Resolución del contrato sobre el bien en comunidad. Legitimación activa de los comuneros
| Autor | Beatriz Fernández Gregoraci |
| Cargo | Universidad Autónoma de Madrid |
| Páginas | 1675-1699 |
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Este trabajo forma parte del Proyecto de Investigación "Hacia la unificación europea del Derecho de obligaciones" (BJU 2002-02356, dirigido por el Profesor Dr. don y financiado por el Ministerio de Ciencia y Tecnología-Dirección General de Investigación).
La legitimación de los comuneros para interponer acciones no es objeto de especial regulación en el CC
La doctrina jurisprudencial señalada, sin embargo, no se aplica siempre y en relación con cualquier pretensión. Uno de los casos en los que el Alto Tribunal no suele permitir el ejercicio individual de la acción en beneficio de la comunidad está constituido por la pretensión de resolución 4. En este punto, precisamente, este artículo pretende dar respuesta a la cuestión que se plantea: ¿cuáles son las reglas aplicables a la legitimación de los comuneros en caso de resolución de un contrato referido a un bien en comunidad? De lo que se trata es de determinar, en un contrato bilateral sinalagmático relativo a ese bien, quién de los integrantes de la comunidad de bienes (si todos, algunos o cualquiera) puede, ante el incumplimiento Page 1677 de la otra parte contratante, utilizar uno de los remedios que el ordenamiento ofrece a la parte cumplidora frente al incumplimiento de la contraparte: la resolución del contrato 5.
Nuestra atención se centrará inicialmente en el contrato de compraventa, no sólo por constituir el ejemplo más paradigmático de contrato bilateral sinalagmático, sino también por otras razones. Recuérdese, a este propósito, que el contrato de compraventa es, frente al resto de contratos, uno de los medios de extinción de la comunidad (art. 404 CC) 6: con la venta del bien en comunidad (y su entrega) los comuneros transmiten la propiedad al comprador. Añádase que si se admite la resolución parcial en los casos de venta, esto es, en caso de que sólo alguno o algunos de los comuneros vendedores resuelvan el contrato de compraventa en relación con su cuota, no se llegaría a la situación inicial, como parece propio de la resolución, sino a una situación distinta a la anterior a la venta. Nos encontraríamos, de hecho, con la constitución de una comunidad sobre el bien, formada por el comprador incumplidor, quien, de titular único, pasa a ser cotitular, y por el o los comuneros que han decidido resolver.
Precisamente la oportunidad de la resolución parcial de un contrato de compraventa en el sentido expuesto constituye una de las cuestiones que nos plantea el estudio de la jurisprudencia que realizamos. Creo que es bueno adelantar desde ahora algunas de las conclusiones que se extrae del mismo: en la mayoría de las ocasiones, el TS exige la concurrencia de la unanimidad de los comuneros para manifestar la voluntad de resolver el contrato de compraventa del bien en comunidad. Ante ello, son dos las cuestiones que nos surgen para el supuesto en que falte el acuerdo para resolver: en primer lugar, si cualquier comunero puede resolver en relación con el todo y, en segundo lugar, si pueden los comuneros que opten por el remedio solutorio utilizar esta vía en relación, única y exclusivamente, con su cuota.
En la última parte del artículo, daremos algunas pinceladas acerca de la legitimación de los comuneros para resolver (o pedir la restitución del bien, según el caso) otros contratos sobre el bien en comunidad, como el de arrendamiento, depósito, mandato o comodato. La Page 1678 particularidad de cada uno de estos contratos plantea, como veremos, sus propias cuestiones que sugieren diversas reflexiones.
Hay dos posibilidades de plantear la legitimación activa de los comuneros para resolver el contrato de compraventa en función del objeto de la acción: el bien en su totalidad y la cuota del comunero que resuelve. En el primer caso se trata de una resolución total, mientras que el segundo conduce a una resolución parcial.
Los copropietarios de un bien celebran un contrato de compraventa, vendiendo el objeto sobre el cual está constituida la comunidad. Ante el incumplimiento esencial del comprador deciden acudir al remedio solutorio. ¿Quién está legitimado para ejercer la acción de resolución del contrato de compraventa?
La manifestación de voluntad de resolver el contrato de compraventa, por el que la comunidad ha enajenado el bien en comunidad, debe ser realizada por la unanimidad de los comuneros. Es ésta la principal regla que se extrae a partir de la lectura de las sentencias más recientes en las que el TS se ha enfrentado con casos similares al que nos ha servido de punto de partida. En una línea jurisprudencial anterior, el Alto Tribunal consideraba que bastaba que la acción fuese ejercida por un comunero para entender cumplido el requisito de la legitimación activa.
No podemos dejar de estar de acuerdo con la opinión más reciente del TS, a cuyo favor se muestran también los autores 7 que han tenido ocasión de pronunciarse sobre el tema. Lo contrario supondría permitir que cualquier comunero, al resolver el contrato por el que se ha vendido el bien en comunidad, pueda provocar la vuelta a la comunidad de un bien que ha salido de ella por voluntad de todos sus Page 1679 integrantes 8. A este propósito resulta bastante ilustrativa la STS de 20 de enero de 2000 en la que uno de los comuneros vendedores de una nave industrial ejercitó la acción de resolución contra la compradora. El TS consideró que el demandante carecía de legitimación ad causam ya que estaba ejerciendo una acción que corresponde, no sólo a él mismo en su calidad de vendedor, sino también al otro vendedor en su calidad de comunero vendedor de la nave 9.
En la mayoría de las ocasiones, la exigencia del TS de que todos los comuneros manifiesten la voluntad de resolver se deriva de la calificación de la resolución de un contrato de compraventa como acto de disposición del crédito 10 que, como tal, requiere la concurrencia de la unanimidad de los comuneros 11. Y así, la STS de 7 de mayo de 1999 calificó a la resolución de un contrato de compraventa de acto de disposición constituido por la extinción del derecho que está en comunidad (al precio de la cosa vendida), y su sustitución por otro (la devolución de dicha cosa). En el caso resuelto por el Alto Tribunal en dicha ocasión, algunos de los comuneros, vendedores del bien en comunidad, interpusieron demanda solicitando la resolución del contrato de compraventa. Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia entraron en el fondo del asunto. El TS, sin embargo, desestimó la demanda fundamentando la decisión Page 1680 en una razón procesal: la falta de legitimación ad causam de los demandantes pues "por sí solos, estando ausentes del pleito las otras personas que firmaron como vendedoras el contrato de compraventa, por sí o representadas, carecen de acción para solicitar su resolución por incumplimiento" 12.
La STS de 28 de febrero de 1980 constituye asimismo un claro ejemplo de la posición jurisprudencial a la que nos estamos refiriendo. Los integrantes de varias comunidades habían vendido en un solo contrato los inmuebles de su propiedad. Sólo algunos de los comuneros ejercitaron la acción de resolución. El TS rechazó expresamente la calificación de dicho acto como de administración, tildándolo de "acto de verdadera disposición" pues "si todos fueron los vendedores todos han de ser los que manifiesten por requerimiento -judicial o notarial- su voluntad de dar por resuelto dicho contrato en cuanto a la totalidad de las fincas objeto de la venta".
Recientemente, en la STS de 18 de noviembre de 2000 el TS ha recordado esta doctrina jurisprudencial, aunque el caso que dio lugar a dicha sentencia no estaba referido a la resolución de contrato; la acción, ejercitada por algunos de los integrantes de la comunidad de bienes constituida para la promoción de viviendas unifamiliares en un proceso de ejecución urbanística, era de nulidad de un contrato de apertura de crédito en cuenta corriente con garantía hipotecaria celebrado por los representantes de la comunidad. El TS consideró el supuesto de hecho muy cercano al de resolución de un contrato de compraventa por los comuneros; esta aproximación fue la que llevó al Alto Tribunal a apreciar falta de legitimación activa de los demandantes, ya que la acción debía haber sido ejercitada por todos los integrantes de la comunidad de bienes 13.
El estudio de las...
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