Resolución de la dirección general de los registros y del notariado de 25 de junio de 2001. Registro de la propiedad.

Autor:C. Betegon Sanz, G. Fernandez-Boado, P. Villamil
Páginas:288-297
RESUMEN

Hipoteca. Intereses. Determinación. Debe considerarse suficientemente determinada la responsabilidad por intereses de demora, fijando el número de anualidades y el tipo máximo de debengo, si, del contexto, puede deducirse también que la base sobre la que se aplica este tipo es la misma cifra de capital.

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO
Comentario

En escritura de diecisiete de julio de mil novecientos noventa y ocho, otorgada ante el Notario de Zaragoza, don José María Badía Gascó, se constituye una hipoteca que incluye la siguiente cláusula: «...y de tres anualidades de intereses moratorios al tipo de los que resulta establecido para su cálculo en la cláusula sexta, sin que en ninguno de ambos casos pueda sobrepasarse el límite del 13 por 100...»

Esta cláusula motiva la siguiente nota: «Previa calificación del precedente documento, se suspende la inscripción por el siguiente defecto subsanable: Siendo la hipoteca en garantía de los intereses moratorios una hipoteca de máximo, no se determina, al constituirse, la cantidad máxima de que responde la finca conforme al artículo 153 de la Ley Hipotecaria».

La Dirección General de los Registros y del Notariado, con fecha veinticinco de junio de dos mil uno, resuelve el recurso entablado contra esta nota con la apoyatura, exclusivamente voluntarista, de establecer una nueva forma de subsanación de los defectos de que adolecen los títulos objeto de una nota de calificación. Ante la importancia del tema y dada su repercusión en orden a la calificación y, en general, a la función registral, con este breve comentario se invita a reflexionar sobre lo que puede constituir una extralimitación en la competencia y función que la Ley asigna a la Dirección General en materia de Recursos Gubernativos, en cuanto se atribuye facultades que significan de hecho una subrepticia modificación y limitación de la calificación registral, por la estrecha vía de una resolución administrativa, así como la posible elusión de unos textos legales, aparentemente claros y terminantes, realizada quizá en una clave y con un trasfondo más político que estrictamente jurídico, tendente a liberar del control de legalidad la actuación del Notario.

Según la Dirección General, «se plantea en este recurso si es posible interpretar una cláusula que pretende determinar la responsabilidad hipotecaria por intereses de demora en un préstamo, especificando sólo el número de anualidades (tres) y el tipo máximo de interés (13 por 100), en el sentido de que la base de cálculo es el capital del préstamo, para salvarla del defecto de indeterminación».

Es importante señalar que la Dirección General reconoce, sin lugar a dudas, que la cláusula de constitución de la hipoteca de máximo en garantía de intereses moratorios, tan escuetamente redactada, adolece de un vicio o «defecto de indeterminación», que es el que motiva la nota de suspensión recurrida, por lo que el defecto existe, y la nota de calificación es correcta y ajustada a derecho.

En respuesta a su propio planteamiento, la Dirección General se muestra beligerante y estima que puede «interpretar la cláusula... para salvarla del defecto de indeterminación» atribuyéndose la función de subsanar el defecto de que adolece el título por la vía de una resolución administrativa. Así, interpreta o deduce que la base a que se debe aplicar el tipo tiene que ser el principal del préstamo, y revoca la nota de calificación para que la escritura así «salvado el defecto» sea inscrita.

La cuestión básica radica precisamente en determinar el alcance y límites de la Dirección General en la resolución de los recursos contra las notas de calificación, y determinar cómo y por quién ha de hacerse la subsanación. Es decir, si la Dirección General tiene legalmente la facultad de interpretar una escritura para salvar un defecto subsanable señalado en la nota de calificación, o reconocida la existencia del defecto sólo ha de confirmar la nota para que sea subsanado.

Hay que recordar, como cuestión general que, ante esta escueta cláusula de constitución de la hipoteca de máximo que la Dirección General considera indeterminada, el Registrador que califica originariamente la cláusula puede tener dos opciones:

  1. Considerar, legítimamente, que la cláusula, a pesar de su indeterminación, puede interpretarla y salvarla en sentido favorable a su inscripción y la...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA