Comentario al Artículo 1, sobre nacimiento de la Propiedad Horizontal (modificado por Ley 8/1999, de 6 abril)
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo del Autor | Abogado |
Si bien en el ámbito jurídico-administrativo existen una serie de disposiciones normativas relativas a las urbanizaciones de carácter privado, es lo cierto que no sucede lo mismo en la esfera jurídico-civil, y tanto doctrina como jurisprudencia han barajado distintas instituciones jurídicas a los efectos de cubrir tal vacío normativo, aplicando disposiciones relativas a las servidumbres, en cuanto regulan la subordinación de un predio respecto a otro (art. 530 y ss. CC), a las normas reguladoras de la sociedad civil (art. 1665 y ss. CC), y fundamentalmente a la comunidad romana de bienes (art. 393 y ss. CC), incluso a la germánica, pero sobre todo por su analogía con la propiedad horizontal, por la vía del art. 396 CC a las normas de la LPH, al considerar a las urbanizaciones privadas, por razón de los elementos o servicios comunes que la integran, como una propiedad similar a la de la referida ley, y por ello con susceptibilidad de aplicación supletoria de su normativa.
Con referencia a los preceptos citados en el párrafo anterior, tenemos que el art. 530 CC, dispone expresamente que: “La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un predio en beneficio de otros perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor esté constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente”.
De esta norma se puede extraer que, no obstante estar centrado el concepto de servidumbre es una relación entre inmuebles, es base natural que no excluye en la construcción jurídica de este instituto de autenticidad de un derecho subjetivo, sin lo cual no puede darse ninguna relación jurídica (DE DIEGO).
Pese a que el sistema implantado en el Código Civil reconoce un amplio poder de acción a la autonomía de la voluntad, su extenso y prolijo articulado se dedica a regular las servidumbres típicas, como son las de paso de personas y vehículos, luces y vistas entre edificios contiguos, el uso de agua, cauces y riberas y algunas más.
Son caracteres de las servidumbres: que encierran una relación entre inmuebles, una relación de cosa a cosa, aunque toda relación jurídica tenga en última instancia por destinatarios a las personas que son sujetos de derechos; la servidumbre es un gravamen en cuanto que limita el derecho de propiedad en ciertos aspectos, y se ejerce erga omnes; siempre recae sobre cosa ajena, y en cualquier caso requiere la existencia de dos inmuebles distintos; tiene por objeto el beneficio de otro inmuebles; y es notable que no solamente se requieren dos inmuebles, sino que lo sean de titulares distintos; en razón de esto último debe haber un predio dominante y un predio sirviente.
Por su parte el art. 1665 CC dispone expresamente que: “La sociedad es un contrato por el cual dos o más personas se obligan a poner en común dinero, bienes o industria, con ánimo de partir entre sí las ganancias”.
De un punto de vista natural, la sociedad da la idea de la necesidad que tiene el hombre de agruparse con otros para obtener más o mejores beneficios o un fin común, privando en el contrato de sociedad la libre determinación de agrupamiento, a diferencia de otras asociaciones naturales o forzosas.
La primera característica de este acto jurídico complejo es que se trata de un contrato, no obstante que a diferencia de los más corrientes o de la idea generalizada que de ellos existe, no hay intereses contrapuestos o partes enfrentadas, sino una actividad de cooperación.
Así, se quiere distinguir en la doctrina extranjera entre lo que es un contrato y lo que es un acuerdo, lo que ha sido receptado por nuestros autores. A falta de reciprocidad en las prestaciones se ha dicho que al contrato de sociedad no le es aplicable la exceptio non adimpleti contractus, dado que un socio no puede rehusar el cumplimiento de su obligación siguiendo el ejemplo de otro incumplidor, ya que sólo cuando el incumplimiento de otro socio determine la imposibilidad de realizar la finalidad común, podrá ponerse término a la sociedad, y por la misma razón no le son aplicables los esquemas resolutorios del art. 1124 CC (en la actualidad derogado por L 1/2000, de 7 de enero).
La cooperación y el propósito de conseguir una finalidad común hacen que el contrato de sociedad esté caracterizado por un elemento que le es muy peculiar: la affectio societatis, sin que constituya un elemento distinto del consentimiento que de modo genérico se exige como elemento constitutivo de todo negocio jurídico bilateral. Tal vez, la utilidad actual de la exigencia de la affectio societatis esté centrada en la búsqueda de la diferencia entre contrato de sociedad y otras especies caracterizadas externamente como sociedad sin llegar a serlo.
El elemento patrimonial está basado en la aportación de un fondo común, constituido por dinero, bienes de cualquier especie o trabajo personal; incluso, es posible una sociedad donde sólo se haya aportado el trabajo de los socios, futuro, naturalmente, para repartirse los beneficios obtenidos o a obtener.
Ese fondo común de dinero, bienes o trabajo, se constituye con la finalidad de ponerlo en actividad para obtener beneficios para todos los socios y en las proporciones que el contrato establezca.
Lo típico del contrato de sociedad es el ánimo de lucro que debe presidir las actividades societarias. Quiere decir que, así como las ganancias son comunes y deben ser repartidas entre los socios en la forma pactada, la ganancia entra como beneficio societario, esto es, a la sociedad, y de allí es de donde parte la distribución de los beneficios una vez sufragados los gastos.
En la definición de este precepto se ha omitido la distribución de las pérdidas, del modo y en las proporciones que el contrato establezca, por lo que habrá de tener en cuenta el art. 1689 CC.
El precepto citado dispone expresamente que: “Las perdidas y ganancias se repartirán en conformidad a lo pactado. Si sólo se hubiera pactado la parte de cada uno en las ganancias, será igual su parte en las pérdidas. A falta de pacto, la parte de cada socio en las ganancias y pérdidas debe ser proporcionada a lo que haya aportado. El socio que lo fuere sólo de industria tendrá una parte igual a la del que menos haya aportado. Si además de su industria hubiere aportado capital, recibirá también la parte proporcional que por él le corresponda”.
A colación del precepto citado podemos señalar que, en cuanto a la distribución de ganancias y pérdidas debe estarse a lo pactado en el contrato societario, ya que las partes tienen en este sentido, amplia disponibilidad. Por esto, el artículo no hace más que regular soluciones ante el silencio de los interesados, siendo el régimen supletorio el siguiente:
1) Si sólo hay pacto del porcentaje de ganancias, se aplicará el mismo para las pérdidas.
2) Si nada se dijo, las ganancias y las pérdidas serán proporcionales al porcentaje de aportación.
3) El socio industrial tendrá en las ganancias y pérdidas un porcentaje igual al del socio que haya hecho la menor aportación (o al que se le destinare por contrato un porcentaje menor).
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