Dictamen registral - Art. 355 RH
| Autor | Julio Jesús Fernández Vara |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1849-1872 |
Antecedentes de hecho
I
Dos sociedades se proponen llevar a cabo un negocio de compraventa sobre las fincas 1 (3.759,01 metros cuadrados, valorada en veinte millones seiscientas veintisiete mil quinientas pesetas), 2 (3 hectáreas, 18 áreas y 30 cintiáreas), 3 (2 hectáreas, 18 áreas y 40 centiáreas), 4 (29 áreas, 95 centiá-reas y 82 centímetros cuadrados), 5 (de 14.082,41 metros cuadrados) -valoradas conjuntamente en doscientos treinta y nueve millones noventa y cuatro mil pesetas-, 6 (13.589,80 metros cuadrados, valorada en setenta millones ochocientas treinta y ocho mil quinientas pesetas), 7 (de 23.767,49 metros cuadrados, valorada en setenta y ocho millones veinte mil pesetas), 8 (de 2 hectáreas y 50 áreas, valorada en ciento treinta y siete millones ciento ochenta y siete mil quinientas pesetas) y 9 (1 hectárea, 23 áreas y sesenta centiáreas, volorada en setenta y ocho millones doscientas treinta y dos mil quinientas pesetas).
Las expresadas fincas están incluidas en un Plan Parcial, quedando fuera de la Unidad de Actuación Urbanística parte de alguna de ellas. Realizada topográficamente la medición de las parcelas que integran dicho Plan Parcial, en lo que afecta a las fincas descritas propiedad de la Sociedad vendedora, la superficie global de las mismas es de 149.298,71 metros cuadrados, de los que 106.423,52 quedan dentro de PP y 7.296 metros cuadrados se incluyen en la Unidad de Actuación Urbanística SG-1, y 35.579,19 quedan fuera del sector.
En el momento en que se quiere celebrar el contrato se encuentra aprobado inicialmente el citado Plan Parcial por el Ayuntamiento correspondiente. Conforme a su ficha técnica su superficie total es de 292.440 metros cuadrados, con 152.200 metros cuadrados de edificabilidad a distribuir entre 344.507 metros cuadrados (292.440 m2 + 52.067 m2 para Prado Ovejero y un número máximo de viviendas de 1.462).Page 1849
II
Las partes convienen la compraventa respecto a los terrenos propiedad de la vendedora incluidos en el sector del PP con una superficie aproximada de 106.423,52 m*.
III
Con el fin de llevar a cabo lo convenido la Sociedad vendedora solicitó del Ayuntamiento la correspondiente autorización para segregar de las fincas descritas las porciones correspondientes para poder dar fiel cumplimiento a los compromisos asumidos.
El Ayuntamiento informó negativamente la segregación por imposibilidad legal al estar pendiente de aprobación definitiva el Plan Parcial y el Proyecto de Compensación del sector indicado, conforme determina el art. 96 de la Ley del Suelo y el art. 104 del Reglamento de Gestión Urbanística.
IV
Ante la situación creada y deseando las partes dar cumplimiento a sus compromisos y dotar a la sociedad compradora de título suficiente para inscribir a su nombre se pretende formalizar la compraventa de la totalidad de las fincas descritas, sin perjuicio de que una vez inscrito el Proyecto de Compensación del PP referido y determinadas jurídicamente las superficies que quedan fuera del mismo la sociedad compradora ceda o transmita a la vendedora dichas superficies.
V
El proyecto de contrato comprende, entre otras, las siguientes estipulaciones de las que destaco los puntos de relieve:
Primera.-Agrupación
Por ser colindantes entre sí las fincas números 2, 3, 4 y 5 del expositivo 1 de esta escritura, la sociedad vendedora procede a agruparlas para que en lo sucesivo constituyan una sola finca única e independiente, dePage 1850 70.748,23 metros cuadrados, valorada en doscientos treinta y nueve millones noventa y cuatro mil pesetas.
Segunda. - Compraventa y pacto de retro
La Sociedad Anónima dueña de la finca, debidamente representada, vende a la otra Sociedad la finca agrupada así como las fincas 1, 6, 7, 8 y 9, resultando un precio total de quinientos ochenta y cuatro millones de pesetas, para los terrenos incluidos en el Plan Parcial, y treinta millones de pesetas, para el resto de las fincas excluidas del Plan Parcial y que serán objeto de retroventa, de acuerdo con lo convenido en la estipulación séptima, determinándose la forma de pago del precio.
Sexta.-Subrogación en los compromisos urbanísticos
La Sociedad compradora queda subrogada en los compromisos asumidos por la vendedora frente al Ayuntamiento, abogado y arquitecto, relativos al desarrollo urbanístico del Plan Parcial y posteriores Proyectos de Urbanización, Compensación, Junta de Compensación, que tiene ya iniciados, sustituyendo los avales prestados.
