Apuntes de «jurisprudencia registral» (VI)
| Autor | Luis Miguel López Fernández |
| Cargo | Profesor Titular de Derecho Civil Universidad Autónoma de Madrid |
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Los «Apuntes de Jurisprudencia Registral» anteriores fueron publicados en los números 189 (págs. 47-68), 194 (págs. 89-115), 204 (págs. 71-119), 217 (págs. 155-182) y 221 (págs. 49-114) de esta Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente.
El hecho de que no se trate de una obra nueva, sino de la inmatriculación de una casa, no supone una normativa distinta pues, como ha dicho ya este centro directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), el artículo 22 de la ley del suelo de 1998 es aplicable a toda hipótesis de acceso al registro de las edificaciones..., sin perjuicio de la aplicación de la disposición transitoria quinta (del texto refundido de 1992), pero, en este último caso, habrá que acreditar que la edificación es anterior a la ley 8/1990, y que, o bien está realizada conforme a la normativa urbanística vigente al tiempo de la edificación, o bien que, respecto de la misma, no cabe ya dictar medidas de restablecimiento de tal legalidad:RDGRN de 6-7-2005.
Para inmatricular una finca rústica y una casa construida sobre la misma se presentó en el Registro escritura de venta relativa a dichos inmuebles y complementada con acta de notoriedad relativa al dominio de la vendedora. El Registrador suspendió la inma-triculación porque el Notario había autorizado el acta en una población distinta del lugar en que se hallaban las fincas y, en cuanto interesa a estos apuntes, por no acreditarse la antigüedad de la construcción a efectos de comprobar el cumplimiento de la legalidad urbanística. El Notario recurrió la citada calificación ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia, que rechazó el recurso, y ante la DGRN, que confirmó la necesidad de acreditar la antigüedad de la edificación con los argumentos resumidos en el apartado anterior.
Breve comentario: Hemos subrayado la exigencia de acreditar que la edificación era anterior a la Ley 8/1990 porque el artículo 52 del RD1093/1997 sólo exige que se acredite la terminación en fecha anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción, en evidente ampliación del supuesto contemplado por la Transitoria Quinta del Texto Refundido de 1992 (vigente de acuerdo con la Disposición Derogatoria de la Ley 6/98): ¿significa esto que la Dirección General va a impedir en el futuro el acceso al Registro de obras nuevas terminadas después de la entrada en vigor de la Ley 8/1990 pero constitutivas de infracción urbanística ya prescrita? Creemos que no, pero merece la pena destacar el fundamento (sobre este problema de Derecho Transitorio remitimos al lector a los «Apuntes...» publicados en el número 189 de esta Revista, apunte 2.2., págs. 52-55, y a la bibliografía allí destacada).
El artículo 179.e) de la ley de urbanismo de la generalidad de cataluña no somete a licencia el cambio de uso de local a vivienda, pues se refiere únicamente al «cambio de uso de los edificios e instalaciones». Y el artículo 202 de la misma ley declara nulos los actos de «parcelación, edificación y uso del suelo y subsuelo que se lleven a cabo sin licencia»: RDGRN de 9-5-2005.
Se presentó en el Registro de la Propiedad de Barcelona escritura de cambio de uso relativo a un departamento de un edificio en Propiedad Horizontal, que pasaba de local comercial a vivienda. La inscripción se denegó por no acompañarse la licencia urbanística que autorizara dicho cambio o la primitiva licencia de obras de la que resultara su viabilidad. La propietaria recurrió dicha calificación ante la DGRN, que estimó el recurso con la argumentación resumida en el apartado anterior.
Breve comentario: El uso de las edificaciones no se incluyó entre el contenido mínimo de la declaración de obra nueva establecido en el artículo 45 del RD 1093/1997, y por tanto difícilmente puede alegarse que su alteración constituye una modificación de aquella sometida a control administrativo, exigencia que, por otra parte, ni siquiera admite la DGRN en el caso de modificación de un elemento que sí se incluye claramente en ese contenido mínimo, como es el incremento del número de elementos independientes especificado en el proyecto de obras cuando no existe aumento de volumen edificado (ver los «Apuntes...» publicados en números anteriores de esta Revista y, en especial, los correspondientes al número 194, apunte 2.1.). En la presente resolución la DGRN hace además una interpretación muy restrictiva de la norma autonómica que impone la licencia para el «cambio de uso de edificios e instalaciones», entendiendo que sus preceptos se refieren al uso global de todo el edificio y que el término «instalaciones» no incluye los elementos susceptibles de propiedad independiente que integran dicho edificio; esta restricción hermenéutica contrasta con la aplicación extensiva de otras disposiciones similares, como la legislación andaluza sobre actos reveladores de parcelación, que incluye las divisiones horizontales que atribuyan el «uso individualizado de una parte de terreno» y se aplica por la Dirección General a la división horizontal de un edificio (ver las RRDGRN de 30 y 31-5-2005, presentadas con el número 2.10 en estas mismas páginas de «Apuntes...»).
Luego si la Administración desea que la constancia registral del cambio de uso exija licencia habrá de condicionar la licencia de obras de los edificios en régimen de propiedad por pisos a dos eventos futuros e inciertos: que el uso asignado a los elementos independientes no se altere sin nueva licencia municipal, y que dicha condición sea inscrita por el titular registral de la finca en el Registro de la Propiedad (ver, en este sentido, los «Apuntes...» correspondientes al número 194 de esta Revista, en especial las páginas 102-104 del apunte 2.1).
La adecuación de la descripción de la obra nueva al proyecto para el que se obtuvo la licencia es una circunstancia de hecho cuya acreditación resulta del certificado de técnico, técnico que en este caso comparece en el otorgamiento de la propia escritura; sólo en el supuesto de discordancia entre la descripción y el contenido de la licencia sería posible rechazar la inscripción; pero en este caso la licencia se refiere a dos plantas de altura de edificación sin que haya constancia en cuanto al sótano, cuyo tratamiento por otra parte no es uniforme según los distintos planeamientos, y la obra nueva comprende tres plantas, sótano, planta baja y planta alta, por lo que no existiendo una discordancia manifiesta entre licencia y descripción y a la vista de la certificación del técnico, procede estimar el recurso en este punto: RDGRN de 10-6-2005.
La inscripción de una escritura de declaración de obra nueva se rechazó por no acreditarse la constitución del seguro decenal ni manifestarse que se trataba de autopromoción para uso propio y, en cuanto...
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