Derechos de aprovechamiento por turno (Ley 42/1998, de 15 de diciembre)
| Autor | Eduardo Martínez-Piñeiro Cararnés |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 65-96 |
El presente artículo ha sido redactado para su publicación en el Libro-Homenaje al Prof. Hernández Gil y ha servido de base a la ponencia defendida en la Jornada- Debate del 22 de marzo de 1999 «Ley de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias», organizada por el Ilustre Colegio Notarial de Madrid, y ala Conferencia pronunciada en el Ilustre Colegio Notarial de Baleares el 26 de abril siguiente, bajo el título «In memoriam Multipropiedad. Requiescat in pace».
Corría el año de gracia de 1986 cuando un buen día el entonces Decano del Ilustre Colegio Notarial de Baleares (Sr. De la Cruz Lagunero) me comunicó la «buena nueva» de que el Consejo General del Notariado me había elegido para ser la persona encargada de elaborar la ponencia que el Notariado español debía presentar en la «III Jornada Notarial Iberoamericana» a celebrar en Palma en 1987 (18 al 20 de junio). Título de la Ponencia: «Soluciones notariales al fenómeno de la multipropiedad o propiedad a tiempo compartido».
La inconsciencia, la locura -quizás por eso de que «a lo loco se vive mejor»- me llevó a aceptar esa designación, a pesar de que por aquellos entonces poco o nada sabía sobre multipropiedad y poco o casi nada se había escrito entre nosotros sobre esta nueva figura jurídica (como excepción que confirma la regla general recordemos a Sánchez Marín y Martínez Casto, Azaustre, Roca Guillamón, Pau Pedrón y Lora Tamayo). Hubo que apretar los codos y estudiar a nacionales y, sobre todo, a extranjeros, éstos en versión original y sin subtítulos.
Con sudor y con dolor alumbré la Ponencia y a partir de este momento he continuado leyendo e investigando sobre el tema. He dado conferencias, he participado en Congresos, Mesas redondas, etc. etc. En definitiva me he hecho multipropiedad-adicto; incluso algunos compañeros han llegado a conocerme como «mister multipropiedad».
Así las cosas, y tras asistir impotente a la lucha entre los Ministerios de Justicia y Turismo y ver cómo se deshacían como azucarillos en el agua los múltiples proyectos que se iban elaborando, se produce el cambio de Gobierno después de las últimas elecciones, cambian los Ministros y Directores Generales y en el B.O. Cortes-Congreso n.° 80, serie A, del 16 de septiembre de 1997 se publica el «Proyecto de Ley sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles», abriéndose el plazo para presentar enmiendas que finalizaba el 3 de octubre siguiente.
En este proyecto no sólo se transpone la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 199, «relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido», sino que se procura dotar a la institución de una regulación completa; se adopta la expresión «derecho de aprovechamiento por turno», que se configura como un derecho real limitado; se establece la inscripción del régimen en el Registro de la Propiedad como constitutiva «con el fin de evitar que se puedan iniciar las transmisiones... antes de que el Registrador controle la legalidad del régimen y lo haga público por tratarse de un régimen jurídico y no de un derecho real»; y se regulan las sociedades de servicios, determinándose sus condiciones mínimas, las obligaciones que deben de cumplir para con los adquirentes, la retribución a la que tienen derecho y algunas de las consecuencias que ha de conllevar el incumplimiento de sus deberes.
Los plazos para la presentación de enmiendas se fueron prorrogando hasta diciembre de 1997. En este mes, el B.O. Cortes-Congreso del día 11 (n.° 80-10, serie A) las publica, ascendiendo su número a la respetable cifra de 177.
En marzo de 1998 se acuerda la tramitación del Proyecto por el procedimiento de urgencia y el 17 de julio se da a conocer en el B.O. Cortes-Congreso el informe de la Ponencia. Destaquemos el cambio del título del proyecto que pasa a denominarse, como a la postre en la Ley, «derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias» (por incorporación de una redacción transaccional con la enmienda n.° 146 del G.P. Coalición Canaria); la sustitución en todo el texto de la expresión «departamento» por «alojamiento», al considerársela más correcta, tanto desde un punto de vista técnico-jurídico como lingüístico (también como transacción a las enmiendas formuladas por dicho grupo parlamentario); se mantiene su configuración como derecho real; se suprime el carácter constitutivo de la inscripción en el Registro, acordándose la incorporación de la enmienda n.° 56 del G.P. Catalán-CiU, con diversas modificaciones transaccionales; y se suprime la regulación de las sociedades de servicios como fórmula también transaccional para salir del atolladero «Gobierno versus Comunidades Autónomas», que habían planteado las enmiendas del G.P. Catalán-CiU y G.P. Coalición Canaria (n.° 86 y 168 respectivamente), al considerar que la materia era propiamente turística y, por tanto, que corresponde en exclusiva a aquellas Comunidades Autónomas que tengan asumidas competencias en materia de promoción y ordenación del turismo.
En el Senado se introduce, además de pequeñas modificaciones por razones de estilo y técnica legislativa, un nuevo párrafo a la letra c) del apartado Uno del art. 4 -prohibiendo que las empresas de servicios estén domiciliadas en paraísos fiscales y exigiendo que tengan, en todo caso, una sucursal domiciliada en España, evitando así que las reclamaciones deban formularse contra una persona que esté amparada por una Ley personal que le permita una total opacidad patrimonial y un fuero extracomunitario- y se añade una Disposición Adicional Tercera relativa a los «Regímenes fiscales forales» -para salvaguardar expresamente, en lo que se refiere a las normas tributarias previstas en el proyecto, la singularidad de dichos regímenes-.
En el B.O.E. n.° 300, correspondiente al 16 de diciembre de 1998, se publica la esperada Ley: Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Ley que no contiene un plazo especial para su entrada en vigor, produciéndose ésta, ex art.° 2.1 Cc, a los 20 días de su publicación en el B.O.E., o sea el 5 de enero de 1999.
El vacío legislativo se ha llenado por fin y de ello debemos congratularnos todos, pero... ¿se ha llenado bien-, ¿se ha dado satisfacción a todos los intereses en juego-
Ya he escrito, y ahora lo reitero, que la primera reacción personal que me produjo la lectura de la nueva Ley fue el venírseme a la mente la clásica locución «excusatio non petita, acusatio manifesta». Tengo la impresión de que a través de la larguísima Exposición de Motivos que precede a su corto articulado (20 preceptos, más tres adicionales, tres transitorias y una final), el legislador trata de justificarse a sí mismo y autoconvencerse de la bondad de las decisiones adoptadas. No parece caminar sobre seguro. Así, por ejemplo, se excusa de no aceptar los términos más utilizados en la práctica para calificar a esta figura jurídica. No a la «multipropiedad»; palabra proscrita y declarada fuera de la Ley en los arts. 1.4 y 8.1. No a la fórmula «tiempo compartido», traducción de la forma inglesa «Time-Sharing», porque, entre otras razones, parece dar a entender que lo que comparten los titulares de estos derechos es el tiempo, cuando es precisamente lo contrario, por cuanto lo son respecto de periodos diferentes y excluyentes. Se acuña así la expresión «aprovechamiento por turno», por ser menos comprometida -uno, ingenuamente, siempre ha pensado que lo acertado es lo contrario- y porque se ajusta perfectamente a la regulación que se hace -lo que implica, a nuestro entender, una petición de principio-.
Se apoya la nueva Ley en la Directiva, ya citada, 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, que, curiosamente y como ya hemos visto, utiliza la expresión «tiempo compartido». Directiva que debió haberse incorporado, transpuesto, a nuestro Ordenamiento Jurídico el 29 de abril de 1997. Directiva que sorprendentemente la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 4 de noviembre de 1997 aplicó directamente, reconociendo al consumidor el derecho de desistimiento unilateral contenido en su art. 5.°, en contra de la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de las Comunidades Europeas que no admite el llamado efecto directo horizontal de las Directivas.
Consecuencia de la transposición ha sido la admisión del derecho de resolución «ad nutum». Derecho de desistimiento unilateral a favor del adquirente durante los diez días siguientes a la celebración del contrato. El llamado «derecho de arrepentimiento», contra el que he clamado más de una vez. Nuestro legislador, puntilloso o escrupuloso en el lenguaje, se ha permitido recalificar este derecho de resolución europeo y atribuirle dos denominaciones distintas a sus dos modalidades. Llamando, en su art. 10, «desistimiento» a la resolución unilateral del adquirente que no necesita de ningún motivo o razón; y «resolución» a la que exige un previo incumplimiento por parte del vendedor (no contener el contrato alguna de las menciones o documentos exigidos por el art. 9, o no haber resultado suficientemente informado el adquirente). Para desistir el plazo es de diez días contados desde la firma del contrato; para resolver, el de tres meses a contar desde la fecha del contrato.
Si el arrepentimiento, el desistimiento, es difícil de digerir, cuando el contrato se ha celebrado ante Notario... ¡qué decir! El legislador se excusa y reconoce que «la intervención del fedatario público (como Notario más me habría gustado que siguieran llamándome así y que, en vez de intervención, se hablara de autorización) sería suficiente para considerar innecesario conceder al adquirente la facultad de desistimiento...
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