Séptima
Como se ha hecho mención en la segunda, y sin perjuicio de que la compraventa comprenda la totalidad de las fincas descritas en la exposición para su acceso al Registro de la Propiedad a nombre de la sociedad compradora, es lo cierto y convenido que la venta efectiva entre las partes se circunscribe a la superficie que legalmente quede incluida dentro del PP en el Proyecto de Compensación que en su día se apruebe e inscriba, aproximadamente fijada en 106.423,52 m2. Superficie ésta que es la que entre las partes ha servido para establecer el precio convenido en la presente escritura.
Según ha quedado reflejado con anterioridad, no es posible la segregación, siendo el Proyecto de Compensación del PP referido el único instrumento legal para determinar la superficie que definitivamente, con acceso registral, quedará dentro y fuera del citado Polígono Urbanístico.
Consecuente con todo lo anterior y los compromisos existentes entre las partes, una vez aprobado definitivamente el Proyecto de CompensaciónPage 1851 e inscrito en el Registro de la Propiedad, la sociedad vendedora reintegrará públicamente las superficies que, de las fincas ahora transmitidas, queden fuera del citado Polígono o Sector, que no son causa de la operación como ha quedado expresado.
La sociedad vendedora satisfará todos los gastos, impuestos y arbitrios que el reintegro de dichas superficies conlleve, que no son causa de la operación como ha quedado expresado, en precio idéntico al de la compraventa que es de treinta millones de pesetas.
Consulta
Expedida certificación registral de todas las fincas afectadas, se solicita a continuación el informe registral aludido por el artículo 355 del Reglamento Hipotecario, relativo al modo más conveniente de lograr el acceso registral de la operación descrita y, además, de la problemática registral derivada de la incorporación de una cláusula a la hipoteca que se propone constituir la parte compradora sobre las fincas a adquirir, con el siguiente tenor:
-La Caja de Ahorros X consiente expresamente que Promociones 1M, S.A., o la persona física o jurídica que de ella traiga causa, segregue de la finca registral agrupada (compuesta por las fincas 2, 3, 4 y 5) una superficie de 31.149,75 metros cuadrados con una variación en más o menos del 1 por 100; de la finca 6, 780,15 metros cuadrados con una variación en más o menos del 1 por 100; y de la finca 7, 10.945,29 metros cuadrados con igual variación, quedando las superficies que se segreguen, que son precisamente las que no están incluidas dentro del Plan Parcial, totalmente libres de la responsabilidad hipotecaria que en la presente escritura se constituye-.
Dictamen registral
Examinada la situación registral de las fincas n.º6.022, 6.024, 6.026, 6.030, 6.032, 6.036, 6.038 y 6.040, de Móstoles, obrantes en los folios 89, 90 y 104,91,93,95,97,99, 103, 105 y 107, del tomo 1.256-de las que se ha expedido la correspondiente certificación-, se trata de determinar el modo más conveniente de lograr el propósito negocial resultante de los documentos que, por fotocopia, se adjuntan a la solicitud de este informe,Page 1852 con pleno respeto a todos los preceptos aplicables, y en aras de la inscripción de los actos que correspondan. A tal efecto se acompañan:
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Minuta de escritura de agrupación y compraventa con pacto de retroventa.
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Cláusula de liberación parcial de hipoteca sobre finca no segregada al tiempo de constituirse la hipoteca.
Aunque formalmente lleguen a solemnizarse en dos actos escriturarios y regístrales perfectamente separados e independientes entre sí, enseguida se comprenderá que la segunda cuestión está genéricamente enlazada con la primera, dependiendo de la solución que se dé a esta última.
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Agrupación
Las fincas referenciadas pertenecen a la entidad vendedora como consecuencia de sucesivas adquisiciones de partes indivisas. Por tanto, aunque en el folio registral de cada finca no aparezca una sola última inscripción de dominio, sino sucesivas inscripciones de otras tantas titularidades de cuotas indivisas, al aglutinarlas dan como resultado una única titularidad dominical. Corresponde, pues, al agruparlas, describir las fincas con las circunstancias individualizadoras ordinarias, aunque el título sea, en cada caso, plúrime como consecuencia de la gradual adquisición descrita. Cabe, pues, agrupar las colindantes fincas n.º6.024, 6.026, 6.028 y 6.030, de conformidad con el art. 45 del Reglamento Hipotecario.
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Compraventa
Es difícilmente concebible una compraventa recayente sobre la totalidad de un objeto, del que, sin embargo, y al propio tiempo, se reconoce excluir una parte. O hay compraventa de todas las fincas o hay compraventa de sólo algunas. Esta ambigüedad e incoherencia interna de la operación proyectada se echa de ver -passim-. Basta cotejar el primer párrafo de la estipulación tercera con la séptima, en la que se dice -... sin perjuicio de que la compraventa comprenda la totalidad de las fincas descritas en la exposición para su acceso al Registro de la Propiedad a nombre de la sociedad vendedora, es lo cierto y convenido que la venta efectiva entre las partes se circunscribe a la superficie que legalmente quede incluida dentro del PP 9 en el Proyecto de Compensación...-, que resulta ser de 106.423,52Page 1853 metros cuadrados frente a los 149.298,71 metros cuadrados que suman la totalidad de las fincas transmitidas.
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¿Falta de valor traditorio, en parte, de la escritura?
La aporía resulta de que se desvincula, sin apoyo jurídico...
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