Tema 50. Coordinación del registro de la propiedad con la legislación urbanística. Actos y títulos urbanísticos inscribibles. Inscripción de las parcelaciones. La parcelación rústica. Parcelaciones urbanísticas. Instrumentos de equidistribución. Sistema de compensación. El sistema de cooperación. El sistema de expropiación. Efectos de los instrumentos de equidistribución. Aspectos notariales y registrales de los proyectos de equidistribución. Las anotaciones preventivas en el registro de la propiedad. La concentración parcelaria yel registro de la propiedad. Actos firmes de aprobación de expediente de ejecución del planeamiento. Los montes y el registro de la propiedad. La inmatriculación de fincas colindantes con los montes públicos
| Autor | Juan Candela Cerdán |
| Páginas | 427-453 |
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La necesidad de coordinación entre el registro de la propiedad y el urbanismo se explica en la Exp. de Mot. del R.D. 1.093/1.997, de 4 de julio, que aprobó las normas complementarias al Reglamento hipotecario sobre inscripción en el Registro de actos de naturaleza urbanística. Según ella, “la acción urbanística y el Registro de la Propiedad se desenvuelven en esferas distintas, pues [aquélla] no es materia propiamente registral y las mutaciones jurídico-reales, cuando se reflejan en el Registro de la Propiedad, se plasman con arreglo a sus normas propias e independientemente de las urbanísticas. No obstante, si la acción urbanística en sí misma provoca una alteración en las titularidades inmobiliarias, surge un punto de contacto de necesaria coordinación”.
Esta coordinación es tanto más necesaria en cuanto, según el art. 2 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, de 13 de abril de 1.998, “las facultades urbanísticas del derecho de propiedad” deben ejercerse “siempre dentro de los límites y cumpliendo los deberes establecidos en las leyes y el planeamiento”; límites y deberes éstos que, por tener a su favor la publicidad de la ley y el planeamiento, perjudican a tercero aunque no figuren en el Registro.
Para coordinar estas dos esferas de la realidad jurídica se dictaron, como primer intento sistemático, los arts. 307 a 310 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, de 26 de junio de 1.992, que hoy se mantienen vigentes según la Disp. Derogatoria única de la Ley de 1.998.
Tales preceptos fueron desarrollados, con mayor exhaustividad, por el R.D.
1.093/1.997, que regula con una pretensión globalizadora las repercusiones de la legislación del suelo en el Registro de la Propiedad, y lo hace, según la Exp. de
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Mot. reseñada, dictando reglas estrictamente registrales, llamadas a tener una “pervivencia independiente de las vicisitudes de la legislación urbanística”, y “que han de ser uniformes en todo el Estado”, por tratarse de una materia, la registral, que afecta “a los derechos y garantías fundamentales de los ciudadanos”.
Estas reglas se estructuran en torno a dos principios básicos:
- El primero es la supremacía del estatuto jurídico urbanístico y el efecto de subrogación personal en el mismo. Así, según el art. 21 de la Ley del Suelo, “la transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de los deberes establecidos por la legislación urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución derivados de la misma. El nuevo titular quedará subrogado en el lugar del anterior propietario en sus derechos y deberes urbanísticos”. También “en los compromisos que éste hubiera acordado con la Administración” competente que se refieran a “un posible efecto de mutación jurídico-real” y que “hayan sido objeto de inscripción registral”.
- Sin perjuicio de esto, el otro principio básico es el de proporcionar la mayor publicidad posible a las circunstancias urbanísticas de las fincas, sirviéndose para ello de las instituciones registrales y de la regulación de los documentos públicos mediante los cuales acceden al mismo las mutaciones jurídico-reales.
Para hacer efectivo este último principio mencionado, la normativa antedicha regula los actos y títulos urbanisticos inscribibles en el Registro de la Propiedad. Así:
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“Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad, además de los actos expresamente regulados”, los siguientes:
a) Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución del planeamiento en cuanto modifiquen fincas registrales, atribuyan el dominio u otros derechos reales sobre ellas o establezcan sobre las mismas garantías reales de la obligación de ejecutar o conservar la urbanización.-
Las cesiones obligatorias de terrenos previstas en las leyes. Si son cesiones legalmente obligatorias o resultantes de convenios urbanísticos tipificados en la legislación del suelo, se ajustarán a los requisitos formales establecidos en el Capítulo IV.
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Si se trata de otro tipo de cesiones, se ajustarán a los requisitos exigidos para la donación de bienes inmuebles.
c) Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico, que el R.D. 1.093/1.997 considera susceptible de tráfico jurídico independiente. -
Las condiciones especiales de concesión de licencias. A este respecto, se regulan detalladamente las obligaciones de Notarios y Registradores de la Propiedad en materia de obras nuevas y actos de parcelación, que son objeto de estudio detallado en esta obra, a las que nos remitimos.
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También serán inscribibles: la incoación de expedientes en materia de disciplina urbanística; la interposición de los recursos contencioso-administrativos que pretendan la anulación de los planes de ordenación, de sus instrumentos de ejecución o de las licencias; y las sentencias firmes en que se declare tal anulación.
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Finalmente, serán inscribibles en general cualesquiera otros actos administrativos que, en desarrollo del planeamiento o de sus instrumentos, modifiquen el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas.
Entre tales actos podemos citar, por ej.: la cualidad de indivisible de una finca o parcela, conforme a la legislación agraria o urbanística; la delimitación por los Ayuntamientos de áreas de tanteo y retracto urbanístico; o la inclusión en el Registro Administrativo de Solares y Terre-nos sin urbanizar, de la finca sobre la que se hubieren incumplido deberes urbanísticos, para su venta forzosa.
B) En cuanto a los títulos inscribibles en cuya virtud accederán al Registro los mencionados actos, serán:
I) Para los actos jurisdiccionales, el mandamiento judicial.
II) Para los actos administrativos, la certificación administrativa.
III) Y para los negocios jurídicos entre particulares, la escritura pública, regulándose singularmente los requisitos formales que han de constar en las escrituras públicas de obra nueva y división horizontal, segregación y división de terrenos y transmisión onerosa de terrenos o viviendas a efectos de los tanteos y retractos urbanísticos.
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También se establecen determinadas menciones que han de constar obligatoriamente en los títulos de enajenación de terrenos, según se trate de terrenos no susceptibles de edificación o con edificaciones fuera de ordenación, terrenos en proceso de urbanización o terrenos en urbanizaciones de iniciativa particular.
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Además, los títulos inscribibles deberán ir acompañados de planos de situación de las fincas afectadas, archivándose un ejemplar en el Regis-tro y remitiendo otro al Catastro.
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Finalmente, en cuanto a los asientos que tales títulos causarán en el Registro, se regulan: las inscripciones, las anotaciones preventivas y las notas marginales.
Especial consideración hemos de dedicar a la inscripción de las parcelaciones, que es una de las figuras que más problemas plantea en las relaciones entre Urbanismo y Registro de la Propiedad.
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La parcelación es la división simultánea o sucesiva de un terreno en dos o más lotes, entendida como una operación de redistribución física, distinta de la reparcelación –que se estudia después, entre los proyectos de equidistribución -, la cual es además una operación de carácter jurídico.
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La parcelación, que en sí es una facultad derivada del derecho de propiedad, cae bajo la esfera del Derecho urbanístico en la medida en que éste tiene como preocupaciones fundamentales:
— Evitar que se formen núcleos de población en suelo no urbanizable.
— Evitar que, aun en suelo urbanizable, se formen núcleos de población arbitrariamente y sin control urbanístico.— Evitar que se formen parcelas inferiores a la unidad mínima aprobada en cada caso, para impedir densidades edificatorias que alteren el medio ambiente y degraden la calidad de vida.
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Hay dos clases de parcelación, sometidas a diferente legislación, urbana o agraria.
Consisten en la fragmentación simultánea o sucesiva de terrenos destinados a fines agrarios, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales.
Estas parcelaciones recaen, típicamente, sobre terrenos no urbanizables, pero también pueden hacerlo sobre suelo urbanizable no transformado, cuando su propietario usa de su derecho a disponer de este terreno conforme a su naturaleza rústica, sin promover su transformación urbana ante la Administración.
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Las parcelaciones rústicas se rigen por lo dispuesto en la legislación agraria. Además, en el ámbito de la normativa urbanística se les dedica el art. 20.2 de la Ley del Suelo de 1.998, a cuyo tenor en el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza.
Obsérvese que se prohíben las parcelaciones urbanísticas, es decir, las susceptibles de dar lugar a un núcleo de población; no, por tanto, las parcelaciones propiamente rústicas, que sólo están limitadas por el respeto a la unidad mínima de la legislación agraria.
Esta unidad mínima es...
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