Jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Ginés Cánovas Coutiño |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 540-551 |
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Enajenación de finca por heredera instituida bajo condición resolutoria, con obligación de invertir el precio de la venta en bienes que quedarían afectados por la misma condición que pesaba sobre lo vendido.
Puntualización previa de las diferencias existentes entre la sustitución fideicomisaria condicional y la institución de herederos hecha bajo condición resolutoria.
Caracterizada la primera por la existencia de un doble llamamiento, la condición afectará a la sustitución sólo al convertir al fideicomisario eventual en heredero, pero no destruirá retroactivamente los efectos del llamamiento hecho a favor del fiduciario.
Por el contrario, la disposición hecha por el testador, alternativamente en favor de dos o más personas, realizado el evento en que la condición consista, da lugar a que se prive de la cualidad de heredero a quien lo hubiera sido primeramente por quedar aniquilado totalmente su llamamiento, quedando como heredero único el que figuraba instituido bajo condición suspensiva, conforme a lo dispuesto en el artículo 791 del código civil.
Esto sentado, es indudable que la firmeza de las transmisiones que realice el heredero bajo condición resolutoria, deben quedar pendientes del cumplimiento de la condición, por lo que la doc-Page 541trina moderna, analizando los perjuicios que se pueden derivar, tanto para el propietario individual, como para la economía nacional, propugna la conveniencia de que los bienes así afectados puedan ser enajenados, recibiendo en su día los interesados en vez de tales bienes los que ocupasen su lugar. para alcanzar tal finalidad se acude, en derecho comparado, a la autorización judicial y en el nuestro quiere hacerse valer por aplicación del artículo 804 del código civil, procedimiento aplicable a los administradores de una herencia que reúna las circunstancias previstas en los artículos 802 y 803 precedentes, preceptos que deben ser interpretados restrictivamente y no consienten ampliar las facultades que confieren a personas distintas de aquellas a las que la ley se las reconoce, además de ser inexcusable respetar la voluntad del testador, inequívocamente dirigida, a que sus bienes sigan una trayectoria determinada.
RESOLUCIÓN DEL 7 DE MAYO DE 1960 («B. O. E DE 28 DE MAYO).
Doña Enriqueta Herrera Moya, heredó por testamento de su hermana doña Cristobalina una casa, sita en la calle Puerta de Alcalá, hoy Fernando López, número 5, de la ciudad de Alcaudete, con la condición de que si la heredera moría sin descendencia legitima, pasaría el usufructo vitalicio a su marido, y si no lo tuviese o falleciera antes, la recibirían en pleno dominio, por partes iguales, los parientes más próximos de la línea materna de la testadora. Dicha finca fue inscrita con tal limitación en el Registro de la Propiedad de Alcalá la Real. Fallecido el marido de doña Enriqueta, comparecieron ante el Juzgado de Primera Instancia, en expediente de jurisdicción voluntaria, doña Enriqueta y un hijo habido de su matrimonio, para que en vista de la situación de la finca se autorizase su enajenación en pública subasta y el precio se invirtiera en la compra de otra, ya que la primera, por su antigüedad y el movimiento sísmico de 1951, se encontraba en estado ruinoso; en el precitado expediente tuvo intervención el Ministerio Fiscal, fueron citados personalmente los parientes más próximos por línea materna de la testadora, don Enrique, don Víctor y don Jaime Martí Torres, y por edictos todos los demás que pudieran existir; el 10 de abril de 1954 se dictó auto concediendo a doñaPage 542 Enriqueta Herrera Moya la autorización solicitada; el 7 de mayo de 1954, previo avalúo y publicación de edictos, se celebró subasta pública en la Notaría de don Antonio González Palomino, en Alcalá la Real, y se adjudicó la casa al único postor, don Fernando Castro de la Garza, por el precio de 22.000 pesetas, que era el tipo fijado, y el mismo día y ante el citado Notario se otorgó por doña Enriqueta Herrera Moya la correspondiente escritura de venta a favor del adjudicatario, don Fernando Castro de la Garza, obligándosele la vendedora a invertir el importe de la enajenación en la adquisición de otra finca rústica o urbana, que quedaría afecta al mismo gravamen de la enajenada.
Presentada en el Registro primera copia de la escritura, fue calificada con nota del tenor literal siguiente: «Presentado este documento en unión de una copia del acta de subasta autorizada por el Notario de esta localidad, don Antonio González Palomino, de un testimonio del auto de este Juzgado de Primera Instancia, fecha 10 del pasado mes de abril y de una certificación de aprecio de la finca transmitida, suscrita por el Arquitecto don Francisco F. López Rivera y del edicto anunciando la subasta, se deniega la inscripción por el defecto insubsanable de que siendo la vendedora doña Enriqueta Herrera Moya, heredera fiduciaria con condición resolutoria (la de no dejar descendencia), no es de aplicación para verificar la venta sin dicha condición, el artículo 804 del Código Civil, la doctrina de la Resolución de 22 de diciembre de 1950, ni el párrafo 4.° del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, no siendo tampoco bastante la autorización judicial para vender, concedida a dicha señora para practicar la inscripción de la enajenación realizada sin quedar sujeta a la condición a que está afecta, como exige por analogía el número 10 del artículo 107 de la mencionada Ley Hipotecaria. Si se declarase bastante la referida autorización judicial, se observan los siguientes defectos, también insubsanables: a) No corresponder, sin previo nombramiento judicial, que no existe, a la expresada doña Enriqueta, la administración de la herencia sujeta a condición suspensiva, de los fideicomisarios indeterminados, según resulta de los artículos 802 y 803 del Código Civil, por ser también, como antes se ha dicho, la referida señora fiduciaria condicional y no darse entre ella y aquellos herederos inciertos, derecho de acrecer, y, en consecuencia, esta señora, sinPage 543 aquel previo nombramiento, no representa por ministerio de la Ley a esos fideicomisarios inciertos, en la venta realizada, b) No haberse nombrado por el señor Juez los peritos para el avalúo de la casa transmitida, según dispone el auto y según previene el artículo 2.016 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, c) No haberse anunciado ni celebrado la subasta por las normas establecidas en...
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