprudencia de la DirecciónGeneral de los Registros y del Notariado
| Autor | Ginés Cánovas Coutiño |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 271-286 |
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Reinscripción ya trancurrido el plazo reconstitutivo: Habiéndose registrado una finca en el expresado plazo por la hija y heredera de quien la había vendido (mediante reinscripción a nombre de su causante, primero, y por inscripción y título de transmisión «mortis causa», después, al suyo), se ha creado un obstáculo que impide el acceso al registro del derecho del último titular dominical antes de la destrucción de a que la adquirente, como se ha expresado, por compra al causante de quien hoy la tiene inscrita mientras los tribunales, bajo cuya garantía se encuentran los asientos, no acuerden su rectificación o cancleación , de conformidad con lo dispuesto en los artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.
RESOLUCIÓN DEL 17 DE NOVIEMBRE DE 1962 («B. O.» DE 3 DE DICIEMBRE DE IGUAL AÑO).
Por escritura otorgada en Valencia el 19 de noviembre de 1935 ante el Notario don Mario Aristoy y Santo, don R. A., casado en primeras nupcias con doña L. M, vendió a doña T. Ll., una finca compuesta de 14 hanégadás , etcr, que fue inscrita en elPage 272
Registro de la Propiedad de Sagunto, etc. Según consta en dicha escritura, el vendedor don R. A. había adquirido la finca vendida en virtud de adjudicación hecha por el Juzgado número 3 de Valencia, en rebeldía de los herederos de don E. G., formalizada en escritura otorgada ante el citado Notario el 7 de agosto de 1935, y por haber sido destruido el Registro de la Propiedad de Sagunto, se reinscribió nuevamente la escritura de adjudicación a favor de don R. A., con fecha 3 de julio de 1943. Por fallecimiento del señor R. A. y de su esposa, doña J. M., en escritura ante el Notario de Valencia, don Fernando Monet Antón, de 15 de enero de 1957, fue adjudicada la finca descrita a la hija y heredera de los causantes, doña A. A., a cuyo favor se inscribió en el Registro de la Propiedad.
Presentada con posterioridad en el Registro la escritura de venta otorgada por don R. A. a favor de doña T. Ll., ha sido calificada por la siguiente nota: «No admitida la reinscripción del precedente documento porque, examinado el Registro, la finca que se transfiere, aparece inscrita en el tomo 363, libro 7 de Cuarta de los Valles, folio 97, finca número 826, inscripción segunda, a nombre de doña A. A., persona distinta del transmitente. Por ser el defecto insubsanable no procede tomar anotación preventiva.»
Inter. puesto recurso la Dirección confirma el auto del Presidente de la Audiencia, ratificatorio de la nota de calificación, mediante la ortodoxa doctrina .hipotecaria siguiente:
Que este expediente plantea la cuestión de si, transcurrido el plazo señalado para la reconstitución del Registro de la Propiedad de Sagunto, que fue destruido, puede reinscribirse al amparo del artículo 13 de las Leyes de 15 de agosto de 1873 y 15 de julio de 1938 una escritura de compraventa de una finca que apareceinscritáa favor dela hija y heredera del transmitente.
Que la presunción de exactitud de los asientos regístrales tiene su reflejo en el principio de tracto sucesivo sancionado por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria a cuyo tenor el titular de un derecho inscripto es protegido al no poderse practicar ninguna nueva inscripción qué no traiga causa de el mismo; ahora bien como pone de relieve la exposición de motivos de la Ley de ReforPage 273ma Hipotecaria, de 30 de diciembre de. 1944 «la ficción jurídica de declarar la inscripción exacta e íntegra en los casos en que no concuerda con la verdad, sólo puede ser mantenida hasta donde lo exija la indispensable salvaguardia del comercio inmobiliario», y por ello, sin duda, el propio artículo 20 y la jurisprudencia hipotecaria establecen excepciones a este principio general.
Que entre estas excepciones figura la establecida por las Leyes dictadas para la reconstitución de los Registros de la Propiedad, y así el artículo 14 de la Ley de 15 de agosto de 1873 ordena que quede en suspenso la eficacia de los artículos 17, 20,23 y34 de la Ley Hipotecaria, desde la fecha en que hubiere tenido lugar la destrucción o pérdida de los libros regístrales, hasta su terminación del plazo concedido en que recobrarán de nuevo su normal eficacia tales preceptos.
Que la finca adquirida por doña T. Ll. en 19 de noviembre de 1935 fue inscrita en el Registro de la Propiedad de Sagunto, destruido en la guerra de liberación; que durante el período de reconstitución de dicha Oficina la señora Ll. no procuró la reinscripción a su favor de su título de compra, y ello permitió a los herederos del vendedor reinscribir el mismo inmueble a nombre del causante y hacer constar después la transmisión mortis causa a favor de su hija y heredera, creando un obstáculo que impide el acceso al Registro del derecho de la propietaria mientras los Tribunales, bajo cuya garantía se encuentran los asientos regístrales, no acuerdan su rectificación o cancelación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.
A fuer de sinceros, de consecuentes con nosotros mismos. (pueden consultarse, con las referencias que. allí hacemos, las páginas 396 a 398 de esta revista, año 1961, correspondientes a nuestro trae baja Jurisprudencia de Supremo yo la de la Dirección de los Registros y del Notariado»), hemos de adherirnos y elogiar la doctrina sentada, por la presente Resolución.
El periodo reconstitutivo del Registro de Sagun terminó y si es cierto que conforme al articulo 13 de la Ley de15de agostoPage 274 de 1873, transcurrido el plazo prefijado, «podrán ser inscritos, de nuevo los títulos que anteriormente lo hubiesen sido», ello será siempre que no haya obstáculo alguno librario, como, lo es el del caso que nos ocupa: figurar el inmueble ya registrado a nombre de otra persona, puesto, que los artículos principales del sistema -17, 20, 32 y 34-cobran vigencia, según interpretación diáfana y al contrario se desprende del 14 de la citada Ley de 1873.
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que consagra el llamado principio del tracto sucesivo, es terminante. La calificación, por tanto, debe contemplar al perjudicado por el asiento a practicar, y es por ello, en conexión íntima, lógica y de garantía para el tráfico, por lo que expresa el artículo primero de la Ley, también con la vista puesta en los que puedan ser perjudicados, que los asientos en cuanto se refieran a derechos, inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales.
Aun sin negarle al tracto sucesivo-o artículo 20-sustancia o requisito de carácter material, lo que destaca es su aspecto instrumental, dirigido fundamentalmente al Registrador, imponiéndole criterio y forma de actuación. Como con sutileza señala Roca, lo esencial de este artículo no es ya el consentimiento dispositivo (indispensable en el orden material, pero que se halla fuera de él), sino la constancia registral de la persona que otorgue (o disponga).
Por ello, las excepciones o modalidades del artículo 20 no van dirigidas a remover esa constancia, misión reservada a los Tribunales, sino que, partiendo de la misma, por enlaces sucesivos y acreditados conducen a que cristalice en persona que deriva, a través de aquellas intermedias relacionadas, de la anterior registrada.
En el fondo, pues, no hay excepción o modalidad alguna, sin» economía de medios para cumplir el tracto. Propiamente hablando, sólo se podría señalar como excepción del tracto la llamada reanudación del mismo «al no poder exigirle al que promueva el expediente que determine .y justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho» (párrafo 3.° in fine, art. 285 R. H.). Y, claro, esto es ya misión del Tribunal ante el que se tramita, no del Registrador, al que ni de lege ferenda se le deben atribuir facultades para salvarlo, pues extravasarían sus funciones...
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