La hipoteca, la deuda territorial y la renta inmobiliaria en Alemania
| Autor | Luis R. Lueso |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 280-286 |
Page 280
En Alemania se hace preciso distinguir entre la hipoteca y la deuda territorial: ésta puede constituirse bajo la forma de renta inmobiliaria.
Veamos una y otra a través del Código alemán :
La hipoteca, accesoria siempre de una deuda personal, no deja de existir porque el crédito se extinga; en el ínterin no se borre la inscripción en que se contenga la hipoteca, esta subsiste. El beneficiario será el propietario del inmueble, y, por lo tanto, la hipoteca se convierte en deuda territorial.
O sea que las hipotecas no cesan porque desaparezca una deuda anterior. Los acreedores posteriores no ascienden de rango por este hecho, ni tampoco pueden, en justicia, lamentarse de ello, ya que al contratar se contentaron con semejante lugar en la hipoteca estimando suficiente la garantía.
El artículo 1.120 del Código civil alemán, determina la extensión de la hipoteca «a los productos y a otras partes constitutivas separadas del inmueble, en cuanto por conveniencia de la separación, y en virtud de los artículos 954 a 957, no hayan pasado a ser propiedad de otra persona distinta del propietario o poseedor a título de propietario del inmueble; se extiende también a los accesorios del inmueble, con excepción de las piezas accesorias cuya propiedad no haya adquirido el propietario del inmueble.» Y el 1.123 añade que «cuando el inmueble está dado en alquiler o renta, la hipoteca se extiende a la renta o alquiler.»
El derecho alemán también admite otra hipoteca ordinaria, la Buchhyfiothek que el acreedor adquiere por la inscripción de su título en el libro territorial. Pero no es esta la hipoteca que pu-Page 281diéramos llamar de derecho usual. En ésta, como dice el Código, «se entregará una carta, cédula hipotecaria.» Sin embargo, la expedición de ésta podrá suprimirse, y de haber sido entregada, el propietario puede, al pagar a su acreedor, exigir la devolución de dicha carta, y de los demás documentos necesarios para la cancelación de la hipoteca en el libro territorial. Y el articulo 1.117 añade: «Cuando no se prescinde de la expedición de la carta, el acreedor no adquiere la hipoteca, sino cuando la carta le ha sido entregada por el propietario del inmueble.» Es la Briehypothek.
El propietario aelmán puede, pues, constituir una Buchhypothek, o sea la mencionada hipoteca ordinaria, que también es conocida en Bélgica, o una Briefhypothek, la cual facilita sobremanera la cesión de los créditos hipotecarios por ser negociable por endoso como un título a la orden. Y además, según el artículo 1.198 de dicho Código civil, una hipoteca puede convertirse en deuda territorial, y una deuda territorial, en hipoteca. No se requiere el consentimiento de los derechohabientes de la misma o inferior categoría.
Como queda dicho, existe también en el derecho alemán la deuda territorial o Grundschuld, que se caracteriza por no ser accesorio de una deuda personal, como la hipoteca, si no que existe aun sin crédito, por el sólo hecho de su inscripción en el libro territorial. El juez territorial puede expedirle letras que negociará cuando le convenga y por el orden que estime conveniente, guardando, si le place, la primera o primeras como más fáciles de negociar. El inmueble, que es el deudor, sólo responde del pago de la deuda. Como quiera que la deuda territorial...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba