El aprovechamiento susceptible de apropiación privada en la Ley del suelo de 26 de junio de 1992
| Autor | Ángela de la Cruz Mera |
| Cargo | Consejera Técnica de la Dirección General de Política Territorial y Urbanismo (MOPT) |
El Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, ha sistematizado la regulación contenida a este respecto en la Ley 8/90 de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, realizando una importante aclaración de parte de los aspectos más confusos de la misma. Dicha aclaración aparecía incluida en el mandato dirigido al Gobierno por la Disposición Final Segunda de dicha Ley (a partir de ahora , Ley 8/90), y ha contribuido a clarificar algunos de los puntos más controvertidos de esta norma.
Dentro de dichos puntos es imprescindible abordar la actual regulación del tema que da título a este estudio, es decir, el aprovechamiento susceptible de apropiación privada y las distintas modulaciones que, sobre él, aparecen en la Ley del Suelo del 92.
No obstante lo expuesto, el presente estudio no pretende analizar de forma exhaustiva dicha regulación, sino sólo los aspectos más controvertidos de la misma intentando contribuir, a efectos prácticos, a su aclaración. Por ello, comenzando - a nivel introductorio - con la propia definición que la Ley otorga a este derecho, el presente estudio se divide en cuatro partes, que , esquemáticamente, responden al siguiente modelo:
-
Contenido del derecho al aprovechamiento urbanístico, con especial referencia al punto 4 del artículo 27.
-
Adquisición del mismo.
-
Régimen Transitorio que le es de aplicación y
-
Análisis de determinadas situaciones concretas.
DEFINICION DEL DERECHO AL APROVECHAMIENTO URBANISTICO
El artículo 23.1.b) dispone que el aprovechamiento urbanístico, consiste «en la atribución efectiva al propietario afectado por una actuación urbanística de los usos e intensidades susceptibles de apropiación privada, o su equivalente económico, en los términos fijados por esta Ley».
Dada la propia redacción de este precepto, interesa ahora analizar, cuáles son los «términos fijados por esta Ley», a lo cual se procede a continuación, ya que los mismos, previstos con carácter básico, son de obligada observancia en todo el territorio nacional (Ref.).
-
Contenido del derecho al aprovechamiento urbanístico
El artículo 27 es el precepto nuclear de regulación del contenido del mismo, que, formado por cuatro apartados cuya explicación se realizará de forma separada, dispone lo siguiente:
1. El aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el titular de un terreno será el resultado de referir a su superficie el 85% del aprovechamiento tipo del área de reparto: en que se encuentre, calculado en la forma señalada por los artículos 96 y 97.
En este párrafo primero se recoge la cláusula genérica de aplicación de un mismo aprovechamiento para todo tipo de terrenos, aprovechamiento que no se define en virtud del real asignado al mismo, sino como aplicación de un determinado tanto por ciento sobre el aprovechamiento tipo correspondiente. Este primer número es aplicable, de lleno, a los terrenos de actuación asistemática, ya que en el número 2 se recoge idéntica precisión, específicamente, para los terrenos sobre los que se proyecta una actuación sistemática.
Desde otro punto de vista, pero con el mismo sentido ya expresado, el párrafo tercero de este artículo refiere, expresamente , la existencia de desajustes entre el aprovechamiento susceptible de apropiación y el resultante de la aplicación directa de las determinaciones del planeamiento (es decir, aprovechamiento real del terreno). Veamos cómo regulan ambos apartados tales cuestiones:
2. El aprovechamiento urbanístico apropiable por el conjunto de propietarios incluidos en una unidad de ejecución será el resultado de referir a su superficie el 85 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre.
3. Los desajustes entre los aprovechamientos a que se refiere el número anterior y los resultantes de la aplicación directa de las determinaciones del planeamiento se resolverán en la forma establecida en los artículos 151 y 152 de esta Ley.
Obsérvese que la misma referencia que en este punto 3 se contiene respecto a los desajustes que se produzcan en las unidades de ejecución - actuaciones sistemáticas -, aparece, en relación de las actuaciones asistemáticas, en el artículo 29.2.
A mayor abundamiento respecto de la declaración genérica contenida en el apartado primero de este artículo, el punto 4 vuelve a recoger una clara especificidad, esta vez la relativa al suelo urbano sobre el que no deban aplicarse las técnicas de las áreas de reparto y los aprovechamientos tipo. Este punto, quizá uno de los más complejos en cuanto a justificación de su procedencia y actual entendimiento, recoge una regla de trascendental importancia que merece un tratamiento minucioso y separado.
LA ESPECIFICIDAD QUE REPRESENTA EL PUNTO 4 DEL ARTICULO 27.
Dispone el citado párrafo:
4. En suelo urbano donde no se apliquen las disposiciones sobre áreas de reparto y aprovechamientos tipo, el aprovechamiento susceptible de apropiación será como mínimo el 85 por 100 del aprovechamiento medio resultante en la unidad de ejecución respectiva o, en caso de no estar incluido el terreno en ninguna de estas unidades, del permitido por el planeamiento.
-
Procedencia de este párrafo
La fuente de la cual procede este párrafo es variada y compleja, como la ha sido también el resultado de su redacción. La complejidad del mismo deriva de que su origen puede hallarse tanto en disposiciones legales contenidas en la Ley 8/90, como en la filosofía inspiradora de la misma expresada en su Preámbulo así como, por último, en la necesaria regularización y aclaración que el texto refundido ha debido realizar sobre dichas fuentes.
Tras la publicación de la Ley 8/90, la problemática del aprovechamiento susceptible de apropiación privada en el suelo urbano de los municipios denominados de «aplicación parcial», se plasmó claramente en dos tesis absolutamente contrapuestas.
- La primera de ellas, enmarcada básicamente en la Circular de 28 de febrero de 1991, del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, defendía la aplicación al suelo urbano de dichos municipios de idéntico porcentaje de cesión (15 %) al exigido para el resto de los suelos, basándose en la generalidad del deber establecido en la letra b) del número 1 del artículo 9, en el cual no se establecía excepción alguna por el hecho de que en aquéllos nunca hubieran de fijarse los aprovechamientos tipo. Dicha tesis encontraba argumentos más sólidos en lo dispuesto por la Disposición Adicional Primera, número 3 (Ref.), la Disposición Transitoria Primera, número 2 (Ref.) y la Disposición Adicional Sexta (Ref.). La única excepción que, según esta tesis existía a dicho deber eran los terrenos que, a la entrada en vigor de la misma, tuvieran ya la condición de solares (cuestión ésta que, de acuerdo ya con la Ley actual, se tratará más adelante).
- La segunda tesis a que se hacía referencia anteriormente partía de unas consideraciones absolutamente contrapuestas a las hasta ahora analizadas y, lo que es más curioso, partiendo, básicamente de los mismos preceptos. De este modo, sostenía la misma que el artículo 9.11) de la Ley de Reforma no puede interpretarse de modo concluyente en favor de la aplicación general del deber de cesión del 15 por 100 citado, ya que en el mismo se disponía expresamente que se cederá lo que «en cada caso se establece». Expone esta tesis que, siguiendo la pauta marcada por dicho precepto es claro que, según lo dispuesto en el artículo 16.1, la limitación al 85 por 100 derivaba exclusivamente de la aplicación del aprovechamiento tipo, de modo que ésta no existiría si el mismo no estuviera fijado - por razón de transitoriedad - o no debiera fijarse - municipios de aplicación parcial -. A mayor abundamiento, la Disposición Transitoria Primera número 2, hablaba de los aprovechamientos «resultantes del régimen vigente con anterioridad a la misma», haciendo claramente referencia a la aplicación de los criterios de la Ley del Suelo de 1976.
Si puede obtenerse un dato claro de la confrontación de ambas tesis es la inadecuada redacción de la Ley 8/90 respecto...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba