Derechos reales innominados
| Autor | Jesús Acedo |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 485-505 |
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El Registro de la Propiedad forma parte del ordenamiento jurídico de todos los pueblos de cultura occidental-con algunas excepciones-, como medio de obtener el fin, buscado desde hace siglos, de alcanzar la seguridad jurídica del comercio de los bienes inmuebles.
Este organismo o «servicio público», según la terminología de López Medel 1, tiene por objeto un Derecho especial: el Derecho Inmobiliario llamado también Hipotecario o Registral, como parte integrante del Derecho Civil o rama desprendida del tronco del mismo, aunque en el contenido de aquél se encuentran normas de Derecho de Procedimiento y aún de Derecho Administrativo.
Lacruz Berdejo 2 concibe el Registro de la Propiedad como un organismo que tiene por fin «conciliar, en cuanto al patrimonio inmueble de una persona, la seguridad de los derechos adquiridos, o sea de los Derechos subjetivos, y la seguridad del obrar jurídico, la que se llama seguridad del tráfico».
La función de ese organismo o actividad administrativa del Estado se realiza en dos fases: primera, protección de los derechos subjetivos, legitimación registral, presunción iuris tantum de exactitud del contenido del Registro, etc., y segunda, organizaciónPage 486 de un sistema de seguridad del tranco de inmuebles, defensa del tercer adquirente a titulo oneroso y presunción iuris et de iure de exactitud de los datos del Registro de la Propiedad. Todo ello referido a titularidades de derechos reales sobre bienes inmuebles.
Como queda dicho, el Registro de la Propiedad es una institución de Derecho inmobiliario.
Dice Roca Sastre 3 «Al Derecho inmobiliario no le interesa la estructura y contenido del derecho real, sino su dinámica, o sea, su adquisición, transmisión y pérdida. Podemos decir que, más que su anatomía, le preocupa su biologia, es decir, todos los problemas de su constitución, declaración, reconocimiento, transmisión, modificación y extinción. Por ello, en los tratados de Derecho inmobiliario no se examinan las cuestiones relativas a las facultades integrantes del dominio, ni al contenido de los derechos de usufructo, enfiteusis, etc., sino que, únicamente se tratan fundamentalmente los problemas planteados por el nacimiento, transmisión y extinción de los derechos reales sobre inmuebles.»
Por excepción que también expone dicho autor, el Derecho Registral regula íntegramente el derecho real de hipoteca, motivado esto por razones conocidas por todos los profesionales de las ciencias jurídicas.
Una definición del Registro de la Propiedad presenta considerables dificultades. Una definición es la expresión de las propiedades básicas de un complejo de relaciones, que forman un resumen o un extracto de un determinado orden de conocimientos.
Abel Rey 4 dice: «Se comprende fácilmente que la definición, resumen de conocimientos, no puede ser inmutable ni definitiva. Se transforma sin cesar, a medida que la inducción y la demostración nos hacen penetrar más en la esencia del fenómeno.»
Acaso por estas consideraciones, los autores de la Ley Hipotecaria se han abstenido de formular una definición del Registro de la Propiedad, limitándose a exponer su finalidad.
El párrafo 1.° del artículo 1.° de dicho texto legal, dice: «El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.»Page 487
Del contenido del citado precepto, resulta, por exclusión, que los negocios obligacionales o derechos de obligación no tienen acceso al registro.
El artículo 9.° del Reglamento de la Ley Hipotecaria declara ya explícitamente que en el ámbito del Registro sólo caben los derechos reales sobre bienes inmuebles.
En aplicación del principio hipotecario de legalidad, el artículo 18 de la expresada ley, encomienda a los Registradores la misión de calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase" en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de la parte dispositiva de las escrituras públicas.
Pero, aunque la ley no lo diga expresamente, es indudable que impone al Registrador-como operación previa a la calificación registral-el deber de asegurarse de que el título examinado no contiene un derecho personal, y, en caso afirmativo, le exige que no admita la inscripción, por tratarse de materia ajena a la actividad jurídica que el Registro desarrolla.
Pudiera llamarse a esta operación la calificación preliminar a la que determina el citado artículo 18 y sus concordantes. Una vez extendido el asiento de presentación que, en todo caso-cuando el documento presentado se refiera a bienes inmuebles-debe hacerse si el Registrador, como resultado de su estudio, llega a la conclusión de que en el título presentado se configura un derecho personal, debe denegar su inscripción. No obstante contener el título materia ajena al Registro, es necesario practicar la calificación en cuanto a las formalidades, tanto extrínsecas como intrínsecas, o sea la calificación registral propiamente dicha, en previsión de que sea interpuesto un recurso por entender los interesados que el documento contiene no un derecho de obligación, sino un derecho real, y en virtud de lo dispuesto en el artículo 127 del Reglamento para la aplicación de la Ley Hipotecaria.
Esa operación de distinguir un derecho real de uno de crédito, no está exenta, en ciertos casos, de algunas dificultades. Estas no se presentarían, ciertamente si nuestro Derecho aceptara la teoría del numerus clausus en los derechos reales, porque cada uno de éstos, modelado por la ley, podría ser inmediatamente identificado. Pero el Derecho español admite el principio del numerus apertus,Page 488 según declara el artículo 7.° del Reglamento Hipotecario al establecer que -no sólo deben inscribirse los derechos reales que se expresan en el artículo 2.° de la ley, «sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia-real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en lo futuro, alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales».
Este precepto reglamentario desarrolla el contenido del número 2.° del artículo 2.° de la Ley Hipotecaria, que declara inscribibles los derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipotecas, censos, servidumbres «y otros cualesquiera reales».
Ocurre a veces que el titulo presentado en el Registro contiene un derecho real, pero en él se ha insertado alguna estipulación o pacto que, por ser de naturaleza obligacional, no debe tener acceso a los libros regístrales.
El artículo 434 del Reglamento Hipotecario ofrece la solución del problema. En este caso se inscribirá el derecho real-si no hubiera obstáculos provenientes del título o del Registro-y se denegará la inscripción del pacto de naturaleza personal.
- Por consiguiente, la ley adopta las más cuidadosas precauciones para cerrar el ingreso en el Registro de los derechos personales. «No obstante-dice Roca Sastre 5-, es frecuente ver inscritos en nuestros Registros derechos verdaderamente personales, sea por descuido, sea por falsa orientación doctrinal...» Y también por las dificultades anteriormente indicadas, de diferenciar el carácter real u obligacional de algunos pactos o convenciones.
En estos casos, la ley arbitra recursos para extraer del Registro esos derechos personales que en él hayan erróneamente ingresado. Respecto de los consignados en los libros regístrales con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria vigente,, sabido es que la disposición primera de las transitorias de dicho texto legal, dispone la «caducidad» y consiguiente cancelación de oficio o a instancia de parte interesada, a partir de 1 de enero1 de 1947, de las menciones-así las denomina la ley-de derechos personales que existan en los Registros de la Propiedad.Page 489
En cuanto a los derechos de la misma naturaleza que, por los motivos anteriormente expresados, pudieran haber tenido acceso al Registro durante el imperio de la Ley Hipotecaria vigente y no estuvieran asegurados especialmente, deben ser cancelados a instancia de parte interesada, según lo dispuesto en el artículo 98 de la citada ley.
En esta forma, nuestro Derecho hipotecario ha construido un cerrado sistema prohibitivo para oponerse a la registración de los derechos personales.
Eliminado el factor derecho obligacional del conjunto de normas que aseguran el comercio jurídico de los bienes inmuebles, se presenta frente al Registro un conjunto de derechos reales, a los que se les dota de energía real, los cuales pueden ser reunidos en tres grupos:
Primero. Los derechos reales específicamente modelados por el Derecho positivo que determina su estructura y contenido.
Estos derechos reales forman un catálogo, pero no cerrado, puesto que nuestro Derecho acepta el sistema del «numeras apertus» y, por tanto, admite la formulación de derechos de la expresada naturaleza elaborados por los particulares.
En esta materia, nuestro ordenamiento jurídico se aparta del sistema del Derecho romano y también del alemán.
El Derecho científico ha construido diversas clasificaciones que interesa indicar brevemente, porque en ellas aparece la contextura de los derechos reales.
Castán 6 agrupa estos derechos por sus propiedades específicas. Sánchez Román 7 fija como núcleo el dominio pleno, su similar-según este autor-la posesión civil y el derecho hereditario; y reúne los demás derechos reales en dos categorías: dominio-menos pleno-facultades separadas del dominio-y dominio limitado.
Enneccerus 8 los divide en la siguiente forma:
-
Derechos reales de dominación.
-
Derechos de la misma naturaleza, de adquisición.Page 490
Ya se ha indicado que en el Derecho alemán no se plantea el problema de los derechos reales innominados, ya que en aquél rige el sistema del «numerus clausus».
El sistema del «numerus...
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