Determinación de los derechos susceptibles de trascendencia registral
| Autor | Juan Vallet de Goytisolo |
| Cargo | Notarlo de Madrid |
| Páginas | 163-190 |
Determinación de los derechos susceptibles de trascendencia registral *
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Nuestro Registro de la Propiedad es un Registro de títulos, de públicas titularidades. Pero éstas se refieren a derechos. Apoyándose en el art. 2.° de la Ley, se afirma que las titularidades inscribibles se concreten a los derechos reales inmobiliarios, e inclusa que el arrendamiento inscrito se convierte en derecho real.
De ahí, nuestra doctrina hipotecaria ha querido deducir una doble consecuencia. Primera: que para decidir si un derecho es o no inscribible hay que determinar si es real o personal. Segunda: que todo derecho inscrito es real y, por tanto, perjudica a todotercer adquirente.
De ambas consecuencias se han deducido colorarios equivocados. Especialmente por la tendencia de la Dirección General de los Registros y aproximarse a la doctrina del numerus clausus.
Afortunadamente, desde el núm. 5.° del art. 2.° de la Ley HipotecaTia al art. 14 del Reglamento, que respectivamente admitiePage 164ron la inscripción de los arrendamientos que reunieran determinadas circunstancias y del que llama «contrato de opción», en ciertas condiciones, ha predominado en bastantes ocasiones el buen sentido finalista y realista prescindiendo de razonamientos conceptuales.
Con este mismo buen criterio se ha apreciado y se aprecia también, algunas veces, la inseparabilidad en un titulo inscribible de los elementos reales y algunos pactos obligacionales que con aquéllos integran un todo unitario. Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1955 declaró que la cláusula penal establecida en el titulo constitutivo de una servidumbre voluntaria in non faciendo, para el caso de que el titular del predio sirviente contraviniere lo pactado, implica una estipulación accesoria de la servidumbre, inseparable de ella, que una vez inscrita en el Registro, afecta a cualquier adquirente del predio sirviente al que obligaría si cometiera la infracción.
Con igual buen criterio se inscriben sin discriminación los estatutos de comunidades de casas por pisos, en los que hay pactos relativos a la distribución de gastos y a determinadas prohibiciones de carácter obligatorio, pero que son inescindibles de la relación de comunidad. Igual ocurre, sin duda, con los reglamentos de comunidades de aguas, y en general con casi todas las comunidades, o con aquellas servidumbres que requieren para su uso el cumplimiento de determinados deberes de conservación por parte del dueño del predio sirviente.
Sin duda, los autores de la Ley Hipotecaria de 1861 se hubieran asombrado del conceptualismo que en un siglo se ha desarrollado en torno a su obra. Ellos no eran pandectistas. Colocaron la coletilla y otros cualesquiera reales, en el núm. 2 del art. 2.° de la ley, pensando únicamente, con sentido jurídico práctico, en dejar abierta la puerta de acceso al Registro a otras figuras típicas o atípicas análogas a las expresadas.Page 165
El método dogmático de inversión aún no había prendido entre nosotros.
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Es sabido que la tesis clásica apoyó la distinción de los derechos reales y de crédito en la inmediatividad respecto la cosa de los primeros y en la existencia en los segundos de una persona obligada a realizar una prestación.
La posibilidad de inmediatividad entre persona y cosa fue negada por primera vez por la llamada teoría obligacionista que consideró imposible toda relación jurídica entre personas y cosa. Antes Kant había excluido la posibilidad de relación nouménica entre persona y cosa.
Pero prescindiendo de ese ataque que, como luego expondremos, no parece certero, es io cierto que ia inmediatividad no existe en la hipoteca, en los censos consignativo ni reservativo, ni en otras figuras señaladas como derechos reales. Falta en ellas el iubere licere y toda posibilidad de acción inmediata. Como dice Becqué, la hipoteca es una afección abstracta e inmaterial, sin la inmediatividad característica del derecho real. El interés del titular únicamente puede ser satisfecho con una prestación del deudor, del tercer poseedor u otra persona o por un procedimiento ejecutivo, pero nunca directamente.
Rigaud reemplaza la fórmula del señorío de goce, por la innecesidad de intermediario alguno personalmente obligado para ejercitar el derecho real. La cual, no creemos salve la objeción relativa a la hipoteca y a los censos, pues la venta forzosa de la cosa hipotecada no es más que una forma de realización coactiva del crédito asegurado.
Por eso, Giorgianni ha querido sustituir la inmediatividad por la inherencia, que supone vinculación de la cosa y no requiere actuación inmediata. Entonces cabría distinguir unos derechos con inmediatividad y sin inherencia (los arrendamientos de la Ley Erwptorem o del art. 1.571 C. c.) y otros sin inmediatividad, pero con inherencia (hipoteca, censos, opción). Además, la inherencia la hallamos en la protección de expectativas, que no son aún derechos, a través de la previa sujeción de la cosa a un interés noPage 166 ejercitable de presente (fideicomisos, reservas, tanteo o retracto antes de que se dé su posibilidad de actuación).
La inherencia llevaría consigo la reipersecutoriedad. Pero resulta que la reipersecu.toriedad puede faltar en algunos derechos reales. Así ocurre en Derecho francés (art. 2.279 C. c. fr.) con la propiedad mueble, y, entre nosotros, en el supuesto del art. 85 del Código de Comercio, y también en la propiedad inmueble inscrita a nombre de un no propietario, pues el propietario no poseedor y no inscrito, por el juego del art. 34 sin el freno del 36 de la Ley Hipotecaria, se puede ver imposibilitado de reivindicar.
En cambio, hay derechos personales que pueden, en ciertos casos, tener reipersecutoriedad aunque sólo sea frente a terceros de mala fe. Así sucedía: con el ius ad revi y recoge nuestro artículo 1.473, párrafo 2.1; en la actio in rem verso y en la Pauliana subsidiariamente, como sigue teniéndola, conforme los arts. 1.295 y 1.298 del Código Civil.
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Según la tesis que niega la posibilidad de relaciones jurídicas entre personas y cosas, el derecho real no puede caracterizarse por la inmediatividad, ni siquiera por la inherencia. Entonces se sustituye esa característica por la absolutividad, que se pretende explicar: bien por la llamada obligación pasiva universal (Winscheid, Aubry et Rau y, todavía, por Planiol); o por el efecto reflejo de las normas, como consecuencia de las prohibiciones impuestas por éstas a otras personas, o a todo el mundo excepto al titular (Thon). Con lo cual, el derecho subjetivo resulta ser el vacío de lo lícito y jurídico, y, según los procesalistas, el dominio y los derechos reales sólo son el producto procesal del ejercicio de la acción reivindicatoría o de la acción real correspondiente («expectativas de acción procesal» las denominó Thon).
Pero, los derechos, ¿son absolutos o relativos por su esencia o sólo lo son por razón de la posibilidad de mantener fácticamente su eficacia sobre su contenido? Cabrillac, al ocuparse de las garantías reales mobiliarias, capta la realidad de la segunda alternativa al observar que, según cuál sea el objeto de la garantía, es decir según su individualidad, identificabilidad y permanencia o consumibilidad, la garantía oscila desde tener una eficacia suficientemente real a necesitar apoyarse en actos obligacionales del sujeto pasivo.Page 167
Por una parte, Demogue observó que el deber general de respeto alcanza incluso a los derechos de crédito. Solamente el contenido menos fuerte de éstos hace que la absolutividad general, no resulte efectiva.
Recientemente, después de la aportación de Gernhuber en el libro homenaje a Nikich, concluye Larenz, recogiendo la tesis de aquél, que el principio de las relaciones obligatorias solo surten efecto entre las personas que directamente participan en ellas, es abandonado, cada vez más, para sostener la producción de esos efectos también frente a terceras personas.
Y este mismo año, el profesor de la Universidad Hebraica de Jerusalén, S. Ginossar, ha afirmado que el análisis de todo derecho de crédito ofrece dos relaciones jurídicas distintas y coexistentes, una relativa y otra absoluta, que tienen el mismo sujeto activo, pero sujetos pasivos diferentes; y que: la relación relativa constituye la sustancia del crédito, mientras la relación absoluta asegura simplemente el señorío al acreedor y la protección respecto terceros.
De otra parte, el interesantísimo libro de Vittore Colorni, Per la storia della publicitá inmobiliare e mobiliare, nos demuestra que no eran absolutos el dominio quiritario ni el bonitario, pues el titular del segundo podía oponer al primero, si de éste obtuvo la cosa por tradición, la exceptio rei venditae et traditae y el dueño bonitario que no adquirió del vero domino quiritario podía ejercitar la acción publiciana contra todos, menos contra éste a quien nada podía oponer si le demandaba la cosa.
Hoy día, como ha reconocido Saleilles, la propiedad mobiliaria es relativa. Funaioli ha sostenido la relatividad de la propiedad tanto de muebles como de inmuebles. Para nosotros, según expresamos en nuestro trabajo La reivindicación mobiliaria como tema fundamental del art. 464 del Código Civil: El dominio absoluto...
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