Consulta
| Autor | La Redacción |
| Páginas | 212-223 |
Consulta.1
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Por escritura otorgada en 26 de Julio de 1924, inscrita en 11 de Agosto del mismo año, don R. hipotecó, a favor de doña Y., varias fincas, en garantía de un préstamo, y no satisfecho éste, la acreedora promovió el procedimiento sumario del artículo 131 de la ley Hipotecaria, anotándose al margen de las inscripciones la expedición de la certificación de la regía 4.a de aquél, dictándose auto de remate a favor de la ejecutante, como única postora por 45.000 pesetas, inferior al importe del crédito, previa la aceptación por la misma de las obligaciones consignadas en la regla octava, y mandándose, en consecuencia, cancelar las inscripciones de hipoteca de dicho crédito y unas anotaciones posteriores no preferentes (a cuyos titulares se notificó el procedimiento) e inscribiéndose el testimonio del auto en 7 de Mayo de 1927.
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Don R., en 2 de Junio de 1923, había constituido hipoteca sobre una de las fincas comprendidas en el número anterior a favor de don A., que inscribió su hipoteca en 7 de Septiembre de 1923 e inició el procedimiento sumario de ejecución ante Juzgado distinto del anterior, extendiéndose la nota de incoación después que la otra acreedora, o sea en 26 de Noviembre de 1925 ; en la certificación de cargas aparecía como acreedora hipotecaria doña Y. (la del préstamo del número 1°), posterior como los demás a don A., siendo notificados todos de la incoación, según la regla 5.a, por edictos ; sacada la finca a subasta (después de los treinta días y de hechas las notificaciones), fue adjudicada aPage 212don S. ; y como el precio de la venta fue menor que el crédito, se dictó auto aprobando la adjudicación, la cancelación de la hipoteca, que garantizaba aquél, y la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso la de compra por subasta judicial a favor de doña Y., a que se refiere el número anterior.
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El señor consultante hace constar además como hechos complementarios :
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Que la notificación a los acreedores posteriores a don A., practicada por medio de edictos, fue meramente formularia, sin eficacia práctica, como lo prueba, a su juicio, que doña Y., compradora en 409 pesetas de la finca con obligación de respetar tres hipotecas anteriores, no concurrió a la subasta instada por don A., aun cuando las cantidades de que respondía la finca no pasaban de 40 pesetas y sólo había que respetar la subsistencia de una hipoteca anterior, b) Que el crédito perseguido por A., asegurado con hipoteca, era de 13.200 pesetas, intereses y costas, y la tasación de las fincas gravadas, hecha en la escritura de hipoteca al efecto de procedimiento sumario, fue sólo de 4.64S pesetas, y como esto era muy anómalo, se han hecho averiguaciones, de las que resulta que el tipo de tasación de cada finca en la escritura de hipoteca fu ó el triplo de la cantidad de que cada una responde por capital con deducción de las cargas con que se enajenará ; de las cuatro fincas que radican en F., tres, que respondían de 20 pesetas de principal y que se hallaban gravadas con una hipoteca de 50, que, como anterior a la de don A., debía quedar subsistente, aunque de ella es titular también éste, salieron a subasta por 10 pesetas cada una, y la cuarta, gravada con una hipoteca de i 1.000 pesetas de subsistencia forzosa y que respondía de 3.200 pesetas de principal, ¿por qué tipo salió, si las 11.000 péselas habían de deducirse del triplo de 3.200, o sea de 9.600?; en el testimonio presentado a inscripción no se transcribe la constitución de la hipoteca ni se indica la cantidad por la que cada finca respondía, sino que se dice salieron a subasta en junto por 4.64S pesetas, lo cual no excluye que una de ellas salió, no ya sin tipo, sino por cantidad negativa, c) En el mandamiento judicial no se especifica las inscripciones que se han de cancelar, sino que sólo se indica, en general, que se cancelen las posteriores a la hipoteca del crédito de don A., si bien cons-Page 213ta, por transcribirse el auto de adjudicación, quiénes eran los acreedores posteriores a don A.
Esto supuesto, interesa saber: 1.° Si es inscribible el testimonio del auto de adjudicación de la finca a don A., a que se refiere el número 2°, inclinándose el consultante por la afirmativa. 2.° Si son cancelables las inscripciones posteriores a la de hipoteca de don A., no obstante los defectos apuntados. 3.° Si el respeto a las decisiones judiciales debe llegar a permitir la inscripción del testimonio no obstante lo expresado en el apartado b) anterior ; y 4.° Si es preciso que en el mandamiento judicial consten, expresa y especialmente, las inscripciones que se han de cancelar .a virtud de aquél, siendo la opinión del consultante que para las inscripciones posteriores a la nota de ejecución de la hipoteca de don A., que motivó el procedimiento, basta la orden redactada en forma general ; pero respecto a las anteriores, cabe la duda de si puede entenderse suplida la falta de determinación por la expresión de los nombres de los acreedores, a quienes se notificó, no obstante, las resoluciones 16 y 23 Marzo y 26 Junio 1916.
Es principio fundamental de la ley Hipotecaria: Prior tempore foliar jure. El número 4.° del artículo 107 de la ley Hipotecaria establece claramente, después de autorizar la hipoteca de los bienes hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a (hipotecar, la condición de que siempre ha de quedar «a salvo la prelación que tuviere para cobrar su crédito aquél a cuyo favor esté constituida la primera hipoteca».
Conforme al artículo 1.927, en relación al 1.923, números 1, 2 y 3 del Código civil, los créditos que gozan de preferencia sobre determinados bienes inmuebles, para su cobro excluyen a todos los demás por su importe hasta donde alcance el valor del inmueble y derecho real, y si concurren varios, serán preferidos: primero, los créditos a favor del Estado sobre los bienes de los contribuyentes por la última anualidad vencida y no satisfecha de los impuestos que graviten sobre ellos; después, los de los aseguradores sobre los bienes asegurados por los premios del se-Page 214guro de dos años, o si fuera mutuo por los dios últimos dividendos repartidos, y, por último, los hipotecarios o refraccionarios inscritos en el Registro de la Propiedad sobre los bienes hipotecados u objeto de la refracción, gozando éstos de prelación entre sí por el orden de las inscripciones en el Registro de la Propiedad. No cabe duda, pues, conforme a estos preceptos, que el crédito hipotecario...
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