Artículos 1.561 a 1.564

RESUMEN

I. Contenido general.-II. Obligación de devolver la cosa arrendada.-III. Responsabilidad del arrendatario: 1. Responsabilidad en caso de abandono o desalojo espontáneo anticipado y desalojo tardío. 2. Incendio de la cosa arrendada.- IV. Arrendamientos rústicos sujetos a legislación especial.-V. Arrendamientos urbanos sujetos a legislación especial: 1. Arrendamientos sujetos a la Ley de... (ver resumen completo)

 
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  1. Contenido general

    Regulan estos artículos la obligación del arrendatario de devolver la cosa arrendada (arts. 1.561 y 1.562) y la responsabilidad en que incurre por los deterioros que la misma hubiere experimentado (art. 1.563 y 1.564). Aunque los artículos 1.561 y 1.562 hablan de «finca», y el 1.564 de «casa», hay que entender son aplicables a toda cosa arrendada.

  2. Obligación de devolver la cosa arrendada

    Si al dar comienzo al arriendo el arrendador debe entregar la cosa al arrendatario (art. 1.554, núm. 1.°) en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, según la interpretación que me parece correcta, llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolverla tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, es decir, sin culpa del arrendatario.

    A fin de precisar la extensión de esta obligación del arrendatario será importante examinar el contrato, por si en él hubiere algún pacto que regulase esta concreta obligación, en cuyo caso a tal pacto se habría de ajustar la conducta del arrendatario. Tal pacto puede exigir que la cosa se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió, sino en mejor estado, o que se devuelva en el mismo estado, pero sin la salvedad que el 1.561 establece respecto a lo que haya perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por otra causa inevitable. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 marzo 1963, el concepto jurídico «tal como la recibió» tiene un significado relativo, que equivale a «tal como deba entregarla», puesto que, lo mismo por hechos jurídicos o por actos negocíales posteriores, pudo alterarse el contenido real o jurídico de la cosa arrendada.

    En Sentencia del Tribunal Supremo de 2 diciembre 1904 declara que no estando pactada la conducción por el arrendatario de la piedra arrancada, la cual debía transportar a la fábrica el arrendador, culpa de éste fue en su caso que se hallase interceptado el acceso a la cantera con la piedra amontonada, y no imputable al arrendatario el no haber devuelto la cosa arrendada a la terminación del contrato en el mismo estado que la recibiera, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.561 del Código civil.

    En defecto de pacto se aplicará la norma del artículo 1.561. Deberá devolverla en el mismo estado en que la recibió (con la salvedad de los deterioros o menoscabos fortuitos o por obra del tiempo), con los mismos accesorios; y la misma superficie, tratándose de fincas.

    Esto entraña la necesidad de una prueba acerca del estado de la cosa. En su defecto, el artículo 1.562 presume que el arrendatario la recibió en buen estado, presunción lógica dada la obligación que el arrendador tiene de entregarlas de tal modo.

    La prueba acerca del estado de la cosa puede hacerse por cualquiera de los medios admitidos en Derecho. Para evitar dificultades probatorios, sobre todo desde el punto de vista del arrendatario, será aconsejable que al celebrar el contrato se haga expresión detallada en el contrato del estado en que la cosa se halla, de forma que no puedan surgir dudas sobre el particular, y según los casos, con inventario comprensivo de los bienes que con la cosa principal se entregan en arriendo.

    La expresión del estado de la cosa al celebrar el arriendo, no sólo interesa desde el punto de vista de la eliminación de posibles responsabilidades, sino también, en su caso, para poder exigir del arrendador posibles indemnizaciones por mejoras efectuadas en la cosa.

    A falta de expresión sobre tal circunstancia al tiempo de celebrar el contrato de arrendamiento, todavía el artículo 1.562 admite que se pueda probar cuál era el estado de la cosa. Pero si nada se expresó, si nada se prueba, entra en juego la presunción inris tantum del referido artículo: se entiende que la recibió el arrendatario en buen estado. Se entiende, a mi juicio, en buen estado para servir al uso a que ha sido destinada la cosa, pero sin que tales palabras permitan concluir que el arrendatario la recibió «nueva»,

    o de modo que no precisare una obra de reparación de cierta envergadura económica superior a las de mero entretenimiento. Debe entenderse, si se trata de un piso o vivienda, que éste se halla en condiciones de habitabilidad, con cristales en sus ventanas, cerraduras en puertas, en estado de utilización, cisternas utilizables, grifos en buen funcionamiento, etc. Véase, en el epígrafe III de este comentario, la Sentencia de 24 septiembre 1983.

    Por supuesto que cuanto decimos de la cosa principal arrendada debe extenderse también a sus accesorios (cfr. art. 1.097).

