Derecho Civil-Obligaciones y Contratos
| Autor | Quesada Segura, Iglesia Monje, Moratilla Galán |
| Páginas | 592-615 |
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Doctrina de la sentencia -El contrato de obra, que el Código Civil denomina arrendamiento de obras, tiene por objeto la obra y el precio. La obra es el resultado previsto en el contrato, derivado de la buena fe y el uso, siendo este resultado de la actividad el elemento objetivo que caracteriza y constituye la esencia del contrato de obra.
Consecuencia de lo anterior es la obligación de la parte llamada «contratista» de realizar y entregar la obra, y que ésta sea la prevista, correcta y adecuada. Si la obra consiste en una edificación, el artículo 1 591 del Código Civil impone un plazo de garantía de la corrección de la obra, en el cual se prevé una responsabilidad, de naturaleza contractual, en caso de ruina del edificio.
El concepto de ruina (que no es un supuesto de saneamiento por vicios ocultos) no es el restrictivo que significa destrucción de la obra, sino uno mucho más amplio, el de ruina funcional. La doctrina que reiteradamente ha venido manteniendo esta Sala para perfilar el concepto de ruina, abunda en la idea de separarle de una interpretación literal, identificativa con el derrumbamiento de un edificio, para comprender en él aquellos graves defectos que hagan temer la pérdida del inmueble o le hagan inútil para la finalidad que le es propia, asi como aquéllos otros que, por exceder de las imperfecciones comentes configuren una violación del contrato o incidan en la habitabilidad del edificio.
La ruina funcional configura una verdadera violación del contrato y superador del significado riguroso y estricto de arruinamiento total o parcial de la obra hecha.
Hechos.-La dueña de una finca la enajenó en virtud de un contrato transaccional, y algunos días después la hipotecó a favor de una entidad de cré-Page 593dito, cuando ella figuraba todavía como titular registral El adquirente demanda la nulidad de la hipoteca, pero su pretensión es rechazada.
Doctrina de la sentencia -El artículo 34 protege al que adquiere de quien en el Registro de la Propiedad ñgura con facultades para transmitir (o para constituir derechos reales), aunque se «anule o resuelva» el derecho del otorgante por causas que no consten en el mismo Registro. Si después de la enajenación la vendedora hipotecó como si fuera verdadera propietaria civil, siendo así que sólo lo era para el Registro de la Propiedad porque todavía figuraba inscrita a su favor esa propiedad, el tercero goza de la protección registra].
El motivo apunta que el acreedor hipotecario no es un adquirente a título oneroso, que no es tercero; y en fin, que debe prevalecer la realidad extrarregistral sobre la registral. Es ostensible el olvido que se padece de los principios en que se asienta toda la legislación hipotecaria desde la primera Ley de 1861, que son el de hacer seguras las adquisiciones de inmuebles y garantizar a ios acreedores que presten sobre los mismos.
El motivo alude a que el acreedor hipotecario no es un adquirente a título oneroso. La doctrina de esta Sala es justamente la contraria (Sentencias de 15 de marzo de 1958 y 17 de octubre de 1989), como no podía ser menos desde el momento en que la hipoteca se constituye para garantizar la satisfacción del crédito, cuya vida y vicisitudes en ella repercute por su necesaria acce-soriedad. Esta finalidad económico-jurídica es lo que hace que la legislación hipotecaria nazca para protegerlo y favorecer la seguridad de los préstamos, es jurídicamente su causa, y la que...
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