Civil
| Autor | Bartolomé Menchén/Ramón Gabriel Sánchez de Frutos |
| Cargo | Registradores de la propiedad |
| Páginas | 1593-1616 |
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El problema que resuelve esta sentencia es el de si el que adquiere de quien en el Registro tiene inscrita sólo la posesión, de quien tiene inscrita su adquisición, si bien arrastrando un primitivo asiento posesorio, puede ser estimado tercero hipotecario. Y lo resuelve en sentido negativo.
En el supuesto aquí controvertido-dice la sentencia no concurren en lavor del expresado litigante todos y cada uno de los requisitos que el articulo 34 de la Ley Hipotecaria exige para la protección otorgada al tercero hipotecario, porque, al tener inscrita la persona que le transmitió el inmueble discutido, por medio de la escritura de 24 de mayo de 1952, únicamente la posesión del mismo sin perjuicio de tercero, según expresamente se hace constar en el asiento practicado en 27 de mayo de 1943, es evidente que dicho señor no pudo adquirir su dominio de persona que en el Registro de la Propiedad aparecía con facultades para transmitir ese derecho real, por faltarle para ello el tracto sucesivo y demás condiciones requeridas por el artículo 20 en relación con el 34 y otros de la mencionada Ley, lo que por si sólo convierte en ilusoria su condición de tercero.
Que lo mismo sucede con el requisito de la buena fe en su título originario, a electos exclusivamente regístrales, porque como entre otras expresan las sentencias de esta sala de 3 de octubre y 22 de noviembre de 1963 y 2 de julio de 1965, la misma consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la fides pública registral de que la. persona de quien recibió la finca de que se trata era dueña de ella y podía transmitirle su dominio, según las correspondientes inscripciones y en su sen-Page 1594tido negativo, en la ignorancia o desconocimiento de las inexactitudes o vicios invalidatorios que pudieran afectar a la titularidad de la enajenante (artículos 34, párratos dos, treinta y seis, cuarenta, apartado D, y número nueve del 107 de la Ley mencionada), cuyo requisito debe subsistir precisamente en el momento en que se consume el negocio jurídico traslativo concertado y no en otro posterior, según se infiere del principio general de Derecho: Mala lides superveniens, non nocet. Como al suscribirse la escritura de 24 de mayo de 1952 ya constaba en la Oficina inmobiliaria que la transferente no era tabularmente dueña, sino poseedora del fundo transmitido y como al consumarse la venta en 7 de junio de 1954 mediante la entrega del precio pactado, estaba anotada preventivamente la demanda de nulidad que dio origen a la sentencia firme de 28 de octubre de 1958, reflejándose así en la inscripción de posesión causada a favor del demandado, de ahí que no pueda estimarse que el mismo, y según los datos regístrales, desconociera la posibilidad de que pudieran existir vicios en el título de su colitigante, y que por ello no quede inmunizado con arreglo al indicado artículo 34 de los efectos destructores de la regla Resolute jure cedentis, resolvilur ius concessum, por lo que la acción ejercitada, en cuanto se refiere a la nulidad de la escritura aludida y de la inscripción que causó en el Registro, asi como a la que ahora se solicita debe prosperar, sin que ello se desvirtúe por las circunstancias de que con posterioridad a su adquisición por parte del demandado se cancelera la anotación preventiva antes reseñada en 5 de noviembre de 1957 y de que en 19 de diciembre de 1962, y en virtud de lo dispuesto en el párrafo tercero del articulo 355 del Reglamento hipotecario, se transformase en dominical el asiento posesorio practicado en favor de dicho señor, porque, como se ha expresado antes, los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley citada han de concurrir en el instante en que se adquiera el inmueble, y no en otro distinto, por lo que lo ocurrido después carece de eficacia para subsanar la ausencia de cualquiera de ellos.
También esta sentencia viene a declarar bien realizada la cancelación de oficio, por caducidad, de la anotación preventiva de demanda. Debe rechazarse, dice, el pedimento contenido en la súplica de la demanda relativo a que se declare nula la cancelación realizada de oficio por el Registrador de la Propiedad en cuanto a la anotación preventiva de la demanda que dio origen al pleito terminado por sentencia firme de 28 de octubre de 1958, porque, aparte de constituir una petición intrascendente en el estado actual de las actuaciones, el pronunciamiento que lo acordase contravendría lo dispuesto en el articulo 86, párrafo primero de la Ley Hipotecaria y 206, número 13 y 207, párrafo segundo de su Reglamento, al no poder entrar en juego el 83 del primer texto legal, ni el 199 de la disposición que le desenvuelve modificado por Decreto de 17 de marzo de 1959, por no concurrir en el supuesto aquí contemplado el requisito de la prórroga, que sirve de presupuesto indispensable para su aplicación.
Termina esta sentencia con el siguiente Considerando: Que pese a lo expuesto en los razonamientos que preceden respecto a la concurrencia de las condiciones regístrales necesarias para ostentar la cualidad de tercero hipotecario, del examen conjunto de la prueba practicada en el proceso no se justifica en forma alguna que el demandado tuviera noticias de ninguna clase sobre las irregularidades puramente civiles y de índole extratabular que concurrían en el título de adquisición de su transmitente, que para nada afectaban en su posesión, ni a sus facultades...
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