Jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Ginés Cánovas Coutiño |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 620-636 |
Page 620
Conforme al mismo, el Registrador deberá desenvolver su función calificadora atendiendo no sólo a la capacidad de los otorgantes, legalidad de las formas extrínsicas del documento sometido a inscripción y validad de los actos dispositivos según el tenor literal del título, sino también a los asientos del registro, porque la conjunción de todos estos elementos permitirá apreciar la procedencia del asiento solicitado te evitará ulteriores contiendas.
En consecuencia, habida cuenta de hallarse la finca registrada en la proporción de un 73,69 por 100 para uno y un 26,31 por 100 para otro, al aparecer en el documento (un privado elevado a público) que se pretende inscribir como cuotas de ambos dueños otras diferentes, se refleja una contradicción con los asientos que es preciso rectificar a fin de que se remueva el obstáculo que impide la inscripción.
Finalmente, como en el; documento calificado las partes sólo hacen constar su participación en la total propiedad del inmueble con relación a dinero (y sin que coincida por cierto con la que se atribuye en el título de adquisición, que origina la contradicción antes señalada), se infringe el artículo 54 del Page 621 Reglamento Hipotecario, que exige que en las inscripciones de partes indivisas de una finca se precise la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos.
RESOLUCIÓN DE 5 DE JUNIO DE 1964 («B. O.» DE 22 DE JULIO DE IGUAL AÑO).
Seguido juicio de mayor cuantía en el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Madrid, a instancia de doña P. S. P., contra sus hermanos doña G. y don R., sobre elevación a público de un documento privado suscrito por la citada doña G. y su hermano don M. (hoy fallecido), relativo a compraventa de participaciones proindiviso del inmueble situado en la plaza de la Marina Española número 5, de esta capital, y división material del mismo, por sentencia de 6 de agosto de 1959 fueron condenados los demandados a otorgar escritura pública que recogiese el citado documento; recurrida en apelación dicha sentencia, fue confirmada por la Audiencia en 17 de marzo de 1960; e instada ejecución de la misma, ante el silencio y negativa de los demandados para elegir Notario, fue designado el de esta capital don Alberto Bailarín Marcial, quien, con intervención del Juez de Primera Instancia número 3 de los de Madrid, autorizó escritura de elevación a público del citado documento privado el 19 de octubre de 1960.
Presentada en el Registro de la Propiedad número 4 de Madrid primera copia de la anterior escritura, y después de subsanar algunos defectos observados, fue finalmente calificada con nota del tenor literal siguiente: «No admitida la inscripción del precedente documento por los siguientes defectos:
-
Hay contradicción entre el documento privado que se eleva a público y el Registro en cuanto a la participación indivisa de que son dueños de la finca los hermanos doña G. y don M. S. P., ya que del documento privado resulta que el precio en que compraron la finca es de 174.000 pesetas, más 20.000 pesetas retenidas, y del Registro consta que el precio fue de 190.000 pesetas, de las cuales 25.000 habían sido ya entregadas, 145.000 se pagaren al contado y las restantes 20.000 fueron retenidas por los compradores; por lo que doña G. adquirió el 73,69 por 100 y don M. el resto, de 26,31 por 100.Page 622
-
Que la participación indivisa que transmite doña G. a su hermano don M. de 91.410 pesetas, en el mayor valor de 174.000 pesetas que se da a la finca en el documento privado, debe expresarse con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente, conforme determina el párrafo primero del artículo 54 del Reglamento Hipotecario, el cual, además, en su párrafo segundo, dispone que no se considerará cumplido este requisito si la determinación se hiciere solamente con referencia a unidades de moneda, de medida superficial u de otra forma análoga;
-
No se describe la planta principal de la finca, que según el documento privado queda de la propiedad de doña G. S. P., ni del resto de la misma finca;
-
Que contraviniendo el número cuarto del documento que se eleva a público, número en el cual doña G. queda en propiedad, sin limitación de ninguna clase en su derecho, de la planta principal de dicha finca, integrada en la actualidad por dos cuartos, izquierda y derecha; el número quinto siguiente dice, por el contrario: «Don M. S. P. queda como propietario, también sin limitación de ninguna clase, de la totalidad de la finca»; y a la hora de practicar la inscripción no se sabría si habría de inscribirse la totalidad de la finca a nombre de don M., como dice el número quinto, o la planta principal integrada por dos cuartos, izquierda y derecha, a nombre de doña G., y el resto no descrito a nombre de don M.; y
-
Segfún el Registro, los hermanos doña G. y don M. S. P., mediante escritura otorgada en Madrid a 29 de noviembre de 1948 ante el Notario don Juan Manuel López-Palop Olea, como sustituto por incompatibilidad de don Eduardo López-Palop, declararon obras de reforma y ampliación de la finca en la referida proporción de 73,69 por 100 la primera y de 26,31 por 100 el segundo, e hipotecaron la finca a favor del Banco Hipotecario de España; y por otra escritura, otorgada en Madrid a 2 de agosto de 1954 ante el Notario don Ángel Sanz Fernández, como dueños de la finca en la repetida proporción de 73,69 por 100 la primera y 26,31 por 100 el segundo, constituyeron hipoteca sobre lamisma finca a favor de don D. V. A. B., de lo cual resulta que con posterioridad a la fecha del documentoPage 623 privado, ahora elevado a escritura pública, los hermanos doña G. y don M. S. P. han realizado actos de disposición sin tener en cuenta los negocios jurídicos que comprende el documento privado anterior a las dos inscripciones de hipotecas referidas que siguen vigentes y a los dos títulos que las motivaron; y sin que expresen tampoco la voluntad de los contratantes de hacer una novación de los dos contratos inscritos, posteriores al privado que ahora una de las partes presenta para inscripción.
No procede tomar anotación preventiva, que por otra parte no ha sido solicitada.
Interpuesto recurso por doña P. S., y habiendo informado el Juez de Primera Instancia que intervino en la elevación a público del documento privado, que la Sentencia del Juzgado resclvió solo sobre la procedencia de elevar a público el documento de referencia, sin que el fallo sane los defectos que el convenio privado pudiera tener, y menos aquellos que surjan del Registro de la Propiedad y que señalados por el Registrador no fueron subsanados, por lo que suscribía la nota de este funcionario con razones análogas a las por el mismo expuestas; interpuesto recurso, repetimos, el Presidente de la Audiencia confirmó la calificación del Registrador y su Auto fue ratificado por la Dirección mediante la ajustada doctrina siguiente:
Que por haber manifestado el recurrente en su escrito de alegaciones, respecto de los defectos señalados en los números tercero y cuarto de la nota de calificación, que no pretende la división material del edificio, .sino la transmisión de las cuotas indivisas, la cuestión básica que plantea este expediente consiste en determinar si es inscribible la escritura autorizada en trámite de ejecución de sentencia por la que se eleva a público un documento privado en que la titularidad de disposición de los comparecientes no coinciden con la que aparece actualmente en el Registro.
Que por imperativo del principio de legalidad, fundamental en nuestro sistema, consagrado entre otros en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y 99 del Reglamento para su ejecución, el Registrador deberá desenvolver su función calificadora atendiendo no sólo a la capacidad de los otorgantes, legalidad de las for-Page 624 mas extrínsecas del documento sometido a inscripción y validez de los actos dispositivos según el tenor del título, sino también a los asientos del Registro, porque la conjunción de todos estos elementos permitirá apreciar la procedencia del asiento solicitado y evitará ulteriores contiendas, y a la vez mantendrá la armonía entre los asientos y los derechos de los interesados, según proclama la Resolución de 14 de diciembre de 1953.
Que en el supuesto que motiva este recurso aparece que, con arreglo...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba