La comunitat especial per raó de mitgeria
| Autor | Emilio González Bou |
| Cargo | Notari de Castelló d'Empúries |
| Páginas | 163-179 |
Page 163
En aquesta matèria el Codi Civil de Catalunya ha incorporat bàsicament la regulació de la Llei catalana 13/1990 que, a la vegada, va recollir la doctrina jurídica catalana anterior a la Compilació que, en tractar la regulació de les parets entre finques veïnes, distingia dues modalitats: la comunitat "pro indiviso", que facultava cadascun dels propietaris confrontants per fer ús de tota la paret i carregar-hi en tot el seu gruix, que es regia per les regles pròpies de la comunitat de béns, regulada en aquells moments pels articles 392 i següents del Codi Civil espanyol; i la comunitat de parets anomenada "pro diviso" en la qual cada propietari confrontant podia aprofitar-la, encara que sense poder traspassar mai la meitat de gruixària de la paret1. Aquesta segona modalitat era la que es coneixia com a mitgeria i que presentava dues modalitats: la de càrrega en la que la paret serveix d'element sustentador de les edificacions que es construeixin a cada finca i la de tanca o separació de patis, horts, jardins i solars no edificats.
Potser per influència del Codi Civil espanyol, que regula la "medianeria" com una forma de servitud en els articles 571 i següents, era habitual configurar la mitgeria com una forma de servitud legal però, atesa la distinció feta anteriorment, més pròpiament hauríem de parlar, com diu PUIG FERRIOL, «d'una situació de comunitat projectada sobre el dret d'utilització de la paret mitgera»2.
Aquesta és la tesi que adopta el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya ja que el títol cinquè engloba les anomenades situacions de comunitat, regulant en el capítol primer les disposicions generals, en el segon la comunitat ordinària indivisa, en el tercer el règim jurídic de la propietat horitzontal, en el quart la comunitat especial per torns i en el cinquè la comunitat especial per raó de mitgeria, dividint aquest últim en tres seccions: la primera sobre el concepte i règim jurídic de la mitgeria en general, la segona sobre la mitgeria de càrrega i la tercera sobre la mitgeria de tanca, de manera que s'inclou la mitgeria entre les situacions de comunitat especial i es regulen les dues modalitats, de càrrega i de tanca, com modalitats d'una sola institució amb la mateixa naturalesa jurídica.
No obstant, abans d'examinar a aquesta configuració general, hem de recordar l'evolució que ha tingut la mitgeria a Catalunya en el dret positiu, i així, la Compilació la va regular en el Llibre III dedicat als drets reals, i dins d'aquest en el títol III relatiu a les ser-Page 164vituds, regulació que va ser derogada per la Llei 13/1990, de 9 de juliol, de l'acció negatòria, inmisions, servituds i relacions de veïnatge, que va regular la mitgeria de càrrega en el capítol tercer, entre els capítols intitulats «servituds» i «relacions de veïnatge» i en aquest darrer va regular la migeria de tancament de patis, horts, jardins i solars, sistemàtica prou significativa d'una configuració de la mitgeria de càrrega com una institució mixta entre les servituds i les relacions de veïnatge, és a dir, entre un dret real voluntari o legal i una limitació legal del domini, mentre que la mitgeria de tancament es configurava clarament com una limitació del domini.
Aquesta sistemàtica adoptada pel legislador en la Llei 13/1990 va ésser criticada per PUIG FERRIOL per a qui «seria més correcte configurar la mitgeria de càrrega com una manifestació de les relacions de veïnatge, centrada en el supòsit d'una comunitat d'utilització de la paret mitgera»3 i, per altra banda, la distinció entre mitgeria de càrrega i de tanca era discutible, com deia LAUROBA LACASA4, ja que aquesta pot convertir-se en mitgera de càrrega i aquella sovint compleix també una funció de tancament i el cert és que el codificador català ha fet cas d'aquestes crítiques donat que, com hem vist, la mitgeria es regula entre les situacions de comunitat especial i l'article 555-1.3 estableix clarament que «l'existència d'una paret mitgera o d'un sòl mitger comporta una situació de comunitat entre els propietaris de les dues finques confrontants que es regula per pacte i, supletòriament, per les normes d'aquest capítol». A més, el legislador ha volgut deixar clar que les dues modalitats de la mitgeria, de càrrega i de tanca, tenen la mateixa configuració i règim jurídic bàsic en tant que en els números 1 i 2 de l'article 555-1 fa una definició de la mitgeria que inclou les dues modalitat quan diu que «es paret mitgera la que s'aixeca en el límit i en el sòl de dues o més finques amb la finalitat de servir d'element sustentador de les edificacions que s'hi construeixin o de servir de tanca o separació", afegint que "és sòl mitger l'estructura horitzontal que té la finalitat de servir d'element sustentador i de divisió de construccions a diferents nivells en alçada o en el subsòl».
També s'ha de fer esment al fet de que la regulació, és a dir, el contingut dels articles que regulaven la mitgeria en la Llei 13/1990, han passat bàsicament al Llibre Cinquè del Codi Civil, de manera que la veritable novetat consisteix, precisament, en el canvi sistemàtic dit que no fa sinó ubicar correctament uns preceptes que en realitat regulaven una comunitat de utilització.
Tenint en compte el que s'acaba de dir, és evident que aquesta exposició no podrà tenir elements de gran originalitat en tant que la mitgeria ja ha estat abastament estudiada per destacats membres de la doctrina jurídica catalana, de manera que l'objectiu haurà de ser exposar clarament els elements fonamentals de la institució i destacar aquells que puguin tenir una major trascendència pràctica, especialment a l'hora de la constitució de la mitgeria de càrrega que, com veurem, el legislador no la considera forçosa sinó de constitució voluntària.Page 165
D'altra banda, les diferències existents entre la regulació de la mitgeria de càrrega i la de tanca fan necessària la distinció sistemàtica en l'estudi de les dues, de manera que començarem per la regulació legal de la primera per acabar amb les especialitats que presenta la segona.
Ja hem dit abans que l'article 555.1 defineix la mitgeria en les seves dues modalitats fent una definició clarament funcional al ser la finalitat de servir d'element sustentador o de tanca la que determina que la paret es pugui considerar mitgera, no tenint trascendència les seves característiques físiques. Aquesta definició, que ja hagués estat suficient per ella mateixa, es repeteix innecessàriament per a la mitgeria de càrrega en l'article següent, apartat primer, tot dient que «hi ha mitgeria de càrrega si la paret mitgera o el sòl mitger s'aixeca en el límit de dues o més finques amb la finalitat de servir d'element sustentador de les edificacions o de les altres obres de construcció que s'hi facin»5.
Si ens limitem a la mitgeria de càrrega, els seus elements definidors seran els següents:
a) Pot ser objecte de la mitgeria una paret o el sól, si encara no s'ha construït la paret. No es preveu específicament que la paret tingui un gruix mínim, ni una determinada alçada, ni una especial solució constructiva ni un material determinat si bé, per la pròpia funció sustentadora que ha de tenir, serà necessari que tingui unes determinades característiques i per això l'article 555.3 estableix que «la paret mitgera o el sòl mitger ha d'ésser del tipus adequat, ha de tenir els fonaments, la resistència, el gruix i l'alçària pertinents, en relació als projectes o la finalitat de els edificacions pactades i ha de tenir l'aparença de mur exterior o de façana, d'acord amb el que estableix la normativa urbanística». Per tant, serà l'acord de les parts, sempre amb subjecció als projectes tècnics aprovats per l'Ajuntament, el que determinarà les característiques físiques de la paret6.
El que sorprèn és que tenint en compte que les característiques de la paret mitgera vindran determinades essencialment per la normativa urbanística municipal al respecte, el mateix article segueix dient que «les característiques de construcció de la paret mitgera o el sòl mitger, a manca de determinacions específiques en el pacte de constitució, han d'ésser les usuals al lloc en què es construeix i adequades a l'obra que s'ha de fer, segons les regles de la construcció acceptades generalment...» previsió fins a cert punt innecessària segons el dit anteriorment, afe-Page 166gint que «els propietaris que construeixin primer la paret mitgera ho ha de fer d'acord amb llurs necessitats», és a dir, amb la finalitat de sustentar la seva edificació i sense haver de fer cap previsió respecte de la futura construcció del veí.
b) Que s'aixeca en el límit de dues o més finques, precisant el mateix article 553-3 al final que «aquesta paret ha de tenir el gruix corresponent, la meitat en el terreny propi i l'altra meitat en el dels veïns interessats», repartint-se així estrictament per meitat el terreny ocupat per la paret i no en proporció a la superfície de terreny de cada finca. Per tant, la paret s'ha d'aixecar precisament damunt del límit de dues o més finques ja que si s'aixequés dins d'una d'elles seria una paret pròpia del seu...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba