Cancelación de hipoteca por caducidad convencional.
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: La cancelación de la hipoteca basada en una "caducidad convencional" requiere que se dé exacto cumplimiento a lo pactado para ello en la escritura de constitución de la misma.
Hechos: se presenta en el registro instancia privada por la que se solicita la cancelación de una hipoteca por caducidad, al amparo de lo dispuesto en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
En la escritura de constitución de la hipoteca, inscrita en el Registro, se hizo constar lo siguiente: "Cancelación de la hipoteca. La hipoteca se extinguirá a los seis años contados desde la fecha de formalización de la presente escritura. Transcurrido este tiempo sin que conste en el Registro de la Propiedad el ejercicio de acción hipotecaria, podrán los dueños de las fincas pedir, por sí mismos, la cancelación de la hipoteca por acta notarial, previa justificación de haber requerido en forma fehaciente a IDEA (el acreedor), con un mes de antelación, al objeto de que manifieste cualquier causa de oposición a la cancelación, y todo ello siempre y cuando éste último no hubiera manifestado oposición alguna a la misma".
El registrador, suspende la inscripción por no haberse justificado el previo requerimiento fehaciente al acreedor y su posterior autorización para la cancelación, dados los términos concluyentes que resultan de la escritura e inscripción de la hipoteca sin que sea suficiente para ello la mera voluntad del solicitante.
La recurrente considera que el plazo de seis años de caducidad convencional inscrito es un plazo de caducidad de la hipoteca automático y que al estar ya cumplido no es necesario ningún requisito más para la cancelación de la hipoteca.
Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.
Doctrina: La hipoteca, como derecho real, puede ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria únicamente durante su vigencia, y quedando extinguido una vez vencido dicho plazo, salvo que estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento.
No obstante, reconoce la DG que no siempre es fácil decidir si el plazo señalado es de duración de la hipoteca misma, o si se trata de definir el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca y en este caso una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción...
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