El Registro de la Propiedad en Australia actualmente. (Cien años de sistema Torrens)
| Autor | José María Casado Pallares |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 1-38 |
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El 1 de julio de 1858 entró en vigor la original Ley Torréns, y comenzó a actuar Torrens como Registrador general de Sur Australia, con un sueldo de mil libras anuales y con unos colaboradores que, según la plantilla de la oficina del Registro de 1859, eran diez, cobrando el ordenanza cien libras anuales. Al cumplirse, en el año actual, el centenario de la puesta en practica del sistema, parece oportuno realizar una revisión de ideas sobre este asunto.
Las exposiciones de los escritores patrios del presente siglo sobre el sistema australiano, a fuerza de querer esquematizar sus rasgos, acaban presentando una caricatura del mismo 1. DichasPage 2 exposiciones contienen ya inexactitudes respecto al planteamiento primitivo del sistema, pero además éstas se acentúan respecto a su estado actual, pues lejos de reflejar su evolución, extreman la rigidez de sus principios.
La causa principal de este resultado es que todas ellas adolecen de falta de contacto con la literatura jurídica australiana, lo que si en la época de Costa, Azcárate, Oliver, Gallardo, Monasterio y Agulló era excusable, porque aplicando un slogan que estuvo de moda en Nueva Zelanda cuando se trataba de que formara parte de la Federación Australiana, que las mil doscientas millas que las separan eran mil doscientas razones para no unirse, las doce mil millas que nos separan de Australia eran doce mil razones que explicaban este desconocimiento, y además la bibliografía australiana sobre el asunto en la época en que dichos autores escribieron era escasa, ello no tiene justificación en la época actual, en que las distancias han quedado prácticamente tan reducidas, con el progreso de los medios de comunicación, y de otra parte, en el siglo XX hay numerosos trabajos de especialistas australianos de esta rama jurídica.
Es más: puede decirse que los autores patrios del siglo actual acusan en este orden un retroceso respecto de los del siglo anterior, pues se limitan a estudiar el sistema a través de los autores franceses del siglo pasado, y especialmente de Emmanuel Bes son, en su conocida obra Les livres fonciers et la reforme hypothecaire. Etude historique et critique sur. la publicité des transmissions immovilieres en France et a l'etranger depuis les origines jusqa nos jours, París, 1891; y las exposiciones de los autores franceses, basadas en escasísimas fuentes de información 2 y aplicadas a una materia de técnica tan especial como el Derecho Inmobiliario australiano, se han producido con superficialidad.
Porque Gallardo, en lo que continúa siendo el mejor estudioPage 3 publicado en España sobre el sistema de registro australiano, La movilización de la propiedad y el Acta Torrens, Barcelona, 1893, aunque pocos, por razón de la época en que escribió, utiliza directamente los tres trabajos de que entonces pudo disponer 3, y que tan notable incremento han tenido en el presente siglo, especialmente en calidad, contándose, por orden cronológico, con las siguientes publicaciones, que utilizamos para este estudio:
En 1902: Arthur Pitcairn Canaway, The Real Property Act, 1900 («New South Wales»), Sidney, 265 págs.
En 1905: James Edward Hogg (de quien Kerr dice que todo el Imperio británico estaba en deuda con él), Australian Torrens System. London, 1905, 1.086 págs.
En 1920: El mismo autor, Registration of title to land throug-hout the empire. Toronto (Canadá), 773 págs.
En 1927: El suraustraliano Donald Kerr, The principies of the Australian lands tilles (Torrens) System. Adelaide, 583 págs. El mayor interés de esta obra está en que reproduce extensamente mucha jurisprudencia.
En 1929: Un nuevo comentario a la Ley de Nueva Gales del Sur, de J. G. Beckenham y Lewis A. Harris, The Real Property Act («New South Wales»). Sidney, 430 págs., completado en 1934 con otras 91 págs.
En 1931: H. Dallas Wiseman, la segunda edición de su obra referente a Victoria (la primera es de 1925), The law relating to the transfer of Land. Melbourne, 652 págs.
En 1933: Norman R. Currey, Manuel of titles office practice. Melbourne, 211 págs.; también referente a Victoria.
En 1948: G. A. Jessup, la segunda edición de Forms and practice of the Lands titles office of South Australia. Adelaide, 435 págs.Page 4
En 1951: John Baalman, The Torrens system, in «New South Wales». Sidney, 487 págs.
En 1952: John Baalman y T. le M. Wells, la tercera edición de The practice of the Land tules office («New South Wales»). Sidney, 491 págs.
En 1957: P. Moerlin Fox, The Transfer of Lana, Act 1954 with Annotations. Melbourne, 236 págs.; obra referente a Victoria.
En 1958: W. N. Harrison, Cases on Lana Law. Sidney, 749 págs. Esta obra es interesante, no sólo por la extensa exposición de la jurisprudencia inmobiliaria australiana que contiene (la especialmente relativa al sistema Torrens, en págs. 629 a 749), sino por las excelentes notas de su autor.
Aunque no confinada al sistema australiano, hay que citar la obra de Ernest Dowson y V. L. O. Sheppard, Land Registration. London, 1952, que con sólo 211 páginas expone sucintamente, pero con mucho sistema, los regímenes mundiales de Registro de la Propiedad en la actualidad.
En cuanto a revistas que contengan estudios sobre la materia, desde hace más de treinta años se publica mensualmente «The Australian Law Journal». Y llevan unos diez años de publicación, «The University of Queensland Law Journab y «Australiam Conveyancer and Solicitors Journal».
Entre los artículos publicados últimamente, y citando uno solo por revista, destácanse por su interés, en la primera, los de Theodore B. F. Ruoff, en 1952, con el título An englishman looks at de Torrens system; su autor es un Registrador ayudante de Inglaterra, que pasó seis meses en Australia estudiando el sistema.
En la segunda, el profundo y original estudio de W. N. Harrison, Decano de la Facultad de Derecho de la Universidad de Queensland, sobre Indefeasibility of Torrens Title, en diciembre de 1954.
En lá tercera, en el número de julio de 1955, el de Moerlin Fox, The Victorian Transfer of Land Act, de 1954.
En el orden legislativo resalta la publicación de esta reciente ley de Victoria, que entró en vigor el 1 de julio de 1955.
Para comprender el juego del sistema hay que comenzar por tener algún conocimiento del básico derecho.a que se aplica. La. Ley sobre el Registro de la Propiedad, dice Wiseman en el prefacio de su obra, no es un Código, y es consecuentemente dependientePage 5 para su completa expresión de los generales principios de Derecho y. equidad como expresados por los Tribunales.
En Australia rige el derecho inglés, y de acuerdo con él, dice Moerlin Fox (The Commonwealth o) Australia, pág. 114) que todo inmueble en Australia es propiedad de la Corona, y todo lo que puede ser objeto de propiedad es un «estáte» en el inmueble, como distinto del inmueble en sí mismo. En Australia no hay propiedad alodial, sino tenencias conforme a los principios feudales, como fue ya resuelto en el caso Attorney General versus Brown, en 1847.
Este principio de que toda propiedad inmobiliaria deriva de la Corona, se dice en Millard's Real Property, pág. 16, que en Inglaterra es más o menos una legal ficción, en Australia no fue mera ficción. El título de todo inmueble debe ser remontado a la Corona y debe tener su origen en una concesión de la misma.
Ahora bien, del mismo modo que se ha dicho que los australianos son más ingleses que los propios ingleses 4, puede der cirse que el derecho inmobiliario australiano es más inglés, en el sentido tradicional, que el actual Derecho Inmobiliario de Inglaterra, pues en general se aplica en Australia el derecho inglés anterior a 1928, fecha en que se le concedió el poder legislativo, el cual si bien en Derecho Inmobiliario corrientemente ha seguido la evolución del derecho inglés, no lo ha hecho en cuanto a las radicales transformaciones operadas por las leyes inglesas de 1925, legislación que dice el mismo Moerlin Fox (pág. 120), era innecesaria en Australia, toda vez que sus fines de simplificar los actos dispositivos los consigue el sistema Torrens, pero por un método diferente. Así, todavía rige en Australia el célebre Estatuto de usos de Enrique VIII, que dichas leyes derogaron en Inglaterra. En Nueva Gales del Sur subsisten separadas las jurisdicciones de Derechn común y de equidad, que ya la Judicature Act inglesa de 1873 había fusionado 5, y se llega al extremo curioso de, a través delPage 6 art. 50 de la Conveyancing Act de 1919, mantener la vigencia de la disposición de Enrique VIII, conocida por «Pretenced Titles Act», que en Inglaterra habia sido derogada en 1845 (puede verse el artículo de Baalman en «The Australiam Law Journab, octubre 1957, pág. 450, The Mystery of Pretenced Titles, y Hogg, Australian Torrens System, pág. 810).
No es procedente realizar ahora una exposición de dicho derecho, que ocuparía un espacio que necesitamos para el objeto de este trabajo 6. Me limitaré a resaltar:
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Que las leyes son derecho fragmentario que encuentra su base en el «common law» tal como ha sido desenvuelto por los Tribunales; podrían suprimirse todas las leyes dictadas y subsistiría un sistema de derecho anticuado y rígido en algunos aspectos, pero completo sistema; mientras que sin el apoyo del «common law» las leyes carecerían de sentido. Se trata de un derecho casuístico y de complejidad técnica por su formación histórica de acumulación de elementos 7.Page 7
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El valor primordial que como creadora del derecho tiene la jurisprudencia. Se contrapone la concepción decisionista (judicial) del derecho inglés a la normativista (legislativa) de los derechos continentales. Es imposible separar la norma en su pretendido significado autónomo, de la...
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