Colaboración entre Notarías y Registros de la Propiedad para la seguridad del tráfico inmobiliario
| Autor | Jaime-Manuel de Castro Fernández |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 123-138 |
Las sucesivas disposiciones sobre la coordinación entre las Notarías y los Registros, para la seguridad del tráfico inmobiliario, desde el R.D. de 18 de diciembre de 1992 hasta la "corrección de errores", que se dice advertidos en el texto del R.D. de 29 de diciembre de 1994, han suscitado dudas y planteado cuestiones en gran manera debidas a la precipitación en la tarea legislativa, que en su desarrollo ha olvidado el prudente consejo de algún Código histórico de que "debe ser mucho escogido el derecho que en ellas (las leyes) fuere puesto antes de que sean mostradas a las gentes" (ley 9, tit. 1a, Partida 1a).
Siguiendo el iter legislativo podrá apreciarse cómo se ha ido desenvolviendo el temor de las previsiones normativas y cual fue la mens legis.
El R.D. de 18 de diciembre de 1992, que persiguió "una colaboración más estrecha entre los Notarios y los Registradores de la Propiedad", tuvo como finalidad "eliminar en la medida de lo posible la comisión de fraudes en el tráfico inmobiliario", según proclama su Preámbulo.
La nota del Registro estaba descartada "cuando el adquirente declare su voluntad de prescindir de la información registral por su conocimiento de la situación jurídica del inmueble"; con la exigencia de que "esta manifestacón se hará constar expresamente en la exposición de la escritura" (art. 173,2, b, del Reglamento Notarial modificado).
Para las diversas hipótesis indicaba el precepto que "en todo caso el Notario hará advertencia expresa en la parte expositiva de la escritura de que prevalece sobre la información a que se refiere el apartado 1, o sobre la manifestación a que se refiere el apartado 2, la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de la copia de la escritura autorizada".
En punto a la remisión al Registro de copia autorizada de la escritura, el R.D. la previo en dos casos: "siempre que así lo solicite el interesado" y "cuando esté en otra población el Registro competente" (art. 249, párrafo cuatro, del Reglamento Notarial, adicionado por la reforma).
En nota crítica a ese R.D. de 1992 se hizo ver que con independencia de que en la práctica la información registral fuera sustituida "por una cláusula de estilo que permita cumplir con el Reglamento pero deje al adquirente en peor situación, al declarar su conocimiento de la situación jurídica del inmueble", lo cierto era que la obligación de información registral no ofrecía plenas garantías, pues el lapso de tiempo posterior a la extensión de la nota permitía todo tipo de actuaciones, con la inseguridad consiguiente para quien adquiría mediante la escritura (ANUARIO DE DERECHO CIVIL, 1992, 2, págs. 826-827). De ahí la obligación de información jurídica puesta a cargo del Notario, consistente en la advertencia de que siempre prevalecerá la situación registral existente al tiempo de presentación de la copia del documento en el Registro sobre la descrita en la escritura y resultante de la información registral obtenida previamente.
Para lograr "la plena efectividad del Real Decreto 1558/1992, de 10 de diciembre y dotar de la mayor eficacia al propósito de evitar la comisión de fraudes en el tráfico inmobiliario", la Orden de 2 de agosto de 1993 completa el ámbito de la información registral, ampliándola en el tiempo, pues no se agota con la expedición por la oficina de la nota informativa, sino que para cubrir además el período "de los cuatro días hábiles anteriores al otorgamiento de la escritura", que el artículo 175.1 del Reglamento Notarial mencionaba, el artículo 8o, parrado 2, de dicha Orden previno que "expedida la simple nota informativa en cuanto a determinada finca, el Registrador deberá también comunicar por telefax al Notario que lo haya solicitado, antes de que transcurra el día hábil siguiente (esto es, el quinto), otros títulos que afecten a aquélla y que en los cuatro días hábiles siguientes se presenten en el libro diario o en el de entrada en el caso previsto en el párrafo segundo del artículo 417 del Reglamento Hipotecario"; obligación que se extendió a "las solicitudes posteriores de información registral relativas a la misma finca y que procedentes de otro Notario reciba en el plazo indicado".
Lógicamente la Orden de referencia nada expresa sobre los casos en que procede la nota informativa registral, ni alude a su contenido ni a las excepciones de la obligación impuesta al Notario.
El nuevo paso viene dado por e R.D. 2537/1994, de 29 de diciembre, cuyas reglas -por más que guarden silencio sobre este punto- parecen atañer a un sistema de inscripción registral constitutiva y no al de inscripción simplemente declarativa. En este sentido el Preámbulo, después de poner de relieve la preocupación del legislador por "la finalidad de evitar los fraudes en la contratación inmobiliaria y por consiguiente la de alcanzar la mayor seguridad jurídica en este ámbito", afirma "la necesidad de incorporar al Registro de la Propiedad con igual prontitud (celeridad) la actuación notarial". Con este propósito el texto reformado del artículo 249 del Reglamento Notarial pasó a disponer en su apartado 2 que "el Notario remitirá el mismo día del otorgamiento, por telefax o por cualquier otro medio, al Registro de la Propiedad competente, comunicación suscrita y sellada de haber autorizado escritura susceptible de ser inscrita, que dará lugar al correspondiente asiento de presentación".
Los términos categóricos e imperativos del nuevo precepto, redactado en sentido tan rotundo que no admitía excepciones, mal se conciliaban con el sistema de nuestro ordenamiento, con arreglo al cual la transmisión, constitución o alteración de los derechos reales tiene lugar por la concurrencia de título y modo, sin necesidad de que acceda al Registro el documento que las contiene.
En principio, la inscripción de nuestro Derecho es meramente declarativa y solametne en muy concretos supuestos tiene alcance constitutivo. Por ello una jurisprudencia repetida ha recordado que la inscripción no es obligatoria, más qe en los casos específicamente señalados, por lo que resulta innecesaria para la transmisión del dominio (sentencias de 28 de junio de 1975, 13 de mayo y 8 de junio de 1977 y 31 de enero de 1978, entre otras), de suerte que al ser meramente declarativa robustece únicamente el título frente a terceros a los efectos de la fe pública registral, y los derechos reales no inscritos no les perjudican (sentencia de 29 de junio de 1989).
La flagrante desarmonía entre la innovación de 1994 y el criterio informador de nuestro sistema inmobiliario de inscripción voluntaria ha sido subrayada por algún comentario, como también se ha intentado cohonestar situaciones que a todas luces no parecían conciliables. Partiendo de la premisa de que la reciente normativa impone como deber general para todas las escrituras la obligación del Notario autorizante de remitir al Registro la oportuna comunicación, sin...
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