Algunas cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de vivienda

Autor:Francisco Pertíñez Vílchez
Cargo:Prof. Colaborador Doctor de Derecho Civil. Universidad de Granada
Páginas:23-38
RESUMEN

Este artículo tiene por objeto el análisis de alguna de las cláusulas abusivas que más frecuentemente se incluyen en los contratos de adhesión de primera venta de vivienda. El análisis se hace desde una perspectiva práctica, teniendo en cuenta las últimas decisiones jurisprudenciales sobre la materia y proponiendo nuevos criterios para la abusividad de claúsulas que actualmente resultan... (ver resumen completo)

 
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Palabras clave: Compraventa de vivienda, cláusulas abusivas.

Key words: Sale contract of building, unfair contract terms.

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Introducción

En la práctica del mercado inmobiliario, los contratos de primera venta de vivienda son contratos de adhesión, cuyo contenido ha sido elaborado previa y unilateralmente por el promotor, sin que el comprador tenga oportunidad alguna de intervenir en su redacción. La contratación con cláusulas predispuestas o condiciones generales de la contratación genera el riesgo típico de que el promotor en la redacción del contenido del contrato, solamente tenga presente sus intereses y sus riesgos, haciendo abstracción de los del consumidor. Este peligro no se disipa por la posibilidad que tiene el comprador de elegir entre las diferentes alternativas existentes en el mercado, porque respecto de las condiciones generales de la contratación, el mercado no funciona correctamente, ya que la demanda no atiende a ellas a la hora de seleccionar el oferente con el que contratar.

Cuando un consumidor decide comprar un inmueble, fundamenta su elección entre las distintas ofertas inmobiliarias existentes en el mercado en atención al precio y a las condiciones del inmueble. Son los aspectos económicos del contrato y no los jurídicos los que son tomados en consideración a la hora de contratar y, por lo tanto, sólo respecto de esta relación 1-inmueble puede considerarse que ha habido auténtico consentimiento. Las condiciones jurídicas del contrato (p. ej.: renuncia a la elección de notario, renuncia al tribunal competente, penalizaciones en caso de retraso, exenciones o limitaciones de la responsabilidad propia del promotor en caso de incumplimiento total, defectuoso o tardío, etc.) no son tomadas en consideración, porque en la mayoría de los casos ni tan siquiera se conocen e, incluso cuando se conozcan, su carácter secundario o accesorio no puede fundamentar una renuncia a contratar. Esta circunstancia es aprovechada porPage 23 el promotor para imponer el contenido contractual que más le interese, sabiendo que esta reglamentación perjudicial para los intereses del comprador, no le hará perder clientela.

Por esta razón, ante el fracaso de la autonomía de la voluntad en la selección de condiciones generales equilibradas, el ordenamiento jurídico somete las cláusulas cuya incorporación al contrato se produce por la sola voluntad del promotor, a un control de contenido, que condiciona su validez a una redacción equilibrada que no atienda únicamente a sus intereses contractuales, sino también a los de la parte compradora. En concreto, según el art. 10.bis de la LGDCU 26/1984, serán abusivas las cláusulas que en contra de la buena fe, causen en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes del contrato. Además, serán abusivas las cláusulas que se encuentran recogidas en la lista de la disp. adicional 1.ª de la LGDCU.

Las cláusulas abusivas que típicamente se pueden encontrar en los contratos de compra venta de inmuebles, se pueden clasificar en varios grupos.

1. Cláusulas que imponen al comprador gastos que son propios del vendedor
A)La imposición de los gastos a los que se refiere el núm 22 de la disp. adicional 1ª. de la LGDCU

El núm. 22 de la disp. adicional 1.ª de la LGDCU dispone que serán abusivas las cláusulas que impongan "al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación)".

Los gastos de preparación de la titulación que por su propia naturaleza correspondan al vendedor, son los que se derivan de todos aquellos actos que deba realizar el vendedor de manera unilateral para cumplir con su obligación principal

de entrega de la cosa 1. Es decir, son todos aquellos gastos que deriven de actos que debe realizar el vendedor con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública. El propio núm. 22 de la disp. adicional 1.ª de la LGDCU califica como actos de preparación de la titulación que por su naturaleza corresponden al vendedor los que se derivan de la declaración de obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación. Esta enumeración es meramente ejemplificativa o numerus apertus, por lo que se pueden incluir en el supuesto otros gastos derivados de actos anteriores al otorgamiento de la escritura pública que por su propia naturaleza correspondan al vendedor, como los gastos de declaración de obra nueva, los de agrupación y segregación y los derivados de las operaciones reparcelatorias, los de la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, los de la constitución del régimen de propiedad horizontal y los gastos de comunidad anteriores a la transmisión (artículo 9.5 Ley de Propiedad Horizontal 49/1960) y las primas de los seguros sobre el inmueble satisfechas antes del acto traslativo.

La razón de la abusividad de las cláusulas que imponen estos gastos parece clara. La buena fe exige que el precio del inmueble sea comprensivo de todos aquellos gastos que por su naturaleza tienen que ser soportados por el vendedor, sin que éstos puedan ser repercutidos al comprador subrepticiamente mediante condiciones generales que generalmente desconoce. Estos gastos se deben considerar como un coste empresarial más y, por lo tanto, tienen que incluirse en el precio total, siendo así que su dispersión a lo largo del clausulado contractual mediante condiciones generales de la contratación no es más que una descomposición del precio final, sin más sentido que el de provocar en el comprador una incorrecta representación sobre el precio y la conveniencia de realizar o no el contrato. El fin que se persigue mediante la declaración de abusividad de estas cláusulas de imputación de gastos propios del vendedor al comprador no es una reducción del precio de los inmuebles, sino una mayor transparencia en su fijación, para permitir que el comprador tenga un conocimiento cabal del mismo y evitar que se vea sorprendido con la imputación de gastos con los que no contaba y que alteran el equilibrio económico pactado 2.

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De entre todos los gastos abarcables en el supuesto del núm. 22 de la disp. adicional 1.ª, sin lugar a dudas, el más relevante es el de la comisión de cancelación del préstamo hipotecario suscrito por el promotor para financiar la construcción. La cláusula que imputa al comprador los gastos derivados de la cancelación del préstamo hipotecario suscrito por el promotor para financiar la construcción puede tener distintas variantes. La más gravosa para el consumidor es la que obliga al comprador, sin más opción, a subrogarse en este préstamo hipotecario, ya que al pago de la eventual comisión de subrogación debería sumarse el de la cancelación llevada a cabo con posterioridad en caso de que se quiera concertar un préstamo hipotecario con otra entidad distinta. La jurisprudencia menor ha considerado frecuentemente abusiva aquella cláusula que obliga al comprador a subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito por el 1-promotor para financiar la construcción y consecuentemente a satisfacer la comisión de cancelación en caso de querer concertar el préstamo con otra entidad financiera [vid. por todas, SAP de Asturias de 5.3.1999 (RJA 1999/1320) y SAP de Barcelona 20.9.2004 (RJA 2004/1891)]. Otra hipótesis es la de la cláusula que permite al comprador optar entre subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito por el promotor para financiar la construcción o concertar un préstamo con otra entidad, debiendo en este último caso satisfacer la comisión de cancelación del préstamo originario. En este caso, la posibilidad de optar entre subrogarse o pagar la comisión de cancelación no hace devenir la cláusula lícita, ya que la licitud requeriría una opción entre subrogarse o concertar un préstamo con otra entidad, sin coste alguno de cancelación para el comprador.

Últimamente, la imposición de los gastos de cancelación del préstamo suscrito por el promotor para financiar la construcción se enmascara bajo cláusulas más sutiles, que en apariencia dan plena libertad al comprador para subrogarse o no en el referido...

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