    La devolución de la cosa presupone, tratándose de inmuebles, el previo desalojo por el arrendatario, de modo que debe retirar todos los bienes propios que tuviere en la cosa arrendada, haciendo con ello posible que el dueño o sucesor en Ja utilización del bien pueda entrar en su disfrute de modo inmediato. Una Sentencia del Tribunal Supremo de 9 julio 1887 declara que el arrendatario, terminado el plazo del arrendamiento, tiene la obligación de devolver la cosa arrendada en condiciones de que pueda disfrutarla su dueño, ya por sí, ya por terceras personas, Jo cual no es posible cuando, desalojándose la finca por el arrendatario y su familia, deja en ella, no obstante, sus muebles y efectos.

    Creo que esta afirmación es válida incluso para el supuesto en que el arrendatario los abandonara, a menos que el arrendador aceptara voluntariamente ocuparlos. De otro modo se impondría a éste una conducta a veces onerosa, como sería la de retirar dichos bienes trasladándolos a otro lugar no siempre fácil de llevar a cabo sin costes adicionales.

    Una vez desalojada la cosa y retirados los bienes o pertenencias del arrendatario que en ella se encontraran, debe ponerla a disposición del arrendador y éste debe aceptarla cuando la devolución de la cosa se haga conforme a lo pactado o a lo dispuesto en la ley. En el bien entendido que la circunstancia de que ni el dueño ni persona alguna que sea su mandataria se hagan cargo de las fincas, no releva al arrendatario de la obligación de dejarlas una vez terminado el arriendo. Así lo dispone una Sentencia del Tribunal Supremo de 13 enero 1930.

    La devolución de la cosa arrendada deberá efectuarse por cualquiera de los medios de entrega admitidos en Derecho, en el bien entendido que, insisto, la cosa deberá hallarse al devolverla, tal como la recibió el arrendatario, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por tal causa, sin que el arrendatario haya cumplido su obligación si estos requisitos no se cumplen, porque sólo una vez cumplidos se entenderá que la cosa está realmente puesta a disposición del arrendador.

    Una de las variedades de devolución (entrega) es la que se produce respecto de los bienes muebles mediante la entrega de las llaves del lugar o sitio en que se hallan guardadas, según lo autoriza el artículo 1.463, en relación con el artículo 438, ambos del Código civil, y a ella se refiere la Sentencia de 23 junio 1956 a que luego me referiré.

    En todo caso, el arrendador tiene el derecho a comprobar fehacientemente, judicial o notarialmente, el estado de la cosa y verificar de tal modo si la devolución que se pretende se ajusta a lo pactado o a la ley, para rechazar la devolución si no se ajustara, porque en tal caso de nada serviría al arrendatario para eludir responsabilidades el cómodo expediente de enviarle las llaves del local, piso, finca o bien. No sólo no eludiría entonces sus responsabilidades, sino que su obligación de devolución no se estimaría cumplida (al no ser ajustada a derecho), incurriría en mora en su obligación de devolución y añadiría a las responsabilidades que ya pudiera tener las derivadas de tal mora.

    En nuestro Derecho se podrá discutir si la forma específica y simbólica de posesión material de las cosas muebles mediante la entrega de las llaves del lugar o sitio en que se hallan guardadas, según lo autoriza el artículo 1.463, en relación con el 438 del Código civil, es extensiva a eventos de devolución de predios urbanos, y aun de predios rústicos cerrados, una vez concluido el arrendamiento de los mismos, pero lo que no ofrece duda es que en todo caso habrá de quedar a salvo el derecho del arrendador a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que el arrendatario devuelve lo arrendado tal como lo recibió, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable, que es lo que prescribe el artículo 1.561, en concordancia con el 1.563 del Código civil, a efectos de posible responsabilidad del arrendatario por pérdida o deterioro que le sea imputable, y como en la sentencia recurrida se estima probado el hecho, sin contradicción en el recurso, de que si bien el arrendatario entregó en el Juzgado la llave del local en que radicaban las instalaciones del pozo, y el arrendador rehusó hacerse cargo de ellas por sospechar que existían deterioros ocasionados por actuación culposa de aquél, según se probó después de efectuarse la entrega del pozo con intervención judicial, es obvio que el Tribunal a quo procedió correctamente al apreciar justificada la rehusa de la llave y extender por ello la responsabilidad del arrendatario en razón de demora en la devolución de lo arrendado hasta Ja fecha en que realmente fue puesto a disposición del arrendador, aparte de que resulta indiscutida la mora menos extensa desde la expiración del plazo de entrega (S. T. S. de 23 junio 1956).

    La devolución, vuelvo a insistir, debe cumplirse con los requisitos del artículo 1.561. Si hay deterioros o menoscabos a cargo del arrendatario, debe éste repararlos dejando la cosa en condiciones de servir al uso a que se destina de modo que pueda gozar de ella el arrendador o cederla en arrendamiento a otra persona. En otro caso, y en tanto no se produzca tal reparación, el arrendatario deberá indemnizar. Una Sentencia del Tribunal Supremo de 28 abril 1930 contempla este problema en un caso en que el...

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