Derecho Civil-Derechos Reales
| Autor | Elena Múgica Alcorta |
| Páginas | 1879-1893 |
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Hechos.-El propietario de un local comercial abrió un hueco en la pared general del edificio a fin de comunicar aquél con el contiguo en otro edificio.
Doctrina de la Sentencia.-La pared en que se ha practicado la apertura es la divisoria entre los dos edificios colindantes que sirve como cerramiento a los dos locales Aunque la citada pared no tenga una misión estructural, no cabe duda de que es un elemento común dentro de los del inmueble y altera su configuración o estado exterior, por lo que, con arreglo al artículo 7 LPH, el propietario del local no podía hacer la obra sin consentimiento de la comunidad. La sanción por la contravención es la reposición del elemento alterado a su anterior estado.
Hechos.-Una vivienda estaba gravada con dos anotaciones de embargo, letras A y B El titular de la anotación letra B adquirió la finca por adjudicación en subasta dentro del procedimiento de que dimanó la citada anotación B y posteriormente la vendió libre de cargas a un tercero Por todo ello ejercita acción en juicio de menor cuantía solicitando se declare la preferencia de su crédito y la nulidad y cancelación de la anotación letra A.
Page 1880Doctrina de la Sentencia.-El actor tiene legitimación activa para promover estas actuaciones. La afirmación de un derecho personal de prelación sobre un crédito respecto de otro con consecuencias sobre un embargo de inmuebles, anotado preventivamente en el Registro, en tanto que éste no transforma la naturaleza de los créditos ni por sí mismo constituye un derecho real, supone razón legitimadora bastante. De otra parte, el interés del demandante es evidente: si se mantiene la anotación preventiva letra A, el nuevo comprador de la vivienda podría pedir la resolución del contrato de compraventa o en su defecto una indemnización de daños y perjuicios, o bien el actor tendría que afrontar directamente el importe de la anotación; es decir, sufriría unos perjuicios económicos, que no está obligado a soportar.
En cuanto a la legitimación pasiva, no es preciso llamar al proceso al adquirente de la vivienda El litis consorcio reviste carácter necesario cuando la inescindibilidad del tema litigioso impide que se pueda en términos jurídicos dictar sentencia acerca de la cuestión de fondo por indisponibilidad parcial del sujeto o sujetos demandados sobre aquélla. En el caso tal situación no se produce según se desprende de lo razonado en cuanto a la legitimación activa, puesto que la contienda, aunque guarde relación con los derechos que sobre la cosa tiene el adquirente, no se confunde con estos últimos que estarían protegidos, en todo caso, por las responsabilidades del vendedor por evicción, responsabilidades que son, justamente, las que desea la parte liberar por medio de este asunto.
No se puede declarar la nulidad de una anotación preventiva de embargo, aunque el crédito que sirve de soporte al embargo no sea preferente, respecto de aquel otro con el que pugna en relación con el bien objeto de embargo, si aquélla cumple ab initio con todos los requisitos que exige la LH para su validez.
Se admite la posibilidad de promover un declarativo para dilucidar la preferencia entre los créditos al margen de la tercería. En primer término porque el actor no podía plantear en la propia ejecución que instaba o proseguía hasta la adjudicación del bien en pública subasta, dada su situación procesal, ninguna tercería que, en todo caso, hubiera correspondido a la contraparte Y en segundo lugar porque justamente el juicio declarativo era la única vía para resolver el problema planteado.
Discutida la preferencia del crédito que sustentaba el embargo sobre el inmueble y establecido que es preferente al que motivó la adjudicación del bien otro crédito distinto del que sirvió de base a la primera anotación, sin que hubiera remanente a repartir, el repetido embargo carece de eficacia sobre el mencionado bien inmueble y por eso se extingue por completo el derecho anotado, en cuanto que tal embargo carece de objeto (art. 79.2.° LH), sin perjuicio de que subsiste vivo el crédito y la posibilidad de instar o continuar la ejecución sobre otros bienes del deudor. La extinción del embargo determina, consecuentemente, la cancelación de la anotación preventiva cuestionada.
Comentario.-Examina el Tribunal Supremo el importante tema del ejercicio procesal de las preferencias crediticias y admite la posibilidad de promover juicio declarativo para que se declare la preferencia de un crédito al margen de la tercería. En otro ámbito, la RDGRN de 11 de noviembre de 1988, admitió que «cuando la ejecución individual contra el deudor se verifique por el procedimiento judicial sumario, en virtud del carácter hipotecario del crédito perse-Page 1881guido, existe vía procesal adecuada para anteponer en el pago, con cargo al crédito realizado, los créditos que pudieran ser preferentes al del actor sobre el mismo bien hipotecado, cual es la interposición del oportuno juicio declarativo previsto en el artículo 132 LH». Alvarez Caperochipi (en su libro El Registro de la Propiedad y el sistema de las preferencias crediticias y en un artículo titulado «La oponibilidad de la adquisición de la propiedad en el embargo y en el concurso», incluido en el Libro Homenaje a José María Chico y Ortiz), distingue dos tercenas de distinta naturaleza, función y...